华南城(01668.HK):深圳特区建发正式入主,显著提升估值预期

5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》），指出将聚焦盘活存量资产重点方向的重点领域，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产。

以过往经验为鉴，将政策指引放在企业的层面来考量，具备持有型物业开发运营能力的相关公司将会受到政策面的呵护，从而迎来更大的发展机遇。

与此同时，笔者也关注到近期市场层面已经开始出现了一些积极变化。其中，最值得关注的便是南向资金的不断加持。中金公司统计数据显示，今年以来，南向资金的流入规模不断攀升，一定程度上为香港市场提供了支撑。而往后看，考虑到国内流动性整体宽松且港股市场估值存在比较优势，这一趋势有望继续延续。

注：灰色线代表南向资金

（资料来源：中金公司）

在此背景下，笔者注意到国内领先的大型综合物流及商品交易中心开发商、运营商——华南城（01668.HK），其股价近期已经触底反弹逾50%。与此同时，据Choice数据显示，华南城过去一年获得的港股通累计资金净流向也在不断增加，正与南向资金的增长趋势相一致。

（来源：Choice）

那么，华南城因何受到了内地投资者的青睐？

一、新格局——深圳国资正式入主，实现强强联合

5月16日，华南城收到深圳市特区建设发展集团有限公司(以下简称“特区建发”)支付的认购对价19.095亿港元。至此，从去年年底签订认购协议就备受关注的华南城，正式迎来了其单一最大股东。

（来源：公司公告）

结合这段时间的市场表现来看，可以推测引进国资或是华南城估值渐进修复的重要原因之一。不过区别于助企纾困解难，特区建发此次入主华南城显然是看上了其独特的运营模式、在商贸物流领域的优势地位以及不断展现出的强大造血能力。这些都能与特区建发形成良好的协同效应，实现互利共赢。

据了解，特区建发集团成立于2011年8月，是深圳国资委下属的综合性投融资平台公司，背景实力雄厚。以服务百姓民生、服务城市发展为主线，特区建发形成了包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等在内的多种经营业务。

而华南城亦起家于深圳，其作为大型综合商贸物流及商品交易中心开发商和运营商，核心业务涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等方面，在这一商业模式的驱动下，华南城的业务发展与地方政府的产业定位、企业的发展诉求保持高度一致，能够很好地带动区域经济的发展。

以旗下的深圳华南城为例，以商贸物流为立足点，整合了第四代万达广场、香江家居、华盛奥特莱斯购物中心、国家电子商务示范基地、市场采购贸易基地等项目，通过不断推进区域产业升级和商业创新，已经发展成为当地的区域消费中心、产业中心，并辐射带动深圳东北部新城的经济发展和整体提升。

由此可见，正如公告中所说“特区建发集团充分认可华南城支持实体经济可持续发展的产业务模式，华南城的主业与政府支持实体经济增长的政策一致。”换言之，特区建发和华南城都是在以城市发展共建者的身份，为城市发展拓展空间，二者未来能够在开发建设、园区运营等多领域形成合作，促进双方业务的健康发展，开创互利共赢合作的新局面。

二、新成长——主业突出，多业务协同共进

进一步来看，相较于短期的消息刺激，此次国资大股东入主，华南城可获得资金、项目等全方面的支持和保障，势必有利于公司更好的调动优质资源、把握市场机遇，成长确定性进一步增强，这是驱动投资者押注的更深层次原因。

近年来，华南城在“重招商、强运营”策略的指引下，高度重视项目整体运营，大力发展食品、健康、教育、电商、汽车五大新型业态及综合商业配套。比如在去年，位于深圳华南城园区的全新第四代万达广场开业，主打科技时尚新体验，首日便吸引客流逾20万人次，开业后一月日均客流超10万人次。无独有偶，南昌华南城也获批「国家电子商务示范基地」，园区正在实现从传统商贸市场向国家级产业基地的蜕变。

