携手特区建发的华南城稳了，多重发展逻辑支撑确定性增长

2020年，中国政府提出要加快国资改革，并给出了三年的时间窗口，此后国资主导的改革重组一直是二级市场掘金的重要思路之一。目前中国国资改革已实现了70%的目标，2022年作为收官之年，还将进一步提速。因此，在接下来的结构性牛市中，投资者要对这一路径上的大机会保持高度关注。

2021年的最后一天，港股华南城(1668.HK)发布配售发行新股及单一最大股东变更公告。公告称，华南城与深圳市特区建设发展集团有限公司(以下简称“特区建发集团”)签订协议，特区建发集团拟以总代价约19.09亿港元全额认购华南城拟发行的33.5亿股股份。本次认购交割完成后，特区建发集团将以29.28%的持股比例成为华南城的实际控制方。

投资的机会总是出现在标的的变革之中，大变革意味着大机会，控制权易主对于公司来说，自然是头等大事。这一公告意味着港股华南城的估值逻辑已经发生质变，2022年港股二级市场的一次重大机遇或已在酝酿之中。

国资入主，华南城迎来质变

新年伊始，华南城即传出好消息。

2月16日，华南城与特区建发集团深信投公司旗下鹏城智享签署合作协议。根据协议，双方将开展在停车场景建设、运营管理服务、增值运营服务、园区路面停车、园区安防、专线服务、智慧园区建设等领域的全面深化合作。

这是特区建发集团入股华南城后，双方首个具体合作项目的落地，标志着华南城与特区建发集团优势互补、资源共享的全面开启。

本次签约，就是基于园区智慧停车管理的先期合作。华南城将依托鹏城智享在商贸物流园区智慧人行、智慧车行、智慧消费、智慧安防、智慧能源管理等领域积累的技术优势和丰富经验，为华南城智慧停车场、无线WIFI、客流监控、智能楼宇科技、门禁系统等科技基础设施打通与商业IT层的互动，实现功能终端与现有的微信公众号、小程序、APP、PC官网、后台管理所连接，提供商业客户关系服务、大数据分析等，打造园区智慧互联生态圈。

华南城是一家从事大型综合商贸物流交易中心开发及运营的企业，它从深圳起家，目前已经布局全国八大城市。这家公司一直在重点打造综合物流及交易平台，其业务涵盖物流及仓储服务、物业管理、奥特莱斯运营、电子商业服务、会议及展览服务等。

华南城的经营模式与实体经济深度融合，这一特点正是特区建发集团看中它的关键因素。

特区建发集团成立于2011年8月，是深圳国资委下属的综合性投融资平台公司，其主营业务包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等。

按照深圳国资委对特区建发集团的定位，其企业使命是“引领产城人融合，促进新型城市发展”，有效发挥市级投融资、重大基础设施建设、产业升级空间拓展、产业帮扶合作等平台功能作用。

特区建发集团的企业使命是支持实体经济增长，而华南城的发展历程则非常契合这一远大目标，因此其入主缘由正如公告中所说，是特区建发集团出于对华南城支持实体经济可持续发展的业务模式的充分认可。这种企业目标的高度一致性让双方走到了一起。

特区建发集团入主华南城，显然将会在多个方面给华南城带来质变。首先，特区建发集团的深圳国资背景将有助于优化华南城的股权架构和治理结构。其次，特区建发集团将为华南城带来片区综合开发的专业优势，在盘活原有存量项目的同时，并有机会让华南城在未来拿到更多的优质项目。另外，与特区建发集团的优势资源协同也将进一步提升华南城的业务拓展空间，增强和巩固其市场地位与综合竞争实力。

这些质变无疑将为华南城的长期发展提供全方位的保障与支持。

债务压力缓解，产业发展打开新局面

在特区建发集团入主之前，华南城面临的最大困境就是债务问题。

华南城是一家重资产公司，其发展模式需要在项目前期投入较大资金，而近年来受新冠疫情冲击和中国流动性收紧等因素影响，华南城的资金面一直趋紧。这也导致长期以来，华南城在二级市场的股价表现不佳。

