滨江集团：2021年营收、净利增速双超30% “三道红线”连续三年绿档
4月29日晚间，滨江集团（002244.SZ）《2021年年度报告》发布。尽管过去一年市场跌宕起伏，但滨江交出的成绩单不仅亮眼，还是有史以来最好的成绩单。
年报显示，2021年公司营业收入为379.76亿元，实现归母净利润30.27亿元，同比增长分别达到32.80%、30.06%，实现营收、净利同比双增长。其中，房地产销售贡献营收约374.9亿元，占比98.72%，毛利率达24.66%，继续保持较高水平。
同时，2021年公司21个主要项目顺利交付，销售额达到1691亿元，同比增长24%，位列克而瑞全国房企排行榜第22名，比去年前进5名，并荣获杭州房企销售冠军。从目标完成率来看，2021年滨江集团的年度销售目标为1500亿，实际目标完成率达到112.8%，成为业内少数完成年度目标的企业之一。
而2021年百强房企销售业绩的平均增速受市场、调控等影响，出现负值，仅为-3%，增速超过15%的也仅有25家。可见，滨江24%的销售增速处于行业高位。
滨江集团的出色表现，也在二级市场上受到投资者青睐。年初至今，滨江集团股价涨幅近80%。4月28日，中泰证券发布评级报告称，维持滨江集团“买入”评级。
“三道红线”连续三年“绿档”
在限制严苛背景下，行业风险频发，2021年滨江集团依然实现稳健发展，用持续向上的业绩叠加健康发展的筹码。
财务数据显示，截止2021年末，公司总资产2117.26亿元，归属于上市公司股东的净资产205.79亿元，分别较上年同期增长23.09%和12.03%；截止2021年末尚未结算的预收房款为935.4亿元，较年初增长28.5%。预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。
此外，公司经营活动产生的现金流量净额同比大增126.59%至8.39亿元，实现“转正”。行业流动性危机下，滨江集团现金回笼却逆势增加150亿元，达到683亿元。
在债务方面，截至2021年末，公司有息负债规模为457.62亿元，其中银行贷款占比73.8%，直接融资占比26.2%，债务结构清晰，保持良好的资本结构；扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍，可有效覆盖短期债务。“三道红线”连续三年保持“绿档”。
滨江集团的安全、稳健，也一直为金融界高度认可。得益于公司良好的经营业绩和稳健的经营风格，2021年公司荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的2021中国房地产综合实力百强企业第23位，其中融资能力和盈利性连续多年均位列全国top10。
另据披露，滨江集团近年来综合融资成本不断下降：2017年至2020年，公司综合融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%。截止报告期末，公司平均融资成本为4.9%，较上年末下降0.3个百分点。从2021年滨江集团发债情况来看，票面利率最低可在3.9%以下，基本为民营企业发债的利率最低水平。
融资成本下降的同时，2021年滨江的融资仍然还有448亿元的余额，且在债务构成上没有ABS、美元债这类高息融资类型，这也确保了企业的安全发展。
在新增土储方面，2021年公司新增土地储备项目38个，其中35个在浙江省内，并成功开拓丽水市场实现浙江省内11个地级市项目全覆盖。截止2021年末，公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。
具体而言，2021年全年公司新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元，平均楼面价为1.51万元/平方米，新增土储货值权益比例56.6%。
更难得的是，在房企裁员成风的环境下，2021年滨江集团却“逆势”新增了40多名员工，从2020年的1053人变成了1090人。人员增加了4%左右，但销售额规模却增加了近20%，人均销售额达到了夸张的1.5亿，继续保持了高效精干的核心优势。
2022年拿地权益比进一步提高
1992年诞生的滨江集团，今年将迎来而立。同时，2022年也是公司“平飞”的元年。
根据公司董事长戚金兴介绍，“公司2016-2018年‘起飞’，增长超过100%；2019-2021年‘腾飞’，增长在30%上下。”按照戚金兴的规划蓝图，2022年开始，滨江集团将进入为期3年的平飞阶段，即继续做规模上的区域龙头，继续做品质上的全国领头羊。
年报显示，2022年滨江集团将销售目标定为1500亿元至1600亿元。规模方面，戚金兴称，“销售额差不多是全国房地产投资开发总额的1%。”
对于2022年的发展计划，滨江集团方面表示，将继续保持三省一市，即浙江省、 江苏省、广东省和上海市的区域发展战略；投资比例上，杭州为50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%。据悉，今年滨江集团在售将售项目预计将超过120个，包括广州、南京、丽水等地的项目也都将亮相。
值得关注的是，2022年滨江集团拿地权益比进一步提高。
在刚结束的杭州2022年首批集中供地中，滨江集团以总价184.35亿元，将11宗地块收入囊中，总计容建面约128 万平米，无可争议地成为杭州2022年首批土拍收获最大的开发商。
中指研究院数据显示，杭州超越北京、上海等一线城市，成为2021年百亿代表企业城市销售额第一位的城市。这意味着，一方面杭州的市场容量在提高，另一方面则更加反映出市场的竞争在加剧，更多有能力、有资源、有品牌的百亿房企加入业绩争夺战。
2021年杭州三轮土拍中，滨江集团分别获得5 宗、1 宗及4 宗地块，总建面99 万平米；全年各区域合计新增建面462 万平米。本轮杭州土拍公司拿地规模超过去年三轮累计，且在全年拿地总建面中占比超过1/4。
此轮土拍中，滨江集团新增项目权益占比约60.1%，较去年杭州拿地项目权益占比提升2.1pct，较去年全年新增项目占比提升7.5pct。
据了解，2021年滨江集团加推的各个项目中签率基本未受到市场降温的影响，整体中签率仍很低，8成以上项目的中签率低于20%；与此同时，滨江集团成交单价3万元以上的金额占比高达9成以上。
中泰证券最新评级报告指出，滨江集团本轮所获地块的利润空间高于2021年，“参考公司的平均拿地价格及销售限价，我们预计11个项目总的可售货值为393亿元，项目层面净利润53亿元，项目层面归属母公司权益净利润36亿元。本轮新增项目整体潜在净利润率14%，比2021年获取项目约提高4pct。”