中国天保集团：建筑+地产双轮驱动，河北冬奥会风口激发成长动力

今年来，继内地8家房企和2家物业公司赴港上市之后，中国天保集团于5月向港交所递交上市申请资料。目前，中国天保集团的IPO已经渐行渐近，当下是否属于一个好时机？

近期港股市场房地产行业在二级市场表现逐渐回暖，内地房企9月份销售数据亮眼，多家企业数据刷新记录，特别是进入10月份以来，内房股表现持续走强，2018年至今新上市的内房股表现也呈现出回暖趋势。（如下图）

（资料来源：wind）

在此之际，我国坚定了房地产转型的目标，存量时代与调控时代碰撞下，房地产行业也迎来了新的机遇。港股市场称这波为内房开发最后一波上市潮，因为接下来存量房地产时代的到来将会令行业集中度持续提升，而过去保持低调且具实力的房企就会抓住此次机遇登陆资本市场，天保集团就是其中之一。

据招股书所示，截止至2019年3月31日，集团已拥有包含20个物业项目的多元化组合，其中包括18项住宅物业、一项投资物业及一间酒店，其全部由公司开发并拥有。其中7个项目位于涿州，13个项目位于张家口；从土储地域分布来看，涿州占比为14.6%，张家口占比为85.4%，由此可见，集团重点发展区域位于涿州和张家口，那么为何选择张家口？未来发展潜力如何？

针对这一问题，集团早已有前瞻性的见解，主要基于两点：（1）聚焦京津冀城市群发展，围绕雄安新区进行战略布局；（2）借助2022年冬奥会的风口，实现弯道超车规模化发展。我们具体来看看。

一、战略性布局京津冀城市群，雄安新区发展添动能

京津冀城市群作为我国三大城市群之一，科技人才汇集、创新资源丰富，并且是我国高端服务、现代制造的核心区域，已成为我国联接全球经济网络的重要枢纽，将是我国参与全球竞争和国际分工中重要的世界级城市群；特别是雄安新区的成立，基础设施、人才、资金、服务等向整个京津冀空间拓展，不仅缓解中心城市与城市群的之间矛盾，理顺城市层级间资源配置关系，更形成以首都为核心的世界级城市群，赋予我国经济发展的新动能。

随着京津冀协同发展、雄安新区的崛起迅速带动了周边一批城市的房价，涿州和张家口随即成为了其中的重点受益城市。（如下图）

（资料来源：公开信息）

涿州居于北京南端，京港澳高速、107国道纵穿涿州左右，有“省级历史文化名城“的称号，甚至中国钢研总院、航天207所皆选址涿州；而张家口则位于北京西北部，2022年冬奥会赛场之一，自身拥有丰富的旅游资源，著名的京张高铁预计2019年通车，也将极大缩短与北京的时空距离。

这么看来，两城占据环首都优势区域位置，交通上离首都北京不到一小时的距离，形成北京的“大七环”城市，成为首都一小时生活圈优势区域。俗话说“近水楼台先得月”，涿州和张家口未来的城市发展空间不言而喻，楼市价值的增长更是首当其冲。而对于提前扎根此区域的天保集团来说，潜在价值持续地跟随提升的趋势不改，长期业绩有待释放。

除此之外，张家口还是2022年冬奥会分会场举办地，那么又会对当地产生哪些利好？

二、冬奥会风口助楼市利好，本土房地产商望实现弯道超车

在2022年冬奥会红利之下，市场普遍看好张家口的房地产业和基础设施改善升级带来的积极影响。据广发证券报告称，冬奥会的申办对基础设施建设的需求主要来自三方面，其一是场馆建设，虽然北京的冬奥会场馆大部分将沿用2008年奥运会场馆，但张家口与延庆的冬奥场馆都需要新建或改建；其二是交通基础设施的建设力度加大，例如已经开工建设的京张高速铁路，交通网络的升级将带来未来交通的便利，进一步缩短张家口与北京两地的交通距离；其三是京冀地区尤其是张家口地区的通讯、体育、文化、会展和酒店等配套基础设施建设的升级和完善，将带动张家口整个城市的生活环境和居住质素的升级。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞亦表示，基础设施的完善将起到价值转移的作用，将引起地价上涨，因而带动房价水涨船高。

从地域市场行情来看，张家口房地产开发总投资额于过往期间亦出现大幅增长，复合年增长率为11.0%，其中，住宅楼宇的总投资额从2013年的人民币136亿元按复合年增长率15.9%显着增长至2018年的人民币284亿元。

目前，张家口经开区楼盘的均价在10000元每平米左右，业内人士分析，未来张家口随着投资购房需求的大量涌入，房价还将继续出现“价量齐升”的局面。

冬奥会风口将会成为助推中国天保集团未来业绩增长的引擎，那么目前天保的盈利能力又如何？

三、营收稳定，建筑+地产双轮驱动拉动业绩增长

根据招股书显示，2016-2018年期间，天保集团总收益由8亿元增涨至16亿元，复合年增长率为41.5%；毛利由6284.1万增长至1.9亿元，年复合增长率为73.9%；纯利由3720万增加至1.08亿元，年复合增长率达到70.5%。可见，天保集团的盈利能力稳定，并且近年保持了强劲的发展势头。

收入结构方面，集团一直采取地产+建筑的双轮驱动模式，可以看到收入板块分为房地产开发和建筑承包业务；其后集团进行战略性调整，从侧重建筑逐步转向房地产开发，致使收入结构相对更加合理。

土储方面，公司拥有的土地储备总建筑面积为约200.8万平方米，保守估计，按照平均售价10000元每平米来推算，未来可售货值将超200亿元人民币；再加上公司成熟的建筑承包业务和持有商业物业租金收入，集团未来营收规模进一步增长的确定性正日益增强。

总体来看，天保战略性地以“建筑先行，地产跟上”的策略，采取建筑与地产双轮驱动模式滚动发展，并有针对性的进行区域聚焦——以北京的主要卫星城（涿州及张家口）为核心，进而将建筑承包业务在京津冀地区的其他城市进行拓展，逐渐延伸到四川省、安徽省等其他中国省份或地区，思路清晰、循序渐进。

从体量上来说，天保属于河北本土发展稳健的小型房地产企业，盈利能力突出，200.8万方的土储可保障未来持续性收入，借助2022年冬奥会风口或许可以实现又一次飞跃。

四、合适的时间，做正确的事！

中国天保集团继押准冬奥会风口后、又踩中有利时间点。在此之际，处于雄安新区与京津冀利好政策风口的天保集团，有望借助赴港上市实现品牌升级和融资渠道的拓宽，登上公司发展的新台阶，天保集团在“合适的时间，做正确的事”，值得赞赏。