此次特区建发集团的认购将为华南城带来19.09亿港元的资金支持，这笔资金将直接化解华南城的债务压力。而有了实力强劲的国企股东背景之后，华南城也将获得更多的融资机会，这更是为企业未来的融资之路提供了长期保障。

资本市场对于这一利好看得很清楚，因此这一消息传出之后，华南城的美元债券价格就开始大幅走强，甚至一度翻倍。这充分说明，资本市场对此次交易带来的企业资金面改善有着良好预期。

除了化解债务压力之外，华南城的业务发展也将从特区建发集团方面获益。

近年来，华南城的业务发展方向其实非常正确，甚至已经走在了时代前列。在“重招商、强运营”的策略指引下，华南城精准引进符合未来发展趋势的新兴产业和新业态，不断升级重塑商贸生态，实现多业务协同共进，打开了新的增长极。去年9月17日，华南城引入的全新第四代万达广场在深圳华南城园区盛大开业，人气火爆，就是一个成功范例。

随着特区建发集团入主之后，华南城将会在这些新兴业务方向上获得更多助力，并有机会不断整合国企和民企的优秀基因，进一步挖掘各自在公司治理、人才、资本、平台建设、产业链布局等方面的优势，助力做大做强。

特别是在城市更新业务发展上，华南城有了特区建发集团的助力，也将被赋予更大的成长空间。在去年7月9日，深圳市规划和自然资源局还曾发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，随着这一政策的落地，深圳城市更新迎来全面加速。

据悉目前，深圳华南城一期城市更新项目计划正在执行中，纳入该计划的地块占地面积43万平方米，预计更新完成后建筑面积超过250万平方米，预计将为企业带来超过1000亿元人民币的商业价值。城市更新往往面临资金补偿等巨额开支，容易对房企资金形成拖累，如今有了国资背景加持，华南城可以利用母公司背书的融资优势，充分利用城市更新基金、国开行等政策性银行贷款，同时相比起民企，金融机构也将更愿意伸出“援手”，解决资金之困，加速项目开发进程。

另外，更重要的是，深圳国资实力远非一般地方的国资可以相比，有了特区建发集团的背景，未来华南城在深圳的园区开发运营、智慧城市建设等方面都会获得强大的支持。这对于华南城打造商贸物流产业生态的愿景来说，至关重要。

此外，还有一点值得期待的是，截至2021年12月，特区建发集团注册资本335.09亿元，总资产980.21亿元，净资产429.19亿元，下属全资及控股企业20家，参股企业5家，但它并未上市，未来随着国企改革的不断推进，华南城也存在资产注入的强烈市场预期。

结语

价值重估是二级市场的大机会

价值重估向来都是二级市场的重大机会，而本次华南城易主已经引发企业价值的全面重估，其中的机遇值得重点把握。

受疫情冲击和宏观政策影响，目前房企估值整体处于底部区域，但华南城虽然属于广义地产板块，却与一般房企有着本质不同。华南城的主要业务是支持实体经济发展，特别是支持中小企业发展，这个业务方向完全符合当下“共同富裕”的时代主题，而国资入主显然也是对华南城多年努力的肯定。因此它不但不是当前房地产宏观调控的主要对象，而且是当下政策的扶持对象。

此前困扰华南城的最主要问题是债务压力，但未来随着国资入主后收购资金到位，融资层面进一步获得支持，其财务端风险将充分释放。这道枷锁现在已经迎刃而解。

国资入主之后，华南城在不断夯实其商贸物流主业的同时，或将在产业园区、深圳旧改等其他诸多方向找到新的业务增长点，而随着其专业化水平的不断提升，其民企基因带来的灵活性优势也将提升其核心竞争力。

更值得期待的是，特区建发集团资产雄厚，实力强劲，有着迫切的资产证券化需求，但其麾下并无其他上市平台。随着国企改革的不断推进，华南城作为特区建发旗下的唯一上市公司，存在强烈的资产注入潜力。

当下的华南城属于典型的困境反转型企业，后续表现不妨拭目以待。