港股IPO市场回暖，亚太区物流地产龙头ESR（1821.HK）正卷土重来

近日，港股大盘止跌反弹，IPO市场正在极速回暖。9月底以来新股发行量相比此前明显上升，鲁大师（3601.HK）、滔博（6110.HK）、百威亚太（1876.HK）等多家新股上市首日大受追捧，打新赚钱效应也在显著上升。据WIND数据显示，9月份之后上市的新股中，仅有2只新股上市首日出现下跌。

其中，备受瞩目的本年度全球最大规模IPO百威亚太（1876.HK）在历经近两个月的搁置后果断重启，结果如愿，表现抢眼，上市四日连续大涨，累积涨幅超13%，现较发行价涨超14%，市值高达4100亿港元左右。

随着新股市场做多情绪转好及打新赚钱效益加强，此前因外部因素选择搁置IPO计划的新股也陆续按下重启键。亚太区物流地产界的龙头ESR（1821.HK）亦于昨日重启招股，期限从10月22日至10月25日，并拟于11月1日在香港联交所主板正式挂牌交易。

一、IPO重启全球发售约6.54亿股“全球最牛养老基金”成基石投资者

此前6月提交的上市申请显示，公司拟全球发售约5.6亿股，随着此次上市重启，公司新募资计划显示，是次公司拟全球发售约6.5亿股，按发售价指定范围的中间价16.8港元计，全球发售所得款项总额约为109.8亿港元，较此前6月97.6亿港元募资额有所提升。

（图片来源：招股说明书）

值得一提的是，此次公司IPO基石投资者是有着“全球最牛养老基金”之称的OMERS，其已同意按发售价认购全球发售完成后占股本9%的发售股份，按发售价指定范围的中间价16.80港元计算，OMERS配售的认购金额将高达45.9亿港元，占全球发售招股的募资规模超40%，这将是本年度香港IPO市场排名二的单笔基石投资，如此大手笔的出手，一方面表明长期投资者对ESR未来发展前景的看好，另一方面，预示此次上将市十拿九稳。

与此同时，OMERS作为ESR的最大基石投资者，彼此间亦存在潜在的合作机会。据悉，此次基石配售更被视作OMERS持续为活跃的资产类别提供机会的增长地区投资战略的一部分，ESR期望基石投资者的投资成为与OMERS及其联属公司进行更大规模合作的开端。集团认为基石投资者对基石配售的承诺将向有意向的投资者证明领先的国际投资者对ESR业务及前景有信心。

近几年，物流地产领域在电商高渗透背景下，险资、传统地产商及国际资本都在盯着的一块肥肉，而这从ESR闪耀的股东及高管背景也能窥探一二。

据招股书显示，公司自成立以来，共计完成八轮融资，累计金额近13亿美元，折合约90亿元人民币。除华平投资外，曾获得包括高盛、荷兰汇盈（APG）、通用电气养老基金信托和京东物流在内的全球资本。

（图片来源：招股说明书）

与此同时，公司的多位创始人曾就任于全球物流地产龙头普洛斯（GLP）高管，具备丰富的行业经验。而大资本近几年所表现出对物流资产的兴趣日益强烈和明显，也促发了资本和市场对现代物流地产商的再次审视与投资觉醒。

伴随豪华的创始人及高管阵容以及国际顶尖资本的加入，也令ESR的上市有了更多的看点。

二、业务收入呈多元化，运营模式轻资产化特征显著

独特的业务模式，如下图所示，从选地、设计、开发、建设、租赁及资产管理，覆盖全生命周期，构成三大业务板块，根据发展周期先后顺序依次为发展、基金管理及投资，以实现多元化的收益来源。

（图片来源：招股说明书）

其中，发展（物业开发及销售）是其他两项业务的基础，在三大业务板块中扮演“产品生产者”的角色，直接体现客户需求以及物流资产的质量；投资（持有物业、地产信托）是通过租赁自行开发的高标准物流设施，收取相应的租金及通过管理的基金资产收取投资收益；而基金管理（管理费）业务，通过管理资产来赚取管理费等收入，伴随资产管理规模的扩大，推动整个业务模式高效、持续地、循环地实现运转。

