绿城管理控股(09979.HK)ESG报告出炉，代建第一股商业价值与社会效益共振

受政策、资本、舆情的合力推动，ESG理念的重要性日益提升，正逐步成为社会共识，也成为投资者衡量公司价值的一把“新标尺”。

不久前，绿城管理控股（下称“绿城管理”）发布了2021年度ESG报告(2021环境、社会及管治报告)，汇报了公司在环境保护、可持续发展管理以及社会责任等诸多方面的策略和实践情况，为更立体的观察企业和行业提供了一个新的窗口。

绿色建筑面积占比达78%，锤炼全生命周期管理能力

作为代建行业的领导者，绿城管理聚焦主业，一直是国内绿色建筑的推动者和引领者。截至2021年，公司绿色建筑面积超过6610万平方米，绿色建筑面积占比达到78%。

该领域公司主要从两个纬度上主导项目落地，一是对接《绿色建筑评价标准》、《浙江省绿色建筑条例》等国家和地方标准，因地制宜推进建筑绿色设计，并最大程度地保护项目所在地的生态环境和生物多样性。

以富阳最大的城市有机更新项目“富阳望钰和府”为例，在项目实施过程中，绿城管理根据地表特征和气候条件等进行了定制化的设计，通过采用改性透水铺装、微地形雨水滞留下渗设施、局部下沉式绿地、砾石排水沟等特色海绵措施，有效降低了综合径流系数，减少了雨水径流污染状况，增强了居民的绿色居住体验。

在丽水莲都区西侧路湾公寓项目中，公司为保护项目周围的数十棵古树，修改了原有设计方案，沿古树带设置了四个下沉式庭院和一个下沉绿地，并将古树自然融入园区景观中，不仅展现了人与自然和谐相处的人居情怀，更营造出独一无二的景观品质。

二是注重绿色材料的使用，借助绿色供应链的把控，减少施工以及建筑本身对当地自然环境的影响，打造绿色可持续发展的生态产业链。

在环保和客户对成本控制的需求的双重压力下，传统建筑材料的局限性进一步显现，对此感触颇深的绿城管理加强了新材料的研发力度，通过外墙干挂PC、ALC轻质墙体、HF矽微粉不燃保温板等多种可替代材料的运用，在更低资源消耗的情况下，绿城管理旗下项目的品质和观感并未受到影响，实现了更佳的性价比。

绿城管理新材料及项目应用概况

在项目应用上，公司打造的“金华信息产业园”是较为典型的代表。该产业园在概念规划、方案设计、施工建造、系统调试、运营阶段各个环节贯穿绿色健康理念，其中玻璃幕墙采用了对可见光高透并对中远红外线具有高反射特性的LOW-E材质，可有效隔热防有害光污染，并减少照明灯具使用。得益于匠心设计，该项目成为金华市首个获得中国“绿色建筑”及美国绿色建筑“LEED认证”双认证的产业园。

凭心而论，绿色建筑的推行并不容易，这是一道考验公司设计能力、研发和创新能力、产业链整合能力及服务意识的综合命题，而且在过去的金融和人口红利下，地产行业即使是粗放经营就可以过得滋润，不少企业缺乏创新动力。绿城管理正是在地产行业大好的时候保持更为积极的思考，才能在行业剧烈变化时仍旧保持公司服务力和产品力的动态提升。

事实上，公司已经在大量的业务实践过程中总结出了一套符合代建项目特征的管理方法，其将代建项目的全周期分为7个阶段、28个主要管理场景、79个运营关键点，通过体系化、精益化、智能化的方法论赋能日常业务，在实现项目全生命周期管理的同时，也有助于推动创新产品标准化，高效实现可应用、易推广的效果。

2021年绿城管理建筑创新成果及落地

在绿色建筑领域，绿城管理已经作出承诺，公司将继续加强绿色建筑管理能力，加大绿色建筑产品比例，不断探索新的环境友好型建筑技术。

社会服务基因深厚，行业发展新阶段寻求多方共赢最优解

“衣、食、住、行”向来是民生之本，绿城管理作为致力改善百姓居住环境，深度参与城市空间升级改造的代建公司，本身就具有很强的社会属性，尤其是绿城管理身上“中国最大政府代建服务商”的标签，更是其服务社会的一个缩影。

尽管绿城管理在2015年才正式成立，但其代建业务可追溯到2005年，当时其母公司绿城中国首次介入的代建项目正是“城中村”改造和安置房代建，可以说政府代建是绿城管理控股的起家项目。

随后，搭乘保障性住房体系快速发展的东风，绿城管理政府代建业务日益壮大，逐步形成了保障安置房、租赁性住房、未来社区、产业园区、公建配套、市政场馆等的多元业务格局，布局区域也由浙江辐射到全国， 2021年，公司新拓政府代建合约总建筑面积中浙江省外客户占比达到50.3%。

绿城管理政府代建服务范围与模式

政府代建业务的不断壮大一方面得益于市场需求，另一方面在于公司在最初就将保障房项目按照商品房的标准实施，通过流程和效率管理出效益，赢得了政府和普通居民的信任，为后续业务的铺展打通了渠道。例如公司承接的每个政府项目遵循“样板先行”，1:1建模给足业主“安全感”，在项目开展过程中，定期组织“工地开放日”，并邀请第三方机构“飞行检测”，真正做到透明化和精细化管理。公司操刀的杭州海潮雅园、明德明理府，缙云的西桥世家、金华金都美苑等项目均被赞誉为当地“最美保障房”，公司以实际行动回应了“共同富裕”社会目标。

