宝龙商业（9909.HK）：商业运营持续破圈，业绩预期向好助力估值修复可期

近日，工信部宣布通信行程卡取消“星号”标记，同时在这之前《新型冠状病毒肺炎防控方案（第九版）》发布，密接、入境人员隔离管控时间缩短。在这一系列防疫措施重大调整下，资本市场应声而动，包括景点、消费、旅游、餐饮等在内的疫情修复概念板块接连走高。

（来源：富途行情）

不过笔者留意到，在物业板块中对于具有商业运营业态的商管企业并未受到消息面的刺激有所表现，实际上防疫政策的调整显然对这一板块的经营也将构成直接利好，资本市场或存在预期真空地带，这也暗示着潜在机会。

回顾过去一年，在房地产暴雷与疫情的双重影响下，商业物管企业整体表现乏善可陈，而从当下来看，随着楼市优化调控政策密集出台以及疫情的控制向好、稳经济增长下刺激消费等措施下，有望带动市场预期修复，相关商业物管企业或将面临业绩与估值提升的良好机遇。

在这之中笔者留意到宝龙商业（09909.HK）目前估值处在行业以及历史低位，而近期公司在业务发展上表现可圈可点，不妨就此来看看公司的投资机会所在？

1、历史底部，压制商管物企估值的因素存在改善预期

从估值层面来看，目前香港内地物业管理板块市盈率为15倍，而宝龙商业的动态市盈率目前仅为6.4倍，对比同属于商业运营物管领域的物管公司，如华润万象生活目前估值达到42倍，其他几家同类商管物企估值也显著高于宝龙商业。

（来源：富途行情）

此外，笔者留意到目前宝龙商业的股息率也已经达到了8.44%，显然，公司是一只典型的高股息股票，这也反映了其当下具有非常高的投资安全辨识度和性价比。

结合整个板块表现来看，压制其估值的因素存在改善预期。

首先来自地产板块。众所周知，地产开发与物业管理之间往往存在强连接关系，甚至于对于一些营收和业绩严重依赖于开发商母公司的物管企业，其与母公司形成了紧密的联系可谓一荣俱荣一损俱损。也正是基于此，近年来房地产暴雷潮下物管板块也未能独善其身，遭遇严重的杀估值行情。

眼下，随着房地产行业政策面的明显改善，房地产行业的基本面已经筑底迎来反转。从近期数据来看，销售、投资等相关核心观测指标均呈现环比改善之势，反映整个房地产市场迎来了积极的变化。数据显示，房地产开发投资5月环比增长14%，商品房销售面积则单月环比增长25.8%，销售金额环比增速为30%。随着后续政策力度的加大，有充分理由相信行业整体的景气度还将提升。

销售回暖有助于房企资金的改善，同时融资端环境的优化也正进一步缓解房企现金流压力。Wind数据显示，截至6月29日，房地产行业信用债发行数量为58只，较5月同期的43只明显增加。一系列利好政策支持下，房企融资回暖信号明显。

由上种种，不难判断在经营端“筑底-止跌-反弹”的路径叠加融资端的持续回暖趋势，后续房地产市场的信心还将不断迎来修复，而压制物业板块估值中来自房地产开发端的压力或也将消除，这对于物管企业估值的修复将带来良好契机。

其次，再来看疫情方面。随着疫情政策的调整，全国疫情防控政策进一步优化，将加快跨省出行以及线下等消费场景的回复，线下消费迎来催化剂，后续具有商业运营业务的商管物企基本面将有望迎来改善，进入修复兑现期。尤其是政策面支持消费等措施的持续推动，也将为业绩带来更高的弹性。

总体来看，压制商管物企估值的因素正全面迎来改善，而在低估值下宝龙商业也正持续凸显投资价值，随着后续业绩端的验证还将有望进一步催化估值迎来新一轮的修复。

2、经营稳健，逆周期稳健发展能力或将助力价值升华

回顾宝龙商业在近年来整个房地产板块阴霾笼罩的环境下其经营表现，可以用相当稳健来形容，公司也展现出了较强的独立运营能力和跨周期发展实力。

从财报数据来看，面对过去一年复杂的内外部环境影响，宝龙商业仍然保持了高质量的发展，交出一份优异的成绩单。2021年，公司实现营收24.6亿元，同比增长28.3%，其中商管营收20.2亿元，同比增长近30%。毛利率方面，公司2021年公司综合毛利率达33.4%，其中商管毛利率达到35.2%。此外，公司归母净利同比增长43.6%至4.4亿元，若剔除股权激励摊销费用的影响，归母净利达4.9亿元，同比增幅为52.5%。。

拉长周期来看，公司ROE过去三年分别为19.6%、16.7%、19.3%，持续维持在高位水平，展现出强劲的获利能力。

财务端的良好表现背后是其经营层面持续向好的发展势头。根据年报数据显示，公司已开业零售商业物业达88个，运营团队约5000人，商业总已开业建筑面积约993万平方米。其中长三角零售商业物业项目数布局占比持续提升，比例达到70%。

就在近日，宝龙于台州椒江打造的宝龙城正式开业，作为宝龙商业体系内第三座宝龙城其开业首日销售近3000万元。考虑到整个疫情影响，不少商业项目开工进展缓慢、招商环境不理想等现实困境，宝龙商业不仅实现了如期开业，并创造相当不俗的首秀成绩，这也皆充分展现了公司强劲的商业运营能力。

值得一提的是，下半年宝龙商业还将有包括余姚宝龙广昌、杭州科技城宝龙广场等多10个零售商业物业项目迎来开业，公司在2023年以后还将有近40个项目计划开业。规模的稳步增长有望持续释放业绩成长动能，公司已经迈入发展的新阶段。

当前公司亦持续加强商业轻资产项目拓展，尤其是在对传统商业中心改造上已经有着相当成熟的经验，后续也将获得政策层面的机遇。

就在近日，北京出台传统商业主体改造计划，支持商场硬件改造升级及数字化建设。同时提及给于项目一定的奖励支持。北京此举或也将形成示范效应，后续不排除将在全国其他城市落地。这也意味着，对于宝龙商业这类具有成熟的商业中心运营能力以及形成丰富的商业中心改造经验，同时在数字化生态上亦有不俗成绩的企业而言将带来新的业务拓展契机。

总体而言，随着整个房地产行业迈过至暗时刻，宝龙商业稳健的经营发展能力得到充分验证，在行业进入新的窗口期也有望进一步迎来加速发展，后续表现可期。