轻资产破局，看万达商管如何领跑商业物管赛道

日前，万达商管在港交所官网更新了招股书。

作为行业内的头部玩家，万达商管的一举一动总是免不了掀起一番热议，投资者不禁关心：此次再度冲刺港股的万达商管有何新的投资亮点？

就此，笔者翻阅了更新过后的招股书，发现招股书中的数据已经更新至2021年年末，因而更全面、更清晰地展现了万达商管的业务运营和发展路径。接下来将就此进一步探讨。

顺利完成2021年业绩对赌

首先，对于市场关注度最高的对赌协议，新版招股书给出了明确答案：“本公司2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求”。在消除市场疑云的同时，也展示了万达商管背后的底气与实力。

根据最新招股书显示，在去除非经常性损益不利影响的下半年，万达商管核心财务指标表现优异：2021年下半年，万达商管实现收入128.4亿元，较2021年上半年的106.4亿元增长20.8%；实现60.1亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长33.1%；实现净利润28.6亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长335.8%。

整体来看，万达商管2021年全年营收利润盈利指标较上半年稳步提升，且向后看，随着经营模式的调整完成，其大概率将持续保持稳定且出色的盈利能力。

业绩向好经营规模稳步扩大

一方面，当前市场对于物管行业的评判，始终离不开以规模大小论英雄。就商管赛道而言，万达商管毫无疑问占据了绝对有利的生态位。截至2021年年末，万达商管总在管面积由2021年6月30日的5416.9万平米上升到2021年底的5895.4万平米，是国内管理规模排名第一的商业运营服务提供商。

（来源：公司招股书）

另一方面，万达商管的第三方外拓能力强劲，收入结构不断优化，助力长期有质量增长。

数据显示，总在管项目中来自独立第三方业主的项目数量达132个，占比为31.7%；总在管面积中来自独立第三方业主的项目在管面积达1644.8万平米，占比为27.9%。而在储备项目中，更是有139个来自独立第三方业主，占161个总储备项目的86.3%。

可以看到，万达商管出色的运营实力和品牌影响力已经得到了市场的反复验证，未来亦将获得越来越多来自独立第三方业主的项目，从而实现可持续的稳步增长。

万达商管“飞轮效应”正在显现

地产存量时代下，万达商管战略定位清晰，全面实施“轻资产”战略。

结合最新版招股书的数据，笔者认为在轻资产模式的指引下，万达商管已经形成了“强大品牌输出和管理能力——>高水准出租率——>合作商户数量增加——>吸引更多合作商户推动业绩增长”的正向循环，“飞轮效应”逐步显现。

从客户粘性来看，万达商管2021年底的在管广场平均出租率高达99.3%，较上半年末的97.7%有明显上升，保持了一贯的高水准。并且在疫情反复的大背景下，万达商管2021年全年客流量超47亿，车流量约3.7亿，较前期数据均有所提升，可见其比同业公司具备更高质量的稳态盈利能力。

从合作商户及合作品牌数量来看，万达商管线下商户数量在下半年由84,666家上升至92,223家，线上商户数量则由66,413家上升至76,933家。合作品牌数量也突破两万大关，达到21,071个。

值得一提的是，2022年以来，万达商管与北京SOLANA蓝色港湾北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等项目的轻资产合作计划已正式落地。在当前的市场行情下，这些合作的达成充分体现了万达商管在行业中集聚优质资源的能力，马太效应越发明显。

与此同时，轻资产战略下，万达商管也将以更稳健的财务状况以及更高的资本回报率和股本回报率回馈投资者。

最新的招股书数据显示，截至2021年12月末，万达商管的资产负债率降至70.9%，较2021年6月末降低了9.5个百分点；流动比率增至1.3，短期偿债能力进一步提升。另外，万达商管手握充裕现金流，截至2021年末在手货币资金超过188亿人民币，可以很好地抓住未来出现的发展窗口期。

2021年全年，万达商管的资产、股本收益指标较上半年显著增长，数据显示，万达商管的ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分别增长至2021年全年的10.0%、81.8%。随着轻资产运营模式优势不断释放，万达商管的资产、股本回报率大概率会继续维持在高位。

结语

作为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司，万达商管的综合实力是毋庸置疑的。同时透过最新版的招股书，也能从中窥得万达商管自身优势显著，并有望实现跨越式发展。

站在资本市场的角度来看，物管板块仍处于估值修复的阶段。万达商管此次向港交所二次递表，在为自身注入成长新动力的同时，也将为市场再添一个稀缺的优质选项，值得投资者关注。