截至目前，公司政府代建板块已交付面积达到3150万平方米，惠及近20万户原住民，合约总面积超3400万平方米，涉及到近25万户原住民的居住生活，中国最大政府代建服务商实至名归。

而结合当前较为特殊的行业背景，公司在资方代建的诸多布局亦显露出强力的社会担当。受宏观调控和金融政策等双重因素影响，2021下半年以来，房地产下行压力加大，“保交付”受到社会和企业的最高关注，绿城管理根据遇困项目的实际情况从三个层面上发挥了重要作用。

针对存量项目品质和去化困难，绿城管理在产品端设计优化、立面提升，同时在营销服务端重新对客户和市场定位进行研究，有效为委托方纾困。在绿城·无锡桃花源项目、绿城·海口桃李春风项目两个项目上，通过重新定位、全过程的营销支撑以及品牌力加持，绿城管理帮助两大项目实现成倍溢价和增值。

绿城·无锡桃花源项目实景图

对资金遇困项目，绿城管理依托强大的信用背书和战略资源整合能力，已携手首建投、深民投等多个金融机构，搭建起合作平台，形成了一套由金融机构提供资本，绿城管理进行开发管理，批量为有资金需求的委托方与金融机构提供金融撮合服务的模式，助力项目稳健运营实现“保交付”。

与此同时，面对房地产去金融化过程中，不良资产处置需求的快速上升，绿城管理与头部AMC机构合作，凭借自身强大的项目全生命周期管理能力，包括但不限于品牌效应、专业团队、供应链资源、投前风控和投后管理职能等，有效地加快了项目流动性的释放，缓解了社会矛盾，实现了投资人、 购房者、供应商、政府等多方主体的共赢。

从需求出发的务实作风让绿城管理的美誉度和满意度持续攀升。2021年，绿城管理分别对委托方和业主进行了满意度调查，委托方对公司总体满意度调查中，作出满意以上评价的客户占比达到95%。业主方面，2021年公司调研了6529户业主，共计覆盖13个二级管控单位的61个项目。业主从产品表现、服务表现、价值感三个方面进行评估，最终的客户满意度达到90分的高水准，远超行业平均水平。

住宅客户满意度历史表现

ESG表现与财务表现统一，探求可持续发展的终极奥义

ESG表现与财务回报的正相关，在绿城管理身上得到了验证。近两年的疫情起伏和地产行业深度调控几乎没有对绿城管理造成多少困扰，公司的财务数据、业务规模均呈现稳健的增长趋势。

除了2020年受业务结构调整影响营收微弱下降以外，公司的营收基本保持平稳增长，更值得关注的是公司近三年的净利呈现逆势加速增长的趋势。截至2021年，公司的净利达到5.65亿元，同比增长31.9%，毛利亦维持在46.39%的较高水平。而根据公司最近的经营情况介绍会议，管理层对业绩的指引仍维持2022年及以后年份归母净利润复合增长30%不变，也就是说，公司将长期保持业绩高速增长的态势，在相对低迷的市场环境下，这样肯定的表态非常难得。

业务规模层面，到2021年底，绿城管理的业务已覆盖全国101座主要城市，管理项目达到345个，项目合约总建筑面积超8470万平方米，同比增长11.3%，新拓代建项目合约总建筑面积超过2280万平方米，同比增长21.9%；新拓代建项目代建费预估约71.1亿人民币，同比上涨22.3%。公司市场份额已连续六年保持22%以上，稳居行业第一身位，足见公司战略部署的预见性和战略执行的定力。

为进一步加强服务和产品竞争力，满足跨区域发展和多元化的服务诉求，公司提出了完善和落实“3+3”业务模式，即在政府代建、商业代建、资方代建主业基础上，叠加金融、产城、产业链三项配套服务，挖掘新业务空间，打开业务天花板的同时，再次成为行业结构调整“风向标”。

从今年以来的表现看，绿城管理的新业务拓展能力强势，无论是公司在建面积、新拓项目代建费的继续增长，还是公司在库的超600个意向项目，都意味着绿城管理稳固的龙头地位，以及高度可见的长期业绩兑现能力。

小结

有商业价值，有社会担当，这似乎就是绿城管理当下的真实写照。

作为房地产领域的轻资产模式样本，绿城管理这些年始终走在代建行业的最前沿，业务层面屡屡在“无人区”率先探索如是，对ESG的高度关注和积极践行也如是，这种深深植根的进取和创新精神正在催动其释放更大的价值潜力。

正如绿城管理在此次ESG报告中所披露的情况，公司将项目质量管理、客户服务品质以及合规经营等列为发展最重要的议题，实际已经切中了当代中国人对“住”最核心的需要，即不仅要有房住，更要住的舒心，这种对居住改善需求的精准把握决定了其已经迎来绝佳的发展机遇，将成为行业转型背景下的超级赢家。

叠加公司在商业代建、政府代建、资方代建及特许领域的多元布局，预期公司对外部市场波动的抵抗能力将继续增强，乃至已经为未来5-10年的长期发展做好准备，这又恰好与ESG体系对投资回报而言的长期红利相呼应。

当前，投资者对企业ESG能力的重视已经上升到前所未有的高度，富时罗素(FTSE Russell)的调研报告显示，目前全球资产拥有者超过半数在制定投资战略时，会评估或执行ESG相关内容。绿城管理选择在此时公布了这样一份内容详实、内涵丰富的ESG报告，或许不仅仅是自身业务实力和长期发展信心的展示，更暗示了投资机会所在，投资者应该予以重视。