正荣“永续债”导火索，加速“甩货”自救

如今，多家陷入债务危机涡旋的“闽系”房企，正在为当年黑马绝尘“攻城略地”的激进一一买单。

继阳光城近来主动“爆雷”之后，正荣地产也扛不住了。相较于其他房企，正荣爆雷的缘起正是当前一直喊着要回购的永续债。从正荣可查的最新财报看，截至2021年6月底，正荣手上永续债规模14.17亿元。

从字面意义上说，永续债是无固定还款期限的，可长可短，在房企会计报表上作为权益工具也不计入负债，自然会扮靓财报数据。

不过，永续债是一把“双刃剑”，一方面会会掩盖房企的真实负债率，另一方面年利率不菲，比如正荣2亿元永续债初步分派率按年10.25%。

如果出现极端情况，比如正荣触发控制权变动或相关债务违约，则需调升永续债分派率，在10.25%的基础上，按年调升息率5%。

永续债之所以持续，关键是这种债的持有人看好房企的发展，一旦不看好，就会突然要求房企集中还债。

在当前多数民营房企“再融资”几近枯竭的大背景下，看似关系牢靠却极为脆弱的永续债，无疑会成为压垮这匹骆驼的最后一根稻草。

2月18日，正荣地产公告无法按原计划赎回3月5日到期的2亿美元永续债后，提议征求相关持有人将这笔永续债展期一年。

实际上，去年10月份开始，正荣就开始披露这笔2亿美元永续债的回购及进度，但迟迟无实质性回购，最后主动“爆雷”。

上述“爆雷”的前一周，也就是2月11日，正荣的股价“闪崩”，一落千丈，坊间传闻其资金紧张，难以赎回2亿美元永续债，但正荣“嘴硬”，仍说按计划回购，最终被打脸。

正荣地产董事长黄仙枝坦言，这场危机来得突然且毫无准备。为此，正荣地产财务负责人康弘具体解释说，1月份正荣全口径销售额同比下降了约30%，当月正荣还款近55亿元，但只获得约14亿元贷款，融资净流出约40亿元。

“西安、广州的融资贷款落空，部分银行一些合同未到期便提前抽贷，这些情况都使正荣现金流进一步恶化。此外，春节前工程款集中到期，今年1月现金流出81亿元，比预期超出50多亿元。”

上述永续债主动“爆雷”后，2月21日，正荣直接“和盘托出”一揽子债务违约交换征求重组计划，涉及今年3月、4月、6月、8月、9月到期的境外债交换要约，未兑付总本金约66亿元，一并相当于展期到2023年3月6日。

既然主动爆雷，又提出债务违约“交换要约”征求，要想高票获得支持，就必须行动起来，拿出切实可行的未来现金流获取方案。

2月23日，正荣地产举行投资人电话会，曾透露预计今年上半年可以完成出售30亿-40亿元左右规模资产，潜在买方包括合资伙伴及国企等。

据最新消息，正荣地产已将荣福（天津）置业公司股权卖给合作方美的置业。

另据悉，正荣手上有100亿元投资物业。按楼市下行态势，据相关报道披露，净值大概40-50亿元，意味着正荣要忍痛“打骨折”甩卖。

注意！正荣地产还披露，公司手上近93亿元的投资物业已做质押，用于了银行及其他借款融资。

参考债务“爆雷”的禹洲，为求生存可谓“背水一战”，去年底通过抵押深圳总部大楼曾获得约11亿元银行贷款，今年初以10.6亿元向华润万象生活出售禹洲物业。

2月22日，禹洲又宣布以3.05亿元出售一处香港物业，23日公告此前债务违约“交换要约”成功闯关，且同步发行5.28亿美元新债，缓解“燃眉之急”。

依此观之，如果正荣“果敢”一些回血，大概率应会获得持有约66亿元债券的投资人的高度支持。但若在价格上犹豫不决，正荣或会更加被动，回血难度会更大。（来源：地产密探）