时代中国分拆物管释放价值

近年内地房企纷纷分拆旗下物管公司来港上市，星展香港研究报告认为，在一众新兴行业中，对比医疗健康等块板，物业管理行业未来增长前景看高一线，理由是预期物管行业政策将逐步宽松，行业平均增长料约5%，其中，已上市的物管公司未来2至3年盈利可达30%的高速增长。

除了已上市的内房旗下物管股，将分拆旗下物管业务的内房也具相当投资价值，其中时代中国（01233）已建议把旗下时代邻里分拆主板上市，买入时代中国，既可享股份价值提升潜力，亦可获得分派及公开发售时优先申请时代邻里。

据时代中国公告，该公司建议以实物方式分派时代邻里股份，每持有2.6股时代中国，将获派发1股时代邻里。董事会拟透过宣派有条件特别中期股息，及透过分派履行派付有关股息，以及于全球发售为时代邻里股份提供优先申请，以达到保证配额规定。有关保证配额的条款尚未落实，将于适时公布。

时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务及其他专业服务。根据安排，分拆上市后，时代中国将不会保留时代邻里任何股权，亦即不再为其附属公司。

通告指出，建议分拆将让股东有机会在独立平台上把分拆业务的投资价值变现；让分拆集团建立其作为独立上市的身份，并拥有独立的集资平台、扩阔其投资者基础；令分拆集团可直接进入股权及债务融资的资本市场，为其现有营运及日后扩展提供资金，从而改善营运及财务管理效率。

瑞银看好 目标看19.6元

建议分拆亦将促使时代中国及时代邻里就其各自的业务更集中于发展、战略规划及更佳的资源分配。瑞银看好分拆计划，认为有助释放时代中国的物管业务价值，短线可推动股价，维持买入评级，目标价19.6元。

时代中国今年上半年收入159.43亿元（人民币．下同），按年增长52.2%，纯利15.94亿元，按年升34.6%。集团在上半年凭4个旧改项目，证明其独特的土储优势，增加了320亿元可售资源。潜在土储约2800万方米，总值4800亿元，加上现有总值4000亿元的2300万方米土储，将支撑集团未来数年稳定的销售及盈利。

再看最新公布销售数字，时代中国今年首9个月累计合约销售额506.63亿元，较去年同期的423.38亿元，上扬19.7%，已完成全年目标750亿元的67.6%。单是9月份合约销售额75.23亿元，较去年9月份单月的合约销售额57.32亿元，按年升31.2%。集团未来将继续加大在大湾区投资，除了在广东省作战略布局外，亦会选择一些有潜力的地方，例如成都和杭州。

未计分拆因素，时代中国本身估值已具相当吸引力，往绩P⁄E约4.3倍，预测P⁄E约3.2倍，周息率6.4厘，市净率1.2倍，比起具知名度的内房股数据都要吸引。