地产黑铁时代，不是万科喊来的

在古希腊神话中，人类生活被划分为黄金、白银、青铜、英雄和黑铁时代。

在黄金时代，人们生活富足，衣食无忧，不用担心衰老与疾病，可以像神灵一样快乐自在；在白银时代，人们的力量与智慧开始下降，开始遭遇不幸和痛苦；在青铜时代，人类更不敬神，为了资源整天热衷于战争；到了英雄时代，人类比过去变得更勇敢而公正，他们与半神和英雄们共同生活；到了最后一个的黑特时代，众神将痛苦的烦恼带到人间，人类为了生活不断地陷入忧愁和沉重的劳作所折磨。

一直以来，这个五个时代都被大量西方文学作品引用，借以隐喻当代的人们所处的状态。

传入到国内，这几大时代也逐渐被隐喻到了各行业，尤其地产这种周期属性极强的行业，通常被地产大佬们用来描述房产发展的不同阶段。

01、万科抢戏

继2014年提出“白银时代”、2018年喊出“活下去”的口号。2021年发出“节衣缩食”倡议之后，在前几日万科的总结年会上，万科再度为中国房地产行业划分新阶段——“黑铁时代”。

万科郁亮主席的核心观点很多，比如地产行业进入缩表出清的去金融化阶段，行业规模开始萎缩，市场分化也会越来越明显。只有认清现实，敢拼的人才有赢的机会。

为了应对这个黑铁时代，郁亮给出了很多应对的战略思考，包括组织适配业务变化调整、节衣缩食减少费用、强调绩效管理、全员下沉、做全能冠军等。

郁亮也坦言，这将是万科破釜沉舟、背水一战的一年，要么死、要么活，没有中间状态。甚至连进入战时状态的词都用上了。

郁亮的这一番话感觉开战前的热血鼓舞，但对于很多万科员工来说，可能更像一盘冷水，不仅是要“节衣缩食”的问题，而是收缩业务下的下岗危机，以及薪酬大幅下调的收入危机。

而外面的投资者看来，这反而是在向市场广而告之的再次确认：这个行业已经没有盼头了，大家都要挣扎着求活。

所以，今天股市开盘，万科的股票不仅没涨，反而不断走低，连带着把整个地产行业都带了下去。

尤其港股，之前好不容易积累的涨幅，今天又回去了大半：

其实今天的地产股大跌也怪不了万科。郁亮的观点只是反映中国房地产时代发展趋势的真实现状，由于是地产龙头，因此观点具有权威性，仅此而已。

对于一个已经处于加速下行的行业，身处其中的企业再如何抗争，大多数都是徒劳的。纵然郁亮把经营策略说得再新颖，也很难改变当前业务发展不断遇困的局面。

万科作为中国房地产行业中少数“头脑最清醒”的龙头，早在从2014年房地产还处于黄金时代就喊出“白银时代”，在2018年大家还沉迷在核心城市房价持续飙升的繁荣时就率先高喊“活下去”并及时调整策略主动降杠杆。

相对来说，万科已经是国内房企表现最稳的一个了，但聪明如它，同样避免不了业务增速不断放缓的局面。

从2018年至今，万科的股价再也没有创新高，反而在2021年之后开始加速回落。

出来混，迟早是要还的，谁都一样。

02、别把抢救当拐点

去年以来，在各种史上最严政策监管限制下，地产行业由野蛮增长迅速转入去杠杆状态，行业急速掉头，导致很多企业无法有足够的流动性应对监管要求，由此也让整个行业开始暴露各种此前高杠杆、高资金成本运作模式的弊病。

结果也很明显，2021年房地产行业不断爆雷成为贯彻全年的主旋律，其中不乏此前野蛮狂奔的头部地产龙头。连带对银行信贷业务、很多上下游产业链企业都受到冲击。

但另一方面，鉴于中国当前面临来自疫情持续考验、国际宏观环境转冷等内忧外患下，稳经济成为重要考虑，而房地产作为长期以来拉动经济发展的引擎，其兴衰直接关系数十个产业链行业，现阶段房地产行业大面积爆雷式的硬着陆对稳经济工作带来巨大负面压力。

因此近期国家出于防范重大系统性风险考虑，开始逐渐对房地产行业进行一定程度的松绑，包括指导银行松绑融资信贷、松绑限购政策、松绑按揭贷款与房贷利率等。

从去年11月初的监管层释放地产融资松绑信号以来，在资本市场的地产股开始受到资金追捧，一些地产行业龙头从底部明显攀升，刺激整个板块指数从低点累计最高反弹超过20%。

从行业的估值来说，目前除掉爆雷的大量民企和还在陷入债务危机的房企，不少房企龙头的估值确实很低，尤其一些业绩稳健的国企龙头，估值具有很大的吸引力。叠加近期政策态度纠偏转暖，吸引资金重新关注，短期确实具备了较为可观的反弹窗口。

客观上讲，政策短期纠偏并不是房地产行业由此转暖的拐点，房住不炒大政策方针不会动摇，房地产必然还是要着陆的。

所以现在很多机构也在看好这次房地产的反弹机遇，逻辑并没有错，但从投资的角度看，如果不是现阶段可投资的好方向稀缺，地产板块不会在推荐名单之上。

因为这个赛道的逻辑已经很大程度上被打掉了，以后的风格大概率会是政策风险大，市场机遇小，风险收益比不划算。

所以此前的地产股回暖只是市场情绪有所稳住的短期反弹，不能说就是价格底部拐点。

03、结语

在中国城镇化率解决饱和，以及在人口红利消退的大背景下，即使国家不强调房住不炒，房地产行业也必然走向由高向低速换挡的趋势。

大概率，归房地产是要回基础设施属性所对应的增速。

这种增速有多大？参考银行和水电煤气等行业就知道了，一般时候10%左右是常态，经济行情好的也不会高太多。

不过好处在于房地产在很久长的未来依然会是维系国家经济发展的重要支撑产业，在经历行业大规模出清收缩的阵痛后，活下来的房企从此会有比以往安全得多的发展空间。

但业务的高增速和由此带来的高估值就别想了，参照银行和水电煤气行业估值，稳健的地产股一般也可能会在10倍左右的PE。

除非去跨界或者多元化，比如往物业服务方向发展，通过更多的增值服务去获取更多受益。

这两年的物业股成长迅猛，市盈率明显高过地产股就是基于其未来发展的空间和弹性远大于纯地产业的逻辑。

比如碧桂园服务的总市值已经明显超过了母公司碧桂园，说明这个逻辑是符合现实趋势且被市场接受的。

总的来看，中国房地产转入“黑铁时代”绝不是危言耸听，但这也不意味着这个行业从此再无投资价值。虽然高光不再，在中国稳健发展的经济体系中，它依然具有庞大的市场空间。

鉴于往后稳健增长的预期，以及一贯的高分红表现，一些行业龙头依然会有弹性不大但贵在稳健的配置价值的。

只是大家的期望不要太大了。