亿翰周报（2021年7月第3周）： 太原新政限学区房学位数量，远洋发行绿色债券利率仅2.7%
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房地产行业周报（点此展开）
7月第3周
政策速览：太原限学区房学位数量，成都取消“高楼龄首付比例提高10%”限制
土地市场：量价齐升，溢价率降12.5pcts至10.4%
融资信息：E50房企融资规模回暖，海外绿色债券持续受追捧
企业经营：资金压力加剧，房企股票质押换取融资
亿翰智库
# 01
政策速览
太原限学区房学位数量，成都取消“高楼龄首付比例提高10%”限制
2021年7月第3周，房地产市场的政策调控以稳为主。首先，温州、太原出台的政策中均提到对学区房的管控，旨在抑制通过学区房炒作的行为。太原更是实行房产地址“学位限定”，即同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有初中1个学位。此前太原对学区房的学位数量并没有限制，也就是说，购房者可以在获得入学资格后，可随即将房屋转手，学区房的流转较为容易，一定程度上推升了楼市热度。太原此次调控正是为了让住房回归居住属性，坚定落实房住不炒。
成都、北京在公积金贷款方面进行调控。北京从公积金贷款的便民属性出发，购买北京市外住房、使用商业银行贷款及使用异地公积金贷款的，由“仅可由单位经办人办理”扩大为“可由本人申请”。成都则对二手房的公积金贷款进行调控，与此前指定的二手房指导价联系起来，计算可贷额度，能够让二手房指导价格政策真正的发挥作用。与二手房指导价出台前相比较，同一套房的公积金贷款额度降低，增加了购房者通过公积金贷款购房的资金压力，需求将有所下降，一定程度上能够降低市场热度。并且，成都还取消原“所购再交易房楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%”的规定。此规定制定的初衷是考虑到房屋老旧因素，贬值的风险较大，公积金部门收回资金覆盖贷款本息的可能性较小。现基于二手房指导价已经考虑到房屋的折旧问题，公积金可贷额度已相应调整，因此将首付款比例也相应进行调整，体现出了政策的连续性与配套性。
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# 02
土地市场
量价齐升，溢价率降12.5pcts至10.4%
7月第3周，E50中的21家房企在15个城市获取土地储备420.1万平米，环比增加50.3%；成交金额352.2亿元，环比增加77.9%；成交均价8550.1元/平米，环比上升21.7%；平均溢价率10.4%，相比第1周下降12.5pcts。7月第3周，大连和常州等城市多宗地块集中出让，带动整体成交面积环比增加50.3%至420.1万平米；成交地块仍以华东三四线城市为主，且多位于常州、南通等土拍市场热度较高的城市，因此带动整体成交金额环比增加77.9%至352.2亿元，成交均价环比上升21.7%至8550.1元/平米；第3周成交地块溢价率主要集中在15%至30%之间，另有华润置地在大连获取的地块多以底价成交，因此整体溢价率相比第2周下降12.5pcts至10.4%。
城市方面，佛山成交面积最多，为79.5万平米，其中一宗已成交的商住地块，建筑面积52.4万平米，系万科以50.9亿元和2.5万平米配建的代价获取；其次是常州和南通，分别成交66.4万平米和65.7万平米。企业方面，万科投资力度最大，共计76.5亿元，其次是保利地产和碧桂园，分别投资46.8亿元和39.3亿元。
我们认为，尽管土拍市场因为集中供地发生了巨大变革，但从供地结果来看，仍呈现热的地区依然热，冷的地区依然冷的特点，甚至因为企业利用“马甲”使部分地块产生明冷实热的现象，随着各城市提出例如“禁马甲”的明确要求，土拍市场将更加真实透明，秩序将日益规范；从土地端管控热度，完善交易机制，将增加房地产市场走向的可控性，有效促进房地产市场平稳健康运行。
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# 03
融资信息
E50房企融资规模回暖，海外绿色债券持续受追捧
融资活动方面，2021年7月第3周，E50房企融资规模有所回暖，较上周上升31.74%至217.39亿元。具体来看，本周E50房企境内信用债规模70.96亿元，较上周略有下降，其中主要以国企发行的公司债为主。建发房产发行了6.95亿元的公司债，票面利率4.38%。中国海外发展发行了30亿元的公司债，票面利率3.10%-3.25%。保利发展发行了11.9亿元的住房租赁专项公司债，票面利率3.17%-3.45%，较上次发行基本持平，国有企业依然保持着较低的融资成本优势。另外金地集团以私募的方式发行了12.11亿元的应收账款ABS，阳光城集团发行了10亿元的公司债，票面利率7.30%。
海外债方面，本周海外债以发行绿色债为主，新城控股和远洋集团分别发行了3亿美元和3.2亿美元的绿色债券，票面利率分别为4.62%和2.70%。其中新城控股为首次发行绿色债券，远洋集团为第二次发行绿色债券，票面利率创下远洋集团海外债历史新低。在常规融资通道逐渐收窄和政策对绿色金融的鼓励下，绿色债券融资逐渐受房企追捧，相比于其他海外债，绿色债券融资成本较低，又处于政策风口，预计绿色债券将逐渐成为房企未来融资的重要途径之一。
资本市场方面，7月16日，融信服务在港交所挂牌上市，每股发售4.88港元，净募资5.58亿港元，占全球发售股份90%的国际配售项获轻微超额认购，认购总数为可供认购股份总数的3.31倍。融信服务在资本市场表现平淡，一方面在于上半年物管公司接连上市，物管股有所降温。另一方面，融信服务目前共拥有119个在管项目，在管总面积1990万，签约总面积3820万，相比已上市的物管企业，融信服务在管理规模上仍然有一定的差距，处于靠后位置，且融信服务在业务上较为依赖融信中国等关联公司，对外输出能力有待提升，未来前景仍需进一步观察。
# 04
企业经营
资金压力加剧，房企股票质押换取融资
2021年7月第3周，本周房企事件主要包括股票质押、战略合作、债券回购、业务重组、回购优先票据、债券利率上调等。其中，荣盛控股所持荣盛发展540万股被质押，占总股本0.12%；与此同时，荣盛发展第二大股东质押3720万股划入公司债券相关专户；中南建设大股东中南城投共质押1700万股；越秀地产与西安紫薇地产达成战略合作；万科与深圳盐田签订合作协议，含中英街更新等八大领域；绿地与保利置业签约战略合作，重点聚焦上海等长三角区域；中泰证券与绿地集团签署战略合作协议，正式落户绿地外滩中心；荣盛发展回购2笔境外债券，回购本金2030万美元等。
房地产行业是一个资金密集型行业，不少房企会将股票进行质押，换取融资进行发展。2021年以来，富力地产、华夏幸福、中南建设、金科股份、蓝光发展、荣盛发展等多家房企进行了股票质押。房企进行股票质押一方面由于银行贷款等传统融资渠道收紧，融资门槛较高；另一方面，部分房企还面临着高负债、集中偿债的压力。股票质押虽然一定程度上能使房企融到一些资金，但对房企来说也是一把双刃剑。目前，在政策趋严的情况下，从近期的股票走势来看，多数上市房企的股票在低谷徘徊；若股价持续下跌，那么质押股票的市值将急剧下降，股票质押将面临平仓风险，甚至触发股权质押预警线。典型的有，6月11日蓝光发展大股东股权质押违约，遭中航信托冻结公司5.1%股份。因此，房企或可进行市值管理：短期进行股权增持或股权回购，长期提升业绩，对股价形成支撑，使股价回升。
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