“黑铁时代”下房企的生存与挑战

近年来，我国房地产调控政策不断。在“三道红线”“房住不炒”等行业调控政策下，房地产企业资金压力增加，房企业绩表现惨淡。

今年的万科，真的进入了“黑铁时代”。

万科A连连下跌，3月9日收盘时更是创下近五年新低16.05元/股、以16.98元/股收盘后，3月11日依旧继续下行，收盘时报16.65元/股，近一年以来，跌幅高达47%。

今年年初，在万科集团2022年会上，万科董事长郁亮做总结发言时称，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，要么死、要么活，没有中间状态……

这番讲话提到最多的就是“黑铁时代”。这也是万科给房地产行业周期做出黄金时代、白银时代、青铜时代之后的最新判断。

而“黑铁时代”下的万科，业绩上也表现惨淡。万科公告的数据显示，其2022年2月实现合同销售面积185.2万平方米，同比下降33%；合同销售金额293.7亿元，同比减少35％。2022年1-2月，万科累计实现合同销售面积395.8万平方米，同比下降41%；合同销售金额649.7亿元，同比减少44.3％。

业绩方面，在2021年第三季度，万科营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。

而万科在地产业务以外的转型，如物业服务、租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营等方面的占比很小，要靠这些业务熬过凛冬活下来并不容易，也不现实。

相比之下，保利发展自去年的最低点以来累计上涨81.02%。

招商蛇口从去年的最低点累计上涨超过50%。

业绩方面，2022年2月，保利发展实现签约面积150.11万平方米，实现签约金额239.78亿元；2022年1-2月，公司实现签约面积335.87万平方米，实现签约金额522.80亿元。

保利发展2021年度预计实现营业总收入2850.48亿元，同比增加17.20%；利润总额500.01亿元，同比下降4.83%；归属上市公司股东的净利润275.77亿元，同步下降4.74%。2021年全年，公司实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，与2020年基本持平。

招商蛇口的发布2021年度业绩快报显示，公司营业总收入16,064,341.30万元，同比增加23.93%；利润总额2,284,259.96万元，同比减少5.25%。

对比其他房企，它们的表现算是不错的。

显然，保利发展、招商蛇口作为央企,在行业整体下行的环境下更具有穿越周期的战略定力。

央企还具有财务稳定、经营稳健、信用优异等优势，这些都是民营企业无法与之相比的，而这些优势能帮助它们获取到优质的收并购项目。

在房地产行业清整洗牌之下，也将进一步推动各类资金、土地等资源向有央企背景的头部房企们聚拢。凭借强大的资源护城河加上自身的多重优势，这些企业有望进一步提升销售规模和市场份额，迎来更大发展机会。

而万科虽然也有国资背景，具备一定的优势，但其背靠的地方国企深圳地铁在融资成本等方面还无法与招商蛇口等央企相较。

从长远来看，在“房住不炒”的主旋律下，今年房地产企业的日子依旧不会太好过。在严格限制房价上涨，以及供需环境走弱的市场环境中，短期商品房销售市场放缓是必然的。刚出炉的2月份百强房企销售数据显示，销售额同比下降47%。

在目前房地产行业不景气的时期，如何活下来只是第一步，如果没有预期和信心的恢复，就没有销售的回暖。

与此同时，中国人民银行公布的2月份金融数据显示，中国居民中长期贷款减少459亿元，为有数据统计以来的首次负增长。

居民对于买房的需求与意愿在下降，再没有以往那么疯狂与火热了，而在目前复杂的宏观环境下，这个趋势在短期内都可能难以扭转。这也意味着，房地产行业的春天，尚难言到来。