得益于不断完善园区商贸生态圈，华南城将所在区域变成了产值高地、就业引擎区，为公司业绩的持续增长奠定良好基础，这一点在占据重要发展战略地位的持续性收入部分得到了很好的体现。2021年中期业绩显示，持续性收入增加27.2%至16.831亿港元，那么随着特区建发集团入主，这一良好的增长势头更有望继续延续。

就拿城市更新业务来说，今年3月，华南城与特区建发旗下深圳市城市规划设计研究院有限公司（深规院）签订战略合作框架协议。随着千亿旧改项目全面启动，必然会为华南城带来新的增长潜力，也将影响到资本市场对其业绩增长的预期和估值水平。

另值得一提的是，除了在既有业务方向上获得更多助力，华南城亦在布局新兴业务，随着能力圈进一步被扩大，其在价值释放上具有较大的发展空间。在加速企业从传统定位转型升级的过程中，华南城已于年内与深能南京能源控股有限公司签订战略合作框架协议，双方将在屋顶分散式光伏、热电联产、碳资产管理、多种类储能、综合能源、合同能源管理等领域开展全方位积极合作。这也意味着，在拥抱国资背景的这段期间，华南城多业务协同正在迎来全面加速。

此外，从资产运营管理层面来看，一方面伴随特区建发集团而来的优质项目，华南城将获得更加稳健现金流及议价能力和运营空间。另一方面，财务基本面的全面优化也会为其提供充足的财务杠杆空间可以利用，有利于华南城更加从容地扩大业务布局。

三、新预期——受益政策支持，盈利反弹可期

最后，不妨站在宏观政策的视角来对华南城的未来表现进行预判。

2022年，地缘政治冲突叠加疫情不利影响，对国内经济稳定运行提出了诸多挑战。在这一背景下，“稳增长”无疑是今年市场最明确的主线，也因而可以看到稳增长政策的不断发力。对此，中信证券表示，在4月29日召开的政治局会议精神指引下，“稳增长”政策也在持续推进，因此预计4月是全年经济低点，而5月开始工业生产、固定资产投资等经济指标将有明显好转，消费和就业的相关指标也有望环比改善，5月开始整体经济将进入复苏区间。

具体到华南城所处的商贸物流领域，相关政策亦在相继出台。从全国层面来看，国务院多次召开会议，要求共同抓好过度防控问题整改，全力确保交通网络畅通有序，并部署十项重要举措，出台《关于切实做好货运物流保通保畅工作的通知》等文件。此外，消费层面的政策也在支撑华南城产业园的经营表现向好。4月25日国办印发《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，综合施策促进消费持续恢复，特别是对大宗消费作出明确部署，并提出具体要求。如果将以上种种顶层设计放在企业的层面进行考量，不难发现，华南城不仅是在朝着政策支持与鼓励的方向进行不断探索，也将会获益于政策支持，经营收益得到改善，从而为投资者敲定更高的潜在回报率。

笔者也注意到，华南城在今年2月已经与特区建发集团深信投公司旗下鹏城智享签署合作协议。根据协议，双方将开展在停车场景建设、运营管理服务、增值运营服务、园区路面停车、园区安防、专线服务、智慧园区建设等领域的全面深化合作。可以预见的是，华南城当前在完善园区产业生态圈方面做出的努力，将有利于在疫情改善后，更好地释放商业价值，进而为经济稳增长增添新助力。

结语

总结而言，华南城自身实力强劲且眼光前瞻，其在全国各地打造的国际化、现代化、集约化的商贸物流平台，被认为是顺应了新型城镇化建设、区域经济产业升级、企业数字化转型的产物。此次特区建发入主，是华南城发展实力的有力表达。而两者携手也更应该看作是一种强强联合，有望助力国家更圆满地达成稳增长的政策目标。

最后从投资层面来看，在过往成功的投资策略当中，捕捉低估值高成长的优质标的是一种非常经典的方法。这种投资方法一旦被验证可行，通常可以获得以倍数计算的收益。看向华南城，其估值偏低一直是市场的共识，市盈率仅2.41倍左右，市净率不到0.2倍。展望未来，华南城业绩预期上修的概率增大，值得长期关注。