兔年REITs大动作！首批新能源项目"赶考"，央地密集行动，今年要搞大的？

在常态化发行背景下，公募REITs在兔年开春之际迎来了一大波密集动作。

 易趣君  

根据上交所官网消息，中信建投国电投新能源REIT和中航京能光伏REIT分别于2月17日和16日针对此前的反馈意见提交了书面答复。从书面回复情况来看，两只申报产品的底层资产目前均已产生了持续稳定的现金流。

与申报环节相比，公募REITs在兔年春天的频繁动向，更多是发生在项目招标、配套政策出台等前端环节，既有证监会和各地证监局的政策呼吁，也有各省份拿出真金白银作为补贴支持，更有南山控股、招商公路、重庆地产集团等上市公司和地方项目公司的REITs项目筹备推进。

这些动态消息分布零散，不易察觉，但他们是公募REITs市场的重要组成部分。他们与进入到申报、发行、交易的成品项目一起，构成了整个公募REITs运作链的丰富业态。从开年火热态势来看，业内此前给出的“截至2023年末REITs上市数量或达60只”这一预期，是值得期待的。

两只REITs产品已产生持续稳定现金流

上交所消息显示，两只REITs产品底层资产属于新能源和光伏领域，未来如成功发行，将使得上市交易的REITs品种进一步丰富化。其中，中信建投国电投新能源REIT申报于2022年12月30日获受理，于2023年1月20日获交易所意见反馈，为全国首批受理的新能源项目。

中信建投国电投新能源REIT初始投资的基础设施项目为滨海北H1项目、滨海北H2项目和配套运维驿站项目，项目公司为国家电投集团滨海海上风力发电有限公司。根据回复公告，底层资产目前已产生持续稳定现金流。

具体看，国家电投集团滨海海上风力发电有限公司近三年分别实现营业收入8.49亿元、10.52亿元及9.08亿元，净利润2.90亿元、3.76亿元及2.85亿元，EBITDA分别为7.86亿元，9.12亿元及7.81亿元；滨海北H1项目和滨海北H2项目投资回报良好。根据基准日更新后的可供分配金额测算报告，在相关假设前提下，预计2023年3-12月期间和2024年度基金的可供分配金额分别为7.57亿元和7.01亿元，以基础设施项目的评估值71.65亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模）分别为10.57%和 9.79%。因此在定价合理的情况下，滨海北H1项目和滨海北H2项目能够为投资者提供良好的回报。

中航京能光伏REIT的基础设施项目为京能光伏项目，具体包括榆林光伏项目和晶泰光伏项目。根据回复，目前相关资产运营时间已满3年，已产生持续稳定现金流。榆林光伏项目方面，2019至2021三年和2022年前9个月榆林市江山永宸能源有限公司EBITDA分别为2.29亿元、2.79亿元、2.84亿元、2.27亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为1.20亿元、 2.49亿元、1.75亿元和1.88亿元；晶泰光伏项目方面，湖北晶泰光伏电力有限公司同期的EBITDA分别为9675.86万元、7532.03万元、8627.97万元和6018.44万元，经营活动产生的现金流量净额分别为1.03亿元、1.82亿元、2064.31万元和2830.35万元。

证监会全力推动REITs市场高质量发展

公募REITs往往以运行较成熟的基础设施为底层资产，实际上从资产确定到最终上市交易，中间要经过若干环节，包括相关部门通气、项目招标、项目申报、申报意见反馈、发行募集、上市交易等。

从记者跟踪观察来看，从2021年的试点到2022年的密集上行，公募REITs的常态化发行态势得以确立。在已有的数十家成功发行上市交易案例示范下，监管机构、省份部门、项目公司三方主体正在紧锣密鼓开展着2023年公募REITs项目的储备和发行筹备工作。

先来看监管机构。近日中国证监会召开的2023年债券监管工作会议指出，2022年证监会债券条线全力推动交易所债券市场服务稳增长大局、推进公募REITs常态化发行等工作取得新进展。2023年要全面深化REITs市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。

广西证监局近日公告显示，广西壮族自治区党委常委、常务副主席蔡丽新一行到广西证监局慰问干部职工，听取辖区资本市场改革发展工作汇报。在提高直接融资比重方面，蔡丽新表示要引导符合条件的企业综合运用股权、债权工具扩大直接融资，推动重点企业重点项目积极申报基础设施REITs。

根据甘肃地方金融局官网，2月8日下午甘肃省金融监管局党组书记、局长王志强带领相关处室负责人拜访中国证监会。王志强与证监会公司债券监管部主任周小舟及相关处室负责人就加快推动发行REITs（不动产信托投资基金）等事项进行交流。周小舟表示将继续按照中国证监会的决策部署支持甘肃企业债券发行工作，REITs类产品发行积极争取今年实现零的突破。

