兼具国资优势或将成为破局发展的新机遇，华南城有望重塑估值

近期政策上维稳意图明显，企业皆在寻求破局发展的新机遇，不少企业尝试通过注入国资背景资源或者加速转型升级等模式，打开行业竞争天花板，其中起家于深圳的特殊企业华南城(01668.HK)，其作为符合国家产业大方向的综合商贸物流企业模板，引入国资股东，就是一个鲜明的例子，不妨就此从长期投资角度分析一番，当下有国资背书的优质企业的投资价值，以及其中给企业带来的新的机遇。

一、拥抱国资的优势显著成为破局之道

目前，资金和资本市场对国有优质企业均给予一定的支持，在当前新形势下，考虑到国企拥有融资资源、优质资产等明显优势，拥抱国资不失为一个明智之举，并能够进一步升级存量项目，借助国资发力，增强企业品牌影响力，加速企业从传统定位转型升级。

去年12月31日，华南城便已发布公告，称其与深圳市特区建设发展集团有限公司签订协议，特区建设发展集团拟以总代价约19.09亿港元全额认购华南城拟发行的33.5亿股股份。

此番携手深圳国资委下属企业特区建发集团，拥抱国资背景，借助优势资源，便是华南城主动破局之举。

特区建发集团入主华南城，显然将为华南城带来诸多利好。其一，深圳国资背景将有助于优化华南城的股权架构和治理结构；其二，在盘活原有存量项目的同时，让公司获得更多优质项目机会，并能够通过双方优势资源协同进一步提升华南城的业务拓展空间；其三，双方合作将增强和巩固公司市场地位与综合竞争实力，并将更有利于打开转型发展新思路，为推动商贸物流区域经济转型升级，快速实现全国重点城市片区布局和业务拓展。

换而言之，当下宏观环境仍然处于不确定性，各行各业都需要通过转型升级打开新思路，结合我国经济发展背景来看，注入国资背景活力的华南城，则存在着多方面可探索的优势领域。

（1）携手深圳国资委下属国企，整合资源优势

以"商贸物流+"为主的、拥有多业态产业运营模式的华南城，得益于先天独厚的大湾区经济发展优势，涉及了多层次的产业布局，核心业务涵盖了住宅、物业管理、专业市场、综合商业等，拥有投资开发集团、商业管理集团两大产业集团。

今年年初华南城便有不少新动作，并于3月3日发布公告，公司的全资附属公司华南城集团与特区建发旗下深圳市城市规划设计研究院有限公司(深规院)签订战略合作框架协议，双方将基于全国华南城园区，在园区规划设计、城市更新规划、建筑设计等领域展开全方位合作。

（2）多项战略合作引进，公司长期发展潜力大

如今特区建发集团还未正式入股，却已引进多项战略合作，双方不断发挥着资源协同效应，为华南城带来了许多新的发展机会。

注意到，在2022年2月23日，华南城发布公告称，其与深能南京能源控股有限公司签订战略合作框架协议，双方将在屋顶分散式光伏、热电联产、碳资产管理、多种类储能、综合能源、合同能源管理等领域，依托各自优势，开展全方位积极合作。

而与深能南京的合作便是由深圳市特区建设发展集团助力推动的，显然，才合作伊始华南城就已经尝到了合作共赢的甜头，与深能南京在的合作也是华南城全面推进新能源开发与管理的重要进程。据悉，该项目依托已建成或已开工建设项目建筑面积超过2,600万平方米，十万余入驻商户及年用电量超过3亿千瓦的便利条件，为双方开展合作提供重要支撑，拥有发展光伏新能源的便利条件，项目的成功推进将助力华南城减排增效，进一步加快新型智慧园区建设的步伐。

另一方面，深圳本土起家的华南城，是从事大型综合商贸物流交易中心的“特殊房地产开发及运营商”，其迄今开发建设并运营除深圳，还包括南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等多地一二线城市项目，目前运营管理服务面积近2000万平方米，服务业主和商户数达到10万家。

此次3月公告内容中启动的深圳华南城一期城市更新规划，则是华南城旧改项目的核心。对于国内正在转型中的房地产市场，城市更新以低成本锁定高价值土地资源与开发项目成为了深耕大湾区城市的核心赛道之一。

