从上市一周年的“蜕变”，看美的置业（3990.HK）的长期价值
2018年-2019年，房地产集中赴港上市，在此之际，我国坚定了房地产转型的目标，存量时代与调控时代碰撞下，房地产行业也迎来了新的机遇。从“招保万金”，到“恒碧万融”，龙头地位无常，行业标杆轮转。市场称这波为内房开最后一波上市潮，因为接下来存量房地产时代的到来将会令行业集中度持续提升，而过去保持低调且具实力的房企就会抓住此次机遇积极拥抱资本市场，赶上这趟上市洪潮的列车。
目前，资本“新秀”站上舞台，能够脱颖而出的必定是具有优秀标杆企业的基本素质，和未来发展前景的企业；美的置业（3990.HK）就是其中重要一员。
布局大湾区、“智慧+地产”的稀缺标的等等标签下，美的置业一上市便快速收到资金关注。今年10月11日，美的置业迎来上市一周年，而这上市一年以来，美的置业发生了令人可喜的蜕变。
首先是优于同行的二级市场表现。
一
走势逆市而上，纳入港股通、获机构提升评级一气呵成
2018年10月11日，美的置业正式登陆港股，同期上市的房企还有包括大发地产、弘阳地产、正荣地产、德信中国、银城国际控股以及中梁地产。
比较二级市场股价表现（如下图），其中可以看到，大发地产和美的置业逆市而上，走出了涨幅超31%的优秀表现，这也是市场对它们给出的认可。
另外，9月8日，根据上交所公告《上海证券交易所沪港通业务实施办法》沪港通股票调整名单，一共9只股票被纳入港股通，其中有三只地产股包括：美的置业（3990.HK）、中国奥园（03883.HK）和融信中国（03301.HK）。其中尤为突出的是美的置业，上市不到一年就成功被纳入港股通，引起市场再一次关注。
根据市场披露，此前的8月16日，美的置业就被纳入恒生综合大中型股指数成份股；这次再次被纳入港股通，是美的置业上市以来又一次实现跨越式的发展，仅用了不足300天的时间，成为近年最快登录恒生综合大中型股指数成份股和港股通的房地产公司之一。
而纳入港股通之后的利好影响自然不少，它意味着内地机构投资者和满足条件的个人均可通过港股通买卖公司股票，这将有助于增加美的置业股票的流通性及交易量，提升市值，从而对美的置业在资本市场的融资等活动产生正面效应。
美的置业优秀的市场表现同时获得多家金融机构正面评价：
据了解，发布中期业绩后，已有包括花旗、海通证券、摩根大通、中金公司、建银国际、安信国际、英皇证券等大行机构先后发布9份研报，给予美的置业正面评价，并分别给予美的置业“买入”、“增持”评级，并调升目标价。其归纳起来如下：
1）9月18日，英皇证券发布研报首次覆盖美的置业，称美的置业实力雄厚，土地资源充足，城市定位升级策略奏效，加上不俗的合约销售表现，锁定未来利润，具有投资吸引力；预计美的置业盈利复合增长率可达25%，加上刚被纳入港股通，股价催化利好因素多，利好美的置业发展。
2）建银国际发布研报表示美的置业精选高潜力城市去深耕，让美的置业能在市场中占据有利地位。
3）中金公司研报指出，上半年美的置业业绩符合市场预期，同时拥有优质的土地储备，5500亿的可售资源将覆盖未来3-4年的销售额，同时美的置业的品牌、高质量产品和高效周转可以保障去化，预计美的置业2019—2020年销售额复合增速达25-30%，盈利将稳健增长。认为美的置业当前股价存在28%上行空间，重申跑赢行业评级和目标价 25.27 港元。
4）安信国际研报认为，美的置业土地储备丰厚，可售土储及已售未结金额将为公司带来550亿元的利润，短期利润锁定率高。且美的置业拥有稳健增长能力，同时低成本融资优势凸显，双管齐下加强资金优势，把握并购、拿地的机会，是马太效应下的受惠者。表示看好美的置业发展前景，认为美的置业估值较大湾区其他房企低，估值具有吸引力。
由此可见，资本市场已逐步发现美的置业的长期价值，如投资机构所判断逻辑相符，那么美的置业俨然成为一家业内的“标杆”企业，这正是公司之价值所在，下面便来看看，美的置业的各项能力指标。
二
从行业排名看，美的置业如何向“标杆”企业迈进
我们回顾，近几年香港资本市场上的内房“标杆”企业，离不开“恒碧融”。同时，可以发现，中国恒大、碧桂园，以及融创中国的崛起，都有经历了几个相似的阶段。
1）归在全国化布局过程，通过区域化布局实现规模跃升，从而在销售和土储增长指标上展现惊人的成长。这背后是公司连接资源的能力，即公司的外延力；
2）在规模获得优势之后，公司通过建立同行难以替代的竞争力，这背后是公司的品牌优势、产品品质以及管理运营能力，这是公司长远的“护城河”，我们成为公司的内生力；
3）通过建立宽广的“护城河”，公司以获得长期稳健的现金流和持续的利润增长。这是一家企业将资源为利润的能力，即盈利能力。高的业绩以及盈利能力展现，从而使得公司的投资价值快速释放，
4）长期投资价值被资本市场发现，评级机构与投资机构纷纷关注企业，并给与好评。在南北互通条件下，内地与国际资金形成共振，最终“标杆”企业完成“蜕变”，迈向成熟。