一次性补助最高不超过500万元

在监管部门发声支持下，河南、湖北、四川等省份以政策鼓励、真金白银奖励等方式推进REITs发行。河南省政府在近日印发的《关于印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知》中指出，要积极扩大有效投资方面的完善项目推进机制，聚焦重点领域、重点地区、重点企业，持续梳理符合条件的存量资产项目并纳入基础设施不动产信托投资基金（REITs）项目储备库，协调支持符合条件的REITs项目发行上市。

湖北省政府近日出台的《关于更好服务市场主体推动经济稳健发展的若干政策措施》显示，要研究出台省级REITs奖补政策，探索设立REITs专项资金，对成功发行产品的企业给予一次性补贴，同时鼓励有条件的地方对新设立或新迁入的持牌公募基金管理人给予一次性奖励。根据湖北省印发的《关于打好经济增长主动仗实现经济运行整体好转的若干政策措施》，对省内原始权益人发行的基础设施REITs项目推荐至国家发展改革委的，给予原始权益人200万元的前期工作费用补助资金，同时提出将基础设施REITs产业有关咨询服务纳入政府购买服务指导性目录。

与湖北省相比，四川省的补贴更为可观。四川省近期发布的《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》提出，要积极推进基础设施等领域不动产投资信托基金（REITs）试点，对成功发行且募集资金用于省内项目建设的，原始权益人可按投资规模的0.5%申请一次性补助、最高不超过500万元。

南山控股首单公募REITs已完成所在地发改委审核

在真金白银的补贴之下，作为公募REITs发行链条的核心主体——项目公司——开始运作了。

以保障房资产项目为例，根据公开信息北京市昌平保障房建投公司发布的公募REITs专业服务团队选聘项目招标于2月9日开标，预算资金399万元，包括但不限于公募基金管理人、专项计划管理人、财务顾问律师事务所、资产评估机构、税务筹划机构、会计事务所等机构在发行阶段的全部费用。截至公示日2月13日，中航基金、平安基金、华夏基金评标得分分别为84.8、78.2、77.7，成为中标候选人。随后北京市昌平保障房建投公司发布的REITs专业服务团队选聘项目中标结果显示，中航基金从三位候选人中胜出成为项目中标人，发行阶段中标价为395万元，存续阶段中标价为：基金规模的0.023%/年。

根据相关数据，截至目前保障房REITs项目共有4单发行上市，包括华夏北京、中金厦门安居、红土深圳安居及华润有巢。另外，目前已有包括上海城投控股（600649）、河南豫资保障房、重庆保障房、无锡保障房、南京安居集团、广州开发区人才、西安安居建设集团、苏州恒泰控股、天津泰达人才、广州越秀等十多个省市保障房项目正在筹备发行REITs。

文旅资产的REITs发行筹备方面。黄山旅游集团近期与浙商证券举行战略合作协议签订仪式，浙商证券将为黄山旅游集团提供包括资产管理、产业研究与引导、财务顾问等咨询服务，提供债务融资、公募REITs、并购策划等各类金融服务，推动黄山文旅产业高质量发展，着力为黄山市打造生态型国际化世界级休闲度假旅游目的地城市提供强有力的金融服务支撑。

根据A股上市公司南山控股公告，该公司在近日召开的投资者关系活动上称2023年旗下的宝湾物流将全力推进首单公募REITS发行工作，重点聚焦长三角及粤港澳大湾区优质地块。富国基金、融通基金、海富通基金、鑫元基金等公募参与了该次活动。南山控股首单公募REITs发行工作目前已完成项目所在地和主申报地发改委审核，待正式上报国家发改委；同时国资股权评估备案，与国家发改委、证监会、深交所等国家有关部委、监管机构的沟通汇报工作同步开展，争取得到各方的充分认可与支持。预计将于2023年内完成整体发行工作。

根据招商公路近日公告，招商公路正在积极推进REITs项目，期望通过REITs项目打通公司高速公路项目的“募、投、管、退”的全流程通道，打造新的REITs平台，同时通过REITs项目实现招商公路的管理输出。

重庆地产集团官网近日消息显示，截至2月6日该集团69个在建项目全面复工复产，续建的8个市级重大项目正开足马力，助推重庆经济高质量发展。其中，重庆地产集团所属的重庆市公共住房开发建设投资有限公司(下称“重庆公住房公司”)在全力推进公募REITs发行。在建的辰寓虎溪青年公寓2月就可竣工投入运营。空港佳园、五里坪项目进入硬装收尾、软装进场阶段，预计4月可投入运营。

国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰表示，2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期，今后一段时期我国基础设施投融资至少包括六大重点领域，分别是低碳减排、新型基础设施、重点民生保障、重大区域发展战略、基础设施补短板和城市更新。根据华泰证券资管预测，截至2023年末REITs上市数量或达60只，市值达1500亿元是较确切的预期，未来3年至5年万亿元级市场更值得期待。

来源：券商中国

作者：余世鹏

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