华南城(01668.HK)：大行看好，改善市场预期，价值重估要件已齐全

近期华南城(01668.HK)股价接连走出强势反弹行情，在4月4日更是一度大涨10%，从此前3月中旬的低点至今反弹幅度已经接近30%。不过从公司估值层面来看，华南城当前市盈率为2.58倍、市净率为0.15倍，仍然处于较为低估的状态。尤其是从市净率角度来看，超大幅度的破净显示出投资吸引力。

对于稳健型投资者而言，有着良好基本面和成长预期的破净股往往意味着具有较高的安全性，即向下跌幅有限，向上成长空间可观。那么当下该如何看待华南城这家公司的投资机会？近期包括建银国际等机构的研报观点给了笔者一些参考，不妨就此进一步论述。

一、开启“质变” ，华南城拥抱发展新时刻

2022年可以说是华南城的“质变之年”，公司拥抱国资，成为了一家具有国企背景的企业。

在去年12月31日，华南城发布公告，称其与深圳市特区建设发展集团有限公司签订协议，特区建设发展集团拟以总代价约19.09亿港元全额认购华南城拟发行的33.5亿股股份。双方将按照"优势互补、战略协同、创新发展"原则，实现强强联合。

对此，根据建银国际研报指出华南城成为国企将为其带来“革命性”变化，监管程序预计也将于四月份完成。

实际上在拥抱国资之后，可以看到华南城在资源整合上动作连连，发展势头可谓迅猛。

2月16日，华南城与深圳特区建发集团旗下鹏程智慧共享科技（深圳）有限公司签约，双方未来将在停车场景建设、运营管理服务、增值运营服务、园区路面停车、园区安防、专线服务、智慧园区建设等领域全面深化合作。深挖产业资源，以现有园区的智能化升级为起点，拓展全国重点城市片区的园区运营管理输出和项目开发。

紧接着，2月23日，华南城发布公告称，其与深圳市属国有上市企业深圳能源集团旗下深能南京能源控股有限公司签订战略合作框架协议，双方将在屋顶分散式光伏、热电联产、碳资产管理、多种类储能、综合能源、合同能源管理等领域，依托各自优势，开展全方位积极合作。

3月3日，华南城进一步发布公告，其千亿旧改项目启动，并与特区建发旗下深圳市城市规划设计研究院有限公司(深规院)签订战略合作框架协议，双方将基于全国华南城园区，在园区规划设计、城市更新规划、建筑设计等领域展开全方位合作。

而在3月31日，华南城与同样是具有国资背景的深圳国际控股有限公司达成合作协议，华南城拟出售旗下乾龙物流集团有限公司位于郑州和合肥两处高标物流仓储项目，预计将回笼资金逾17亿元。

从被特建发纳入麾下之后，不难看到华南城接连在业务布局及转型发展上大动作不断，一方面借助特发国际的优势资源与自有业务展开协同合作，并同时积极探索包括新能源、智慧园区等发展新方向。另一方面，公司通过出售非核心大宗资产，盘活存量资源，夯实现金流，以便进一步聚焦主业和自身转型升级。

可以说，随着国资的入主，华南城当前已经迈向了一个新的时刻，并具备了价值重估的可能，不妨就此进一步分析。

二、驱动估值重构的三大要件齐全，静待起跑一刻

如果我们把市场预期分解为三个方面来看，其一在于基本面，其二在于政策面，其三则是情绪面，在笔者看来，当下这三个层面均迎来持续改善的契机，这或也是驱动华南城估值回归或重估的要件所在。下面我们不妨从这三点进一步延展至四个维度具体解析其估值修复和重构的逻辑。

a·后疫情时代盈利反弹预期

当前，随着疫苗接种率的提升、以及新冠特效药的加速开发和引进，不难判断后阶段疫情将全面得到控制，经济企稳复苏将是大概率事件。而对于华南城而言，公司的整体经营特别是商贸物流相关业务也将因此而得到好转带来业绩的提升。这也意味着，基本面改善预期之下，市场消极情绪也将逐步消化，走出疫情“困境”的华南城将更具备的估值修复潜能。

b·政策面持续恢复市场信心

华南城的业务亦涉及到地产开发，随着房地产政策面的持续转暖，地产板块近期迎来强势反弹，在此背景下，华南城也将面临良好的市场机遇，有望受益于地产行业估值修复行情。此外，考虑到公司独有的商业模式也更符合当前房地产行业探索新发展模式的方向，也将更容易得到市场资金的关注。

而在建银国际的报告中，其亦指出，华南城并不采用高资产周转模式，因此避免了因更严格的托管账户监管而导致的现金短缺，同时产生了约40%的高销售利润率。由此亦可以预见后续房地产市场转暖叶有望为公司整体业绩增长带来强劲驱动。

c·破解债务隐忧压制估值难题

正如建银国际报告所言，华南城过去取低迷的股价反映的是市场对其流动性的担忧以及债务结构以及资产价值释放困难的预期。

而随着特建发的入主，公司的长期信用状况将得到全面改善与提升。而在此前公司亦成功实现美元债券的展期，公司表示，未来计划将资产负债率降至50%，加权平均融资成本降至5%-6%。

与此同时，此次在资产处置方面的进展也进一步让外界看到公司资产释放的潜力，获得的充裕资金也将进一步改善财务基本面。

d·商业模式跑通长期潜力确认

从华南城的种种合作以及出售资产的动作不难看出，公司商业闭环实现跑通，具备向资产管理及轻资产模式转型的潜力，这也将有助于为其带来中长期的估值体系切换。对此建银国际报告中表示华南城正在从重资产的房地产开发项目转向投资业务和房地产运营，其预计华南城将缩减其住宅地产开发业务，将重点放在经常性收入上。这也意味着，未来华南城不论是在资产运营管理方面，还是在资产的孵化、盘活、以及价值释放上都将具备较大的发展空间，并以此不断构筑自身可持续发展的能力。

此外，公司亦通过积极联袂优质资源，布局新兴业务，进一步释放发展潜能。如公司充分利用在国内运营分布广泛的物流园区屋顶建筑开展光伏发电业务，推动打造绿色、低碳园区，未来也有望形成新的业绩增长极，后续发展潜力可期。

结语

著名的价值投资人李录曾在北京大学光华管理学院的演讲中说：“投资的本质是对未来进行预测，而预测能得到的结果不可能是百分之百准确，只能是从零到接近一百。那么当我们做判断的时候，就必须要预留很大的空间，叫安全边际。”从当前华南城的估值来看，公司具有较大的安全边际，同时伴随国资入主，进一步释放既有资产价值和长期发展潜能，有理由相信，华南城将迎来估值重构机遇，后续有望持续带给投资人惊喜。