而从美的置业上市以来的“蜕变”，公司具备成为“标杆”企业的特征。下面我们主要通过业内的排名以判断公司的各项能力。
1.先看美的置业连接资源的能力，即外延力。
根据克而瑞数据显示，2019年1-9月，美的置业操盘资金达到663.9亿元，排在行业中28名。
根据公告显示，截至2019年9月30日，美的置业前9月合约销售规模达到708亿元，同比增长21.7%。而值得注意的是，美的置业近年快速实现全国化布局同时，也在进行结构调整。而目前在部分重点区域，公司的销售规模已位列前茅。
根据亿翰智库数据显示，截至2019年8月31日，美的置业在广东地区，前8月销售规模达到121.2亿元，在区域内排名为22名。
除了广东，美的置业今年在河北地区和湖南地区同样取得了优异的成绩。今年前8月，公司在河北及湖南地区销售规模分别为37.3亿元和43.1亿元，为地区第7大及第6大房企。
而土地储备方面是公司外延能力最为显著的体现。根据公司2019年中报显示，公司新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市，新增土储货值中74%位于二级以上城市，新增建面为966万平米，新增货值达到1254亿元。
除此之外，公司也加大了非公开市场获取土地，截至报告期末，公司预计有10个城市更新项目可供转化，总建筑面积达到257万平，货值接近450亿元。
根据克而瑞数据显示，2019年1-8月，美的置业新增货值排名达到业内前20。这已充分体现美的置业在业内优异的外延能力，并具备向前迈进的巨大潜力。
2.再看公司的品牌优势、产品品质以及管理运营能力，即内生力。
从品牌上看，美的置业一直以来对品牌的定位为智慧地产制造商。公司以“智慧生活，美的人生”为品牌理念，凭借与生俱来的制造业基因和精细化精神，提供智慧化、工业化、数字化的高品质产品和服务。
美的置业凭借着深厚的制造业根基及科技化基因，在业内塑造良好的品牌实力。根据克而瑞数据显示，截至2019年8月31日，美的置业品牌传播力位于业内第10。
品牌的建立，背后离不开产品和团队。
美的置业深入推进“一主两翼”的复合型发展战略，成立产业发展事业部，统筹推进建筑工业化与智能产业化：整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链。在全国大面积推广运用“匠芯”建造体系，提升工程质量，新工艺运用面积占比近6成。
此外，公司新设立智慧生活研究院，并入股欧瑞博科技，进一步完善智能家居产业链布局；与英皇卫浴合资成立国内首条自主研发的全自动装配式整装卫浴生产工厂广东睿住优卡科技有限公司，并于9月26日正式投产，从而打通实现“一主两翼”纵向一体发展，赋能主业发展。
管理运营方面，2019年上半年，美的置业持续优化内部管理体系，打造大运营体系，打通地产开发全流程的职能模块，科学高效决策。
通过加快推进数字化转型，建设经营信息数据化的营运体系，美的置业打通决策层、工程、营销、运营、采购、成本、财务、供应商以及客户等层面，贯穿房地产开发的全生命周期，提升公司整体运营效率。
可见，美的置业的内生能力独具优势，且“一主两翼”的复合型发展战略为公司建立同行不可替代的长远竞争力。
3.最后再来通过业内排名，看看公司的盈利能力以及投资价值。
从毛利率上看，截至2019年中期，美的置业的毛利率为35.9%，与香港上市的内房企业相比，具有显著优势。目前，公司毛利率水平在同行中位列TOP20，排在第18位。
毛利率对于企业经营而言是利润的生命线，而对于投资价值而言，ROE则是企业投资回报的生命线。根据wind显示，截至2019年6月30日，美的置业ROE位10.8%，在香港已上市内地房地产开发企业中，位列19位。可见公司的盈利能力在资本市场中优于同行，且具备吸引力。
而最后落脚的净利润之上。截至核心净利润约为19亿元，同比增长28%，净利率达13.3%。回溯过去3年公司利润之增长，公司展现的价值十分惊人。截至2018年年底，美的置业3年复合增长率达到101.7%，对比在港上市的内房企业，位列第3名。
综合上述内容，可见美的置业规模上，对比同行呈现“稳步向前”、“后来居上”的势头。同时，公司具备优于同行的外延、内生及盈利能力，这些特征都使得美的置业俨然进入“标杆”企业之列，并向前冲击。
值得注意的是，目前港股通的进入，以及评级机构、投资机构的高度关注，使得公司长期价值正被市场发现，有望进入价值释放阶段，同时为股东带来良好回报。
结语：
美的置业作为内房企业中的“马拉松选手”，在上市一年以来，快速蜕变。通过与行业对比，美的置业多项能力优于同行，俨然具备成为业内“标杆”之特征，而这类企业往往都将在未来释放巨大的投资价值。风物长宜放眼量，对于美的置业而言，价值腾飞之路才刚刚开始。