了解到，此前在2021年6月28日，华南城发布公告，将正式启动深圳华南城一期城市更新项目规划，纳入该计划的地块占地面积为43万平方米，预计将带来超过人民币1000亿元的商业价值。由于项目体量庞大，华南城正在与各相关政府部门商定具体规划方案，以确保项目以最快速度以及商业利益最大化的方向推进。

据悉，深圳华南城整体占地1.16平方公里，位于深圳市几何中心——龙岗区平湖街道。项目坐拥一个枢纽（平湖枢纽）、两条城际（惠深、广深）、三条地铁（10号线、17号线、18号线）、四条高速（沈海高速、水官高速、清平高速、外环高速），形成“1+2+3+4”的交通体系。

由此可见，本次涉及的旧改项目交通及区位优势明显，与国资企业特区建发集团携手合作，将加快推进华南城城市更新项目的步伐，待千亿旧改项目价值注入，公司更可获得估值的显著提升。

可以预见的是，未来，兼具国资背景优势的华南城，将不断整合多元商业资源优势，积极与更多实力企业合作开发，全面推进公司整体转型升级，提升科技化、数字化水平，不断引入和完善新能源、大数据、大健康、电商网红等新兴绿色低碳产业，使得项目与原有业态相互补充，开辟出新的成长空间。

二、稳健财务基本面支撑，释放成长信心

公司的长期稳健经营，离不开财务基本面的支撑，而现金流和业绩的稳健性也属于房企价值投资考量的重要标准。

华南城在稳定公司运营的基础上，全力推进资产去化，加快实现资金回笼，将现金流放在首要位置，同时公司不忘提高招商运营水平，进一步优化管理和人员结构，降本增效，增加资金流动性，以保持安全稳定的运营。

根据2021年中期财报数据，在应收账款方面，华南城应收账款周转天数为59.72天，在地产行业排名十分靠前，公司拥有现金及现金等价物达95.99亿港元，备用信贷额度达181.85亿港元，其负债比率降低为63.9%，每股净资产增加至5.22港元，说明公司有一定的偿债能力和抗风险能力。

回顾2021年中期业绩，中期财报显示，上半年华南城营业收入为61.66亿港元，净利润为6.57亿港元，同比增长了0.49%；每股收益为0.08港元，每股营业收入为5.22港元，同比增长了12.75%；归母净利润为6.567亿港元，同比增长了0.49%。财务数据相对稳健，较之上一年业绩表现小幅提升。

分部业务方面，华南城物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元，同比下降了22.5%；持续性收入录得16.83亿港元，同比增长27.2%，此外，物业租金及管理服务等持续性收入16.8亿港元，预计持续性收入年增长不低于20%。持续性的收入增长，表明公司在该业务运营模式上已经趋向于成熟，在房地产行业正处于下行趋势的环境下，该业务将为公司还提供稳定的现金流，使得公司具有更加稳健的能力和运营空间。

难能可贵的是，在面对市场对于整个行业信心不足的环境下，华南城仍能及时调整运营策略，将公司的重心放在已有的资产上，依托物业租金及管理服务等持续性收入稳步发展，体现出公司对市场行情的判断的灵敏性和运营调整的及时性。而随着特区建发集团入主，公司的债务压力得到了化解，公司的前景也将更加明朗。

虽然2021年10月至11月银行在按揭贷款放款方面有放松，但对于企业的其他贷款限制仍比较繁多。而有了实力强劲的国企股东背景之后，华南城也将获得更多的融资机会，这更是为企业未来的融资之路提供了长期保障。公司可通过更多的境内融资，来补充流动性，同时短债比例有所下降，可继续通过提升长债比例来改善债务结构。

三、结语

华南城寻求的发展机遇，非常契合政策发展的方向，公司未来将有望享受到港深优势互补和国家其他发展政策红利，凭借其前瞻性的战略布局和资源整合优势，实现新业态突破，为自身开辟出新的成长空间。

另一方面，受到市场情绪影响，公司当前股价走势疲软，并未能正确反映出应有的估值水准。参考绿城中国，其在中交入股后，2020年平均利息成本下降至4.9%，而当前绿城中国对应PB为0.71，华南城PB仅为0.12，如若华南城在特区建发集团正式入股后，依靠国企背书和资源整合，公司PB有望提升，具备一定想象空间。综上所述，结合公司当前背景和资源优势，以及相对稳健的财务基本面来看，公司始终具备长期投资价值，在实现价值创造之后有望重塑估值，值得期待。