苏新美好生活赴港IPO：年入4.62亿，依赖母公司外拓能力不足

据格隆汇新股了解，苏新美好生活服务有限公司（以下简称“苏新美好生活”）日前再度向港交所递交上市申请书，拟登陆港股主板，交银国际为其独家保荐人。

IPO前，苏高新公司直接持有93.13%的股份，通过全资子公司苏高新城建持股6.87%的股份，合计持有100%的股份。而苏高新公司的背后，由江苏省财政厅、苏州市虎丘区人民政府分别持股10%、90%。

自1994年成立以来，苏新美好生活开始提供物业管理服务，并向苏高新集团开发的物业提供住宅物业管理服务，2001年之后，公司开始提供商业物业管理服务，到了2006年，公司向独立第三方物业开发商开发的物业提供住宅物业管理服务。

经过20余年的发展，公司深耕长三角地区，尤其为苏州的城市服务及物业管理服务提供商。与物管行业大多数公司一样，苏新美好生活的业务区域较为集中。截至2021年底，苏新美好生活已在中国订约77个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为794万平方米。

其中，75个项目来自苏州地区，合约建筑面积达779.1万平方米，可以说苏新美好生活的业务具有区域性。一定程度上，也反映出公司外扩能力不足。

2019年-2021年，苏新美好生活实现总收益分别为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元，对应的年内利润4355.4万元、4810.3万元、5651.7万元，呈现稳步增长的态势。期间内，公司毛利率分别为20.3%、21.1%、23%。

弗若斯特沙利文数据显示，若按2020年总收益及城市服务收益计，公司在苏州物业管理服务市场及苏州城市服务市场排名均为第一。若按在江苏省城市服务的收益、江苏省非住宅物业管理服务的收益计，公司分别排名第3和第5。

目前，苏新美好生活的大部分收益来自于商业及住宅管理服务，占总收益的60%左右。其中，部分收益来自公司向母公司苏高新集团、其合营企业及╱或联营公司开发的物业提供的服务。

2019年-2021年，公司来自苏高新集团及其联营公司所开发物业的收益分别为2.03亿元、1.97亿元及1.99亿元，分别占公司总收益的46.6%、45.2%及43.0%。截至2021年12月31日，苏新美好生活在管的41个物业由苏高新集团、其合营企业及╱或联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占公司在管总建筑面积的62.4%。一定程度上，苏新美好生活的业务及收入依赖于母公司。

除了物业管理服务之外，苏新美好生活还提供城市服务，包括市政基础设施服务、公建项目管理服务、垃圾集运中心的运营。截至2021年底，公司已订约为9个项目提供市政基础设施服务，目前，其已在苏州建设及运营2个垃圾集运中心，最大产能为每天合共处理800吨生活垃圾及50吨大件垃圾。得益于此，城市服务业务近年来收入规模不断上升，占比由2019年的的30.9%提升至2021年的36.7%。

小结

近年来，物管行业虽未因房地产行业政策趋严而受到重大不利影响，整体仍处于稳定增长态势，但行业内市场竞争激烈且高度分散是不争的事实，人工成本的持续上涨以及人力资源的短缺也会对苏新美好生活在内的物管公司带来经营风险。

在此背景下，苏新美好生活的业务集中于单一地区，且依赖股东支撑，不仅限制了其对外扩张的脚步，同时使得公司对股东议价能力较低。未来，公司能否走向全国化还有待观察。