越秀地产：少数的正增长，越秀的深耕与外拓

一、销售逆势增长，完成全年目标40%

2022年上半年，越秀地产完成合约销售额489.1亿元，同比增长3.1%，完成全年1235亿销售目标的40%，为TOP50房企中唯一保持正增长的房企，销售表现在行业中位居前列。其中大湾区销售额小幅下降5.7%至317.5亿元，占比64.9%，仍占据主导地位，华东、华中、北方和西部地区销售额均有不同程度的上升。

我们认为，在行业上半年销售额普遍下降40%-50%的情况下，越秀地产业绩能够平稳增长，主要原因有四点：

1、基本盘稳定。越秀地产以大湾区尤其是广州为大本营，上半年在广州销售额293.4亿元，占总销售额的60%。广州作为传统一线城市，房地产市场相对其他城市比较稳健，具有较强的韧性，越秀地产扎根广州，基本盘相对稳定。

2、持续多元化拓储，扩展业绩空间。在大湾区之外，越秀地产持续拓储，通过公开市场或特色的TOD、产业勾地等方式拿地，2021年新进8个城市，2022年又新进合肥，上半年在广州、佛山、杭州、合肥等7个城市新增16幅土地，总建筑面积346万，新增土储为企业带来持续的业绩增长。

3、越秀地产所布局的城市相对核心，如华东地区主要布局杭州、苏州、南京等城市，华中地区布局武汉、长沙、郑州，均为区域内的核心城市，三四线下沉较少。且企业上半年销售均价27513元/，在同梯队房企中相对较高，在市场观望情绪较重的形势下，高能级城市和高端项目销售韧性更强。

4、越秀地产作为地方国企，兼具市场化运营和国企背景双重优势，在行业调整中受影响较小，上半年国央企销售明显好于民企。

二、营业收入快速增长，盈利能力保持稳定

得益于近年来销售规模快速上升，上半年越秀地产的营业收入保持高增长，营业收入312.9亿元，同比增长29.1%。截止报告期末，企业已售未结金额1563.5亿元，较2021年末小幅增加3.8%，但预收账款/营业收入的比值由2021年末的1.28倍回落至1.15倍，预计随着销售业绩增速的下降，企业未来营业收入高增长的态势将有所放缓。

盈利能力上，上半年越秀地产毛利润率和净利润率为21.2%和8.3%，整体上企业仍保持相对稳定的水平，毛利润率仍控制在20%以上，我们预计，随着前期高地价项目的逐步消化，新增土储利润空间的提升，如越秀地产在2021年以来集中供地中拿地较多，企业未来盈利能力仍有提升空间。

三、现金流稳定，三道红线维持绿档

截止报告期末，越秀地产拥有货币资金390.4亿元，较期末减少13.5亿元，主要在于拿地支出带来的经营性现金净流出，上半年越秀地产在土地款及拍地保证金上支出160.8亿元，较2021年同期增加47%，导致经营性现金净流出16.2亿元。

同时受监管资金比例增加影响，非受限资金对短债的覆盖倍数降低，报告期末受监管资金129.9亿元，占总货币资金的33%，占比较2021年末上升14.2个百分点，受监管资金的增加会影响企业现金的流动性，2022年年中，企业非受限现金对短期有息负债的覆盖倍数由2021年末的1.1倍下降至1.0倍。但越秀地产融资渠道保持畅通，如在上半年境内发行61.5亿元低成本的公司债，长期债务增加118.8亿元，筹资性现金净流入8.4亿元，因此越秀地产现金流仍保持稳定。且企业的净负债率和剔除预收账款的资产负债率为59.7%和69.4%，维持绿档，平均融资成本继续下降至4.11%，国际评级保持投资级，整体财务状况稳健。