“开发运营+基金”的模式支持物流地产商实现充分灵活运用资金杠杆，促进规模效应提升，轻资产运营特征显著。截至2019年上半年末，公司的资产管理规模约202亿美元，其中仅有27亿美元来自于表内，近九成比例来自于表外的基金资产，资产规模的快速提升又可以反哺其基金管理业务，与基金规模成正比，对公司业绩的撬动杠杆最大。

（图片来源：招股说明书）

分部业绩贡献中，基金管理与投资占比最高，2016至2018三年期间，合计比例均保持在六成以上水平，且基金管理分部比重呈逐年上升趋势。

（图片来源：招股说明书）

据ESR联合创始人兼CEO沈晋初及Stuart Gibson表示，由于在传统重资产领域中使用轻资产业务模式，加上每个市场中一流的管理团队以及一线合作伙伴的地区性协同网络，因而能够建立起扩展度极高的业务，并实现强劲的增长和回报。

三、高端仓储需求缺口大，物流地产回报率高

伴随电商、零售变革和高端制造三大下游的快速发展，致使物流仓储需求旺盛，不过国内乃至亚太区高标仓储设施供给明显不足形成巨大的缺口，为高端物流仓储行业发展提供重大机遇。据数据显示，社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增长至2018年底的13.3万亿元，年均复合增长率超过10%。

在互联网及数字化趋势背景下，由于电商企业的销量增长要明显快于传统零售企业，所以对仓储空间的要求显著高于传统零售企业，从而在物流方面的投入也要远高于传统零售企业。正因如此，电商客户的租任年期通常较长且稳定。

除了C端市场之外，B端的物流仓储拥有广阔而难以量化的市场空间，如升级后的制造业需求等，伴随附加值不断提高，资金密集、产品结构复杂等特征出现，库存过高或者存货周转太慢，都会对其资金链造成压力，因而存在强烈的高标仓储需求。

而与旺盛的需求相比，我国高端仓储设施供给明显不足，存在巨大缺口。据戴德梁行的报告显示，预计到2020年国内高标准仓库的供应量只有0.56亿平方米至0.66亿平方米，与需求量之间的缺口巨大，高标仓库设施严重不足。

ESR所管理的现代物流设施，以电商和三方物流供应商为主，也能反映此趋势。截至2019年6月30日，以出租面积计算，投资组合资产租户群中近半为电商及第三方物流供应商。

而在地产领域中，物流地产是近年来最受追捧的版块，增长前景秀丽，相比商业、住宅地产等投资回报率更高，同时开发周期仅12-24个月。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主，核心城市如北、上、广、深等一线城市物流仓储设施投资净回报率达6-8%，高于购物中心、写字楼等商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%。另据CBRE统计，物流地产租金的增速自2009年起保持在年复合增长水平为4.3%的水平。

（图片来源：CRBE）

ESR旗下物流资产分布区域多元化，且集中于亚太区主要国家的核心城市圈。据招股书显示，截至2019年上半年末，公司所管理的资产覆盖中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、印度等亚太区主要国家。

（图片来源：招股说明书）

而且不论是其自持部分还是通过基金及投资公司管理部分，都占据这些主要国家的1线及1.5线核心城市圈的物流枢纽、重要海港、机场等交通枢纽及工业区附近等位置。

（图片来源：招股说明书）

（图片来源：招股说明书）

以总资产规模占比最高的中国和日本为例，按项目数计，在其自持分部中，中国超过七成位于北、上、广，而日本的全位于首府城市。而在其通过基金及投资公司管理部分中，中国仍然有超过六成位于北、上、广，而日本的则全位于东京、大阪、名古屋这三大核心城市。可预见的是，掌握主流经济体核心城市群的枢纽位置亦正日益凸显其物流资产的稀缺价值。

此外，由于物流地产运营项目所产生的现金流稳定，在融资及资产证券化方面，相比商业地产标准化程度更高，更易于资产证券化，因而对于基金平台等投资机构的吸引力更强，物流地产基金及项目集资能力更强。

