建业地产(0832.HK)：债务结构持续优化，财务安全性加强

今年3月以来，房地产市场回暖迹象增多，尤其是在房地产销售市场和融资端口的相应政策上，反映到二级市场是房地产板块展现的普涨行情。

面对复杂多变的行业环境，笔者认为，对于房地产板块的投资，应保持审慎的态度，但不应过分放大房企的债务压力，从而产生悲观投资情绪。正确的财务分析有利于建立我们的投资框架，并帮助我们做出正确的投资价值判断，不妨从财务视角以近期发布了业绩公告的建业地产(0832.HK)作为例子一并探讨。

1、政策支持行业稳健发展，融资环境持续改善

不同于去年严峻的大环境，从政策层面来说，今年房地产政策边际宽松持续，并将继续释放出促进房地产行业和市场平稳健康发展的相关政策。

政策化解房地产风险的意图明显。今年3月，银保监会就曾表示，将满足市场主体合理融资需求，加大融资供给，新增贷款要保持适度增长。

与此同时，于3月16日，在国务院金融委会议中高层对于房地产企业定调方面也表示，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。对此，财政部也已明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

值得一提的是，房地产业良性循环和健康发展的政策，促进了企业融资恢复。

根据克而瑞企业发债数据显示，2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄；从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%，融资意愿有所上升，可见融资环境的改善。

以中长期来看，“房住不炒”主基调不变，政策基调意在化解房地产行业下行压力，并将延续“稳字当头”政策，融资环境也将回暖，房地产行业将积极探索良性循环的新发展模式，未来将有更多新政策引导行业健康发展值得期待。

2、债务结构持续优化，高度重视财务安全

回到公司层面，聚焦财务基本面来看，笔者认为，建业地产在去年融资环境紧张的局势下，通过审慎财务管理，持续优化债务结构，是公司抗风险能力增强的表现。

当下市场关注房企流动性安全，因此稳健的经营方式和审慎的财务管理能力是市场偏好的投资点。

根据公司2021年度业绩报告，于2021年12月31日，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元，现金短债比高达1.5倍；注意到，其有息债下降明显，总有息负债下降29.9%至219.4亿元，其中，短期有息负债下降55.7%至67.6亿元。由此可见账上现金充沛，拥有健康的财务状况。

具体而言，建业地产严控资金安全，持续优化融资结构。注意到，业绩报告显示，2021年度，建业地产的融资成本约为人民币6.69亿，同比减少47.4%，融资成本大幅度降低。

同时值得注意的是，财报显示，去年公司成功发行3笔本金合计4.6亿美元优先票据，可见公司融资驱动畅通，成功发债亦展现资本市场对其长期发展的信心。

此外，截至2021年12月31日，建业地产来自16家境内银行的未动用授信额度合计301亿元。公司也在开拓ABS、SBLC等债券管道。

另一方面，在今年业绩会上，公司管理层的讲话中提出的五项具体举措引起了笔者关注。

建业地产首席财务官赵瑞昆表示，原则性经营性现金流为安全底线，明确预期、量入为出，公司将采取五方面的具体举措：第一，确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收账款，减少坏账损失；第二，通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法来盘活不动产；第三，优化融资结构，在目前境内外融资环境相对较紧的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大境内融资比重；第四，紧盯市场窗口，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许情况下，开展资本市场融资工作；最后，严控资金支出，量入为出，以收定支，做细预算管理。

健康的财务状况，是房地产企业的生命线。该五项举措很好地反映了稳健房企针对当下融资环境的正确应对战略；同时，公司高度重视财务安全，时刻保持审慎财务管理，保持健康的现金流，并将不断拓展融资渠道，提高偿债能力，也为公司夯实了财务安全壁垒。

3、结语

总体而言，从官方表态要满足房企合理的融资需求来看，房地产行业相关融资环境将持续优化，融资规模预期将大幅回升，同时房企融资成本也可以进一步降低，因此在融资环境改善的情况下，未来房企债务违约风险也将降低。

从公司层面来说，企业应当高度重视财务安全性，把控好第一生命线，积极优化债务结构并拓宽融资渠道，加强财务抗风险能力，并保持稳健经营，摒弃规模化思维，稳中求进的高质量经营，从这点来说，建业地产是个很好的例子，公司债务结构持续优化，财务高度自律，此外注意到，在去年大环境下，公司仍然积极回馈股东，拟派发每股2.7港仙末期利息，可见其现金安全性高。当下公司仍在估值修复中，不妨期待下后续表现。