亿翰周报【2021年12月第1周】：一行两会回应恒大问题，将支持地产合理的资金需求

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12月第1周

政策速览：石家庄预售监管再加码，南通发布综合人才政策

土地市场：国央企把控土地市场，可关注部分稳健型民企

融资信息：E50房企融资规模回落，一行两会回应恒大问题

企业经营：房企积极管理债务，或取得喘息之机

亿翰智库

# 01

政策速览

【石家庄预售监管再加码，南通发布综合人才政策】

2021年12月第1周，政策主要涉及预售资金监管、人才政策以及住房保障。

预售资金方面，石家庄继11月初提升传统建筑预售条件后，再次加码预售资金监管。征求意见中，对预售资金存入、支取、监管做出进一步规范，例如明确规定房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后2个月内通过预售房款或自有资金打入监管账户，确保监管账户余额达到重点监管资金总额要求，否则将暂停其对应预售许可证范围的网签业务，较之前明确了具体时间期限和对应的罚则，使得条款具备了强执行性。石家庄先后两次加码预售监管的背后，反应了政府坚决遏制“烂尾”的决心。目前来看，全国预售监管仍处于趋严的态势。

人才政策方面，上海、河南、南通等省市均发布相关政策。其中，上海放松五大新城和自贸片区应届研究生落户的门槛，河南主要放松高层次人才公积金提取，家庭公积金贷款最高额度上浮50%至120万元，南通则发布综合性政策，致力于打造对青年和人才友好的城市环境，政策涵盖人才公寓建设规划、租房和安家补贴等等。在新的人口形势下，各地政府更加意识到人才对于城市发展的重要性，先后加入了“抢人大战”。要真正吸引或留住青年和人才，就要真正从其实际需求出发，解决最根本的问题，例如居住成本和环境、就业环境、交通环境等等，从这个角度来说，各城的政策都要脱离简单的人才补贴，要将人才政策与城市发展有机结合，打造真正有吸引力的城市环境。

# 02

土地市场

【国央企把控土地市场，可关注部分稳健型民企】 

12月第1周，22城市第三批集中供地陆续供应，拿地企业均为央企，总成交金额为283.0亿元，成交面积132.9万平米，由于多是一线城市地块成交，因此楼面价明显上升，达到20334.4元/平米，溢价率保持稳定，为6.8%。

随着第三批集中供地来临，后期成交量预计有所增长，但多数仍为央企把控。根据成交房企也能看出，第三批集中供地成交企业除央企以外，多为地方城投企业，民营房企因为预售资金监管导致拿地力度明显下降，这样的趋势有望持续至年底。后期拿地变化要根据政策是否会有明显放宽有关，若政策始终未放松，那么民营企业的拿地意愿将维持消极，仅根据公司项目去化交付竣工情况在土地市场获取资源，最终将导致民营企业市场份额急剧下降。相应的，央企和地方国企资金相对充裕，正是抄底拿地的良好时机，未来有利于规模的扩张和集中度的提升。部分稳健型民企同样有机会把握发展良机，但相对央企和地方国企优势仍然不足。

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# 03

融资信息

【E50房企融资规模回落，一行两会回应恒大问题】

融资活动方面，2021年12月第1周，E50房企融资规模47.6亿元，环比下降60.4%，较上周明显回落。其中境内债发行规模25亿元，较上周减少58.6%%。绿城集团发行20亿元3年期中期票据，票面利率3.68%，较上次发行下行0.22个百分点。华发股份发行5亿元3年期中期票据，票面利率4.98%，较上次发行上行0.48个百分点。本周境内债发行仍以国企为主，且在融资成本的分化持续，绿档房企绿城集团发债利率较上次发行有所下行，而黄档房企华发股份发债利率略高，且较上次发行有所上行。海外债方面，本周E50房企仍无海外债发行。

融资政策方面，12月3日，由于恒大集团发布无法履行担保责任的公告，央行、银保监会和证监会相继对该事件做出回应。

央行认为，恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。在境外美元债市场，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。人民银行将继续配合政府，做好风险化解工作，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

银保监会认为，恒大事件是市场经济中的个案，其金融风险不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

证监会认为，当前我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健，证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。 从一行两会的回应来看，我们认为：

监管层仍然认为房地产行业总体健康稳定，整体风险可控，因此融资政策出现大幅放松的可能性较小，整体仍将以从严调控为主。

融资政策有边际放松的倾向，如表述中再提满足“改善性住房按揭需求”，合理发放“并购贷款”等，但整体而言，由于调控大方向未变，即使融资政策边际调整，对市场整体的影响或将有限。

# 04

企业经营

【房企积极管理债务，或取得喘息之机】

2021年12月第1周，本周房企事件主要包括债务处理、股权转让、多元化业务等。其中阳光城确认其他债务的重组未触发“21阳光城MTN001”投资人保护条款，同时阳光城母公司福建阳光集团4亿元票据未通过展期议案，增加林腾蛟作为担保人；融信中国1.4亿美元票据偿还金额已到账；佳兆业债务展期受阻，过半债权人不支持佳兆业4亿美元债券交换要约方案；中国奥园公告称6600万元的信托贷款将于近期兑付，同时两笔供应链融资已获展期，总融资金额为6.725亿元；中国海外发展、招商蛇口、华侨城及绿地集团均转让了旗下项目的部分股权。

临近年底，房企的资金压力不见减轻，债务不断到期以及流动性不断下降给房企带来了艰难的考验，不过部分房企债务获得展期，使企业赢得了更长的时间。事实上，多数信用债由于依托于房企的信用发行，没有抵押物，在法律上的破产偿还顺序也靠后，其利益得失已经与房企捆绑，若房企破产，这类信用债的债权人的利益也将有较大损失，因此房企与投资人达成展期是最优解，既能缓解房企的资金压力，也可以避免因为债务违约导致的其他负面影响。

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