正是由于物流地产具备以上所提到的多重优势，所以一直是资本和商业巨头所倾力布局的战略要塞，普洛斯及黑石则是其中之一。

近日，据华尔街日报等多家美媒报道，“全球私募之王”黑石集团（Blackstone Group Inc.,BX）宣布已敲定协议，就以59亿美元（含债务）价格向全球规模最大的地产私募基金之一的柯罗尼资本集团(Colony Capital LLC)收购美国工业仓库资产组合。

黑石近年来对物流资产展现强烈兴趣。在此交易前，其收购了普洛斯在美国的仓库，已经成为了美国物流业最大的所有者之一。

不过不同于黑石这类国际资本大鳄，以及普洛斯这类业务全球化的物流地产集团，ESR则聚焦潜力极大的亚太区，形成差异化定位，同时凭借并购手段加速扩张，成就了其在亚太区的物流地产界的霸主地位。

四、亚太区最大物流地产平台，业绩持续增长强劲

扎根于亚太区的ESR在物流地产行业拥有举足轻重的地位。据仲量联行报告，按建筑面积及投资组合资产价值计算，公司是亚太区最大的物流地产平台。与此同时，按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积计，公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

亚太区作为ESR的战略腹地，拥有全球最大的消费市场，市场潜力巨大。据仲量联行报告，2018年亚太区GDP超过28.5万亿美元，占到全球GDP的三分之一以上，而中、日、韩、新加坡、澳大利亚及印度等区域市场占亚太区GDP近9成。预计2019~2023年，上述亚太区经济增长核心国家的非公消费年均复合增长率达8.1%，约为同期美国预期值的2倍。

自2017年以来，ESR一直在加速扩大其在亚太区的业务版图，持续加强公司在亚太区的领先优势和品牌影响力。ESR透过内生增长及并购手段，积极开拓市场，先后进入新加坡、印度、澳大利亚等亚太区主战场。

立足于高增长的亚太市场，同时通过并购来加速规模化扩张，推动自身的资产规模取得了显著增长。据招股书显示，ESR的总资产管理规模由2016年末的74亿美元增至2019年上半年的202亿美元，增长近2倍，同时，相比2018年末的160亿美元，2019年上半年的资产规模增长了约26%。

在资产规模迈上新台阶同时，业绩实现强劲增长。数据显示，2016~2018年三年期间，集团分别实现收入9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元，CAGR超62%。同期对应净利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元，CAGR超42%。

（图片来源：招股说明书）

凭着积极的发展策略和显著的市场领先地位，ESR增势持续迅猛。数据显示，公司今年上半年实现营收约1.56亿美元，较去年同期增长66%；同期净利润约8408万美元，同比增长32%。

总体而言，正是由于ESR身处优势赛道且在高增长市场里的领导者地位，以及在业务上链条完整、运营轻等综合优势，致使其能在经济不确定性日益加强的环境中仍能逆势实现强劲的持续增长。

五、亚太区稀缺的物流地产标的，成功上市影响深远

近期，市场对外部形势预期改善明显，风险偏好有所上升。香港局势出现积极变化，同时贸易长期博弈止戈预期，这对于ESR的成功发行及后市股价提振均有着长期支撑。

尽管ESR公司成立时间并不算长，不过表现出来的成长速度和爆发力却已经有目共睹，有着跻身成为世界顶尖物流地产巨头的潜质。

资金是物流地产企业经营壮大过程中极为关键的要素。回顾之前，在ESR成立之初公司就凭借着外资背景优势，迅速在行业内跑马圈地，抢占时机，最终站稳了脚跟，如今其也顺利发展成为了一家全球排名靠前、综合实力强且跨区域布局的优质物流地产企业。

当下环顾整个大中华区资本市场，与物流地产相关的优质标的并不多见，ESR的成功上市无疑将打破这一局面，而凭借其优质的基本面叠加标的的稀缺性等特征也将有望获得市场的青睐，而伴随其成功上市，在资本的助力下公司的发展也将迎来新的加速度，长期投资价值凸显。