亿翰周报：房票安置成为趋势，碧桂园评级遭调整

政策速览：武汉进一步放宽限购，南京溧水、温州推行房票安置

6月第4周，武汉进一步放宽限购，三四线城市继续在限贷、公积金贷款和购房补贴等方面出台宽松和支持政策，同时南京溧水、温州加入推行房票的行列。

武汉此次进行了第二轮限购放宽，购房套数和门槛限制进一步打开。5月22日，武汉取消了四大远城区限购，同时规定孝老和多胎家庭可在现有限购基础上增购一套，非户籍首套房社保缴纳年限由2年调整为1年，此次武汉进一步在限购套数和购房门槛上进行放松，一方面，户籍家庭均可在现有限购基础上增购一套，意味着户籍家庭限购区域内购房套数上限上升为3套，孝老和多胎家庭上限为4套，另一方面，非户籍首套购房门槛进一步降低为3年内累计缴纳6个月社保，二套房不再设置社保或个税门槛。至此，武汉的购房政策已经有了较大幅度的放松，购房基数的增加或将能够促进市场平稳发展。

我们认为，5月一轮政策后，6月基本处于过渡和观察期，政策出台频率明显下降，地方政府仍在观察第一轮宽松政策的市场反应，据此决定接下来如何出台政策。

本周，南京溧水、温州宣布将全面推行房票安置政策，到目前为止将近20城出台了房票安置政策。

我们认为房票安置看似能够实现各方共赢，但是要保证政策真正落地，地方政府仍需出台更多具体细则增强各方对政策的信心。房票安置能够给予安置群体更多的优惠叠加和更个性化的选择，同时延缓政府的支付压力，同时由于能够在短期内有效转化安置群体的需求，因此有助于开发商去化，对于整个市场而言帮助去库存。但是能否产生这些效果，取决于房票政策如何落实执行，对于安置群体而言，房源是否真正具备吸引力，对于开发商而言，能否保证房票的及时兑付，只有真正符合供需双端的利益，这项政策才能达到设定的初衷。

土地市场：郑州首轮供地收官，碧桂园、龙湖、万科等均有斩获

6月第4周，E50房企拿地建面达到112.4万平米，成交金额116.8亿元，投资区域多以二线城市为主，由此成交楼面价相比前一周降至9713元/平米，溢价率上升至6.5%。碧桂园自第3周兰州拿地后，本周再次在郑州获取一宗地块，在评级下调的情况下，向市场释放出稳健的财务情况。

总的来说，当房企债务承压、现金流紧张的时候，缓解资金压力最直接的手段是减少拿地或者不拿地，待现金流压力得到缓解之后，将会继续在市场上拿地。但是在持续经营的情况下，公司还要考虑自身的货值储备是否充足，若减少拿地或者不拿地导致公司无法实现正常的经营活动，将对公司的长期可持续发展造成损失。除此之外，虽然国央企投资稳定，民营企业已经参与拿地，但我们认为2022年难以再现拿地高峰期，在行业格局变革的背景下，民营企业减少拿地相应的降低土地市场的投资竞争力，土地价格会处于相对低位，而这个趋势将会持续未来两到三年，因此对于国央企而言，当前未必需要加大投资力度，相反保持稳定的投资水平，未来在地价更加便宜的情况下出手拿地，项目的利润率会更高，更有利于公司盈利能力的提升。

融资信息：海外债市场信心再受挫，深交所支持优质房企发债

6月第4周，E50房企融资规模133.72亿元，环比微升6.6%。其中E50房企境外债依然零发行，且近期评级机构穆迪将碧桂园的境外债评级由投资级下调至投机级，内地民营房企中投资级仅剩龙湖集团，进一步挫伤了海外资本市场对内地民营房企的信心。境内债方面，本周境内债发行仍由国央企主导，央企招商蛇口、绿城中国和地方国企越秀地产通过发行公司债或中票进行到期债务置换，且相比于到期置换的债券，新发行债券的票面利率有所降低，如绿城中国发行的3年期20亿元的中期票据，票面利率3.8%，用于偿还2019发行的一笔票面利率为5.6%的中期票据，通过低成本资金的置换，国央企的融资成本和利润空间都能够得到一定的改善。

融资政策方面，6月24日，深交所发布关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知。其中提到，支持优质房地产企业盘活存量资产，允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房地产企业发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目。2022年以来，政策在支持房企发债上持续发力，前有鼓励房企并购融资、发行并购债券，后有帮助“示范房企”增信发债，但由于资本市场对房地产行业的风险偏好降低，整体上对房企融资改善的效果并不明显。此次深交所再度发文支持优质房企盘活存量资产、拓宽资金用途、鼓励发行并购债，不失为对房企融资的进一步支持，但仍仅针对优质房企。因而对于政策的效果以及房企融资的好转，当前仍不宜乐观。

企业经营：评级遭受调整，碧桂园回应称现金流充足

2022年6月第4周，本周房企主要经营事件包括资产出售及股权转让、人事变动及项目复工等，其中股权转让方面，华润置地萧山万象汇成功转让给中信证券，中铁挂牌转让成都樾美置业12%股权，佳兆业集团退出佳富东旅、兆富德旅51%股权，中国奥园1.05亿澳元出售澳洲附属公司权益；佳兆业执行董事吴建新辞任，世茂集团委任吕翼为执行总裁；恒大地产山西项目实现100%复工并公告了云南9个项目工程进展。

本周惠誉下调碧桂园评级至投机级，其认为碧桂园在三四线的业务敞口较大，2021年三四线权益销售额占比为66%，三四线市场的疲软会拖累企业的销售回款，次日，碧桂园回应称现金流充足并提前回购了4.11亿美元票据，向市场释放积极信号，进一步优化债务结构。我们认为，尽管碧桂园在三四线的业务占比较高，但碧桂园布局的更多是长三角、珠三角经济圈的强三四线城市，因此企业在2022年1-5月依旧可以实现2011.9亿元的销售规模，且这些城市的楼市将在核心城市回暖后快速复苏，我们认为下半年销售态势有望好转；此外，碧桂园作为示范房企，融资上有较大的便利，5月20日便成功发行了5亿元公司债，当下政策纠偏情绪严重，优质民营企业融资环境改善明显，碧桂园的现金流风险较小。