保障性租赁住房REITs项目落地加速：首批项目获机构投资者踊跃认购

21世纪经济报道记者 杨坪 深圳报道

保障性租赁住房REITs项目正在加速落地。

8月8日，首批保障性租赁住房REITs产品披露了《基金份额发售公告》（以下简称《公告》）

据了解，首批两单产品——中金厦门安居REIT和红土创新深圳人才安居REIT底层资产二者均于8月5日完成网下投资者询价，募集期为2022年8月16日起至8月17日止。

从《公告》来看，机构投资者参与该类公募REITs的积极性很高，其中，红土深圳安居REIT网下询价认购倍数达到133倍，中金厦门安居REIT网下拟认购份数为初始发售额108.96倍。

首批保租房REITs完成询价

自2020年4月份起，我国基础设施公募REITs市场正式启航；今年5月份正式将试点范围扩展至保障性租赁住房领域。

三个月后，首批保障性租赁住房REITs顺利完成询价。

市场人士认为，首批保障性租赁住房REITs的获批发行，为推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型起到了良好示范作用。

首批项目中，红土深圳安居REIT的底层资产为位于粤港澳大湾区核心城市深圳市核心区位的保障性租赁住房项目，预计现金流分派率（年化）在2022年7月至12月及2023年分别为4.24%和4.25%。

据《公告》，此次询价过程中，红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为1,862,410万份，为初始网下发售份额数量的133.03倍。

报价区间为元2.270/份-2.610元/份，所有网下投资者报价的中位数为2.610元/份，加权平均数为2.600元/份，最终发售价格为2.484元/份。

在业内人士看来，红土深圳安居REIT网下询价认购倍数为133倍，大幅超过此前发行的基础设施REITs询价认购倍数，体现了机构投资者对于保障性租赁住房领域的支持和对该项目的认可。

中金厦门安居REIT亦受到了投资人的追捧。据了解，中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，预计现金流分派率在2022年4-12月、2023年分别为4.33%（年化）、4.34%。

从询价情况来看，中金厦门安居REIT共收到69家网下投资者管理的220个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为1431190万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，报价区间为2.485元/份-2.695元/份，所有网下投资者报价的中位数为2.6950元/份，加权平均数为2.6856元/份，最终认购价格为2.600元/份。

天风证券分析师韩笑指出：“首批保障性租赁住房REITs加速落地，体现了REITs底层资产类型的多样性，未来或将有更多保障性租赁住房REITs上市。”

保租房REITs项目落地加速

值得一提的是，在继红土创新、中金基金旗下保障性租赁住房REITs完成询价之际，市场上第三单具有保障性质的租赁住房REITs产品华夏北京保障房中心租赁住房REIT（以下简称“华夏北京保障房REIT”）已正式获批。

资料显示，华夏北京保障房REIT的原始权益人为北京保障房中心有限公司，其底层资产是位于北京市海淀区和朝阳区的两个公租房项目文龙家园和熙悦尚郡。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。

根据募集书，以11.52亿元为募集资金，该项目2022年9月1日-2022年12月31日期间和2023年度本基金的现金分派率分别约为4.30%（年化）和4.31%。

据了解，项目募集资金中90%以上净回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设或其他经批准同意的租赁住房项目。该项目拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房，并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。

在市场人士看来，保障性租赁住房REITs的加速试点离不开监管和政策上的方向指示，7月29日，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上就指出，要稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。

深交所相关负责人指出：“下一步将稳中求进推动REITs试点规模扩大、范围拓宽，深入推进保障性租赁住房、清洁能源、新基建等行业参与基础设施REITs试点，持续扩大产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保等行业基础设施REITs规模。”

(作者：杨坪 编辑：朱益民）