星河已凉！2022年刚需如何买光明？

终于，星河再也做不到日光了！

昨天光明热盘星河天地华邸公布意向入围人数。

作为星河在光明系列的收官之作，推出248套精装房源，均价5.19万/㎡，单价区间4.92-5.4万/㎡，总价区间426-565万/平，但仅入围240批客户，大概率无缘日光。

去年7月和9月，星河推出了星河天地华府、星河天地公馆两个项目，都日光了。

其中一部分原因是光明市场降温，引导大家购房的预期，还有一份是星河自身的原因。

星河这期的产品，做得确实差了点诚意，八十多平只做了两房，光明本身就是刚需群体居多，两房实用性比不上三房。

这说明，买房不能跟着热点走，而是应该冷静分析，避免大起大落。

一季度光明入市的计划昨天已经出来了，只有万悦山璟庭、观月台两个项目在内。

不过就全年来看，通过梳理，光明预计有18个新盘入市。

一边是海量供应，一边是低价盘扎堆，如果瞄准光明，那么到底要怎么选？

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光明“一房难求”时代已经过去

单纯一季度仅两个新盘万悦山璟庭、观月台就带来1038套住宅，如果加上这个月入市的星河天地华邸（248套房源），共计有1386套住宅。

而今年，按照预计，市场或将迎来供应爆发期，共计18个新盘潜在入市。

所以就这个供应量来看，光明今年的新房是不缺的了。

在这18个项目中，其中7块为去年深圳集中土拍的限价地块，价格全部都限定在毛坯4.53万/平以下。

按照新房有价格指导标准，不能超过上一年度至今同一地段、同类型新房的网签价格以及精装修价格梯度限定标准，则这些地块上的项目，均价最高不超过48300元/平。

注：深圳毛坯住宅6万/平以下，装修费用的顶格为3000元/平。

这样一来，短期内光明新房价格体系也就出来了。

就潜在入市的18个新盘来看，备案均价最高的是今年争做第一个开盘的星河5期，备案均价去到了51900元/平。

这就意味着，星河天地华邸的价格会是今年光明所有潜在入市项目中最贵的。

而换句话说，未来光明新房住宅中，最高的备案价，也就只能备到51900元/平了。

另外，当前市场已经普遍达成共识，认为光明限价打新，会比以往更容易，打新群体中，高积分买家已经消耗得七七八八。

所以按照这种势头，打新已经很难再看到2020年至2021年一季度的盛况，买家们终于有机会可以好好认真选筹了。

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潜力盘率先入市，还有哪些值得期待？

万悦山璟庭、观月台两个新盘率先被纳入一季度计划。

这两个盘，算得上光明今年入市比较好的盘，地段位置、价格、配套都非常优越。

宏发万悦山璟庭，位于光明的C位，受凤凰城和光明中心辐射，观月台位于光明城站西北侧，未来受光明城站便利辐射，能够快速到达深圳北。

其中宏发万悦山和星河天地5期，距离约1.1公里。

而在星河天地华邸方圆3公里范围内还有7个项目等着入市，包括中海寰宇时代、宏发万悦山璟庭、绿地新都会2期、金地峰境瑞府3期、绿城桂语兰庭、深铁A641-0029地块、联发A622-0118地块、深业A641-0030地块。

所以，赶早的星河算是捡了入市时机的大便宜，否则按照光明今年的入市计划，估计任性的星河认筹要比现在更加“扑街”。

不过无缘日光，是可以肯定的了，248套房源仅240批客户。

去年光明龙光玖瑞府备案价格4.77万-5.54万/平，均为精装交付，开盘就放出的“前100套92折”优惠，3天都还没卖完。

去年光明的供应超过7800套房源，但热度分化明显，如果深圳楼市依旧保持低位运行，那么新盘冷热分化的情况依旧。

那么2022年入市的项目，哪些才值得聚焦？

综合项目位置、拆迁旧改、后期通勤便利度、地块限价等因素，@格隆汇楼市给这些盘进行了梯度区分，梳理出最值得打新的六盘。

根据光明线路规划，虽然区域内已经开通6号线地铁线，但通过6号线光明站、光明大街站以及凤凰城站、长圳站到达深圳北站至少需要28分钟。（注：时间测算以百度地图为参考，以下同）

而13号线建成后，45分钟内能够从光明科学城直达深圳湾口岸。

另外根据深圳市轨道交通线网规划(2016-2035)，光明区内轨道交通除了远期的29号线，只有13号线能够直接串联南山中心区的核心地段。

所以根据13号线轨道通车以及价格要素，值得聚焦的潜力盘有6个。

1、中海A503-0093地块

中海A503-0093地块，毛坯限价44400元/平，项目位于凤兴路南侧，旁边是去年开盘的龙光玖瑞府。

作为中海项目，西临东江科技园、北靠招商局智慧园旁，靠距离光明城站约300米，有地铁站+高铁站的优势。

通过13号线项目从光明城地铁站出发45分钟内可直达南山后海总部基地以及深港两岸出口深圳湾口岸。

通过光明城站可以15分钟直达深圳北站，而且光明城站能够直接串联东莞虎门站，路程约13分钟。

2、观月台

观月台，位于龙光玖瑞府旁，靠近中海A503-0093地块，配套与龙光玖瑞府差不多，距离光明城站、在建13号线光明城站距离略远，约1.4公里，未来也能够快速直达南山后海、深圳湾口岸。

3、宏发万悦山二期（璟庭）

宏发万悦山二期（璟庭），位于广东省深圳市光明区X259(光明大道)，处于凤凰城和光明中心区双区辐射范围内，属于整个光明的核心区位。距离6号线光明大街站约780米，距离6号线凤凰城地铁站约1公里，距离在建13号线凤凰城站约900米。

项目3公里范围内汇集了绿地新都会、星河天地、金地峰境瑞府等网红盘。

前一期是宏发万悦山名庭，拖拖拉拉将近10年才入市，一期开盘推出367套，均价约4.88万/㎡，总价407-1118万/套，但作为宏发项目，二期被纳入今年1季度供应计划，显然入市节奏要比前一期快许多。

4、松茂御城

松茂御城，位于光明区凤凰街道塘尾社区高墩东路6号，距离在建13号线月亮路站约580米、东周路站约690米。未来通过13号线也能快速达到南山后海总部基地、深圳湾口岸。

并且目前月亮路站以及东周路存在大量旧改拆除项目，片区内整体面貌未来能够更新升级。

5、深房A511-0039地块

深房A511-0039地块，限价44600元/平，位于深圳市光明区德雅路，靠近安居萃云阁、金城大地花园旁以及深圳光明凤凰学校，距离在建13号线同观路站约600米，未来能够45分钟内到达南山后海，深圳湾口岸。

6、深业云筑

深业云筑，位于光明区公明街道，距离13号线北延公明南站（在建）步行约500米，1公里可到光明大仟里，往东环大道800米可到大东明城市广场，3公里范围内有光明高中园、公明中学、光明区高级中学。

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下注光明注意事项

梳理出来的项目，虽然远期看，规划落地又想象力，并且作为刚需片区，未来能够满足去市区的通勤需求。

但是需要注意的是，光明片区内，仍旧在更新规划中，对短期自住非常不友好，需要忍受长时间通勤的折磨。

其次由于一直处于规划当中，所以后期建设存在很大的不确定性以及长周期性风险，未必能够兑现所有的打新预期。

另外，作为热点片区，这几年光明遍地都是限价5万的新房，已经享受片区的上涨红利，几年以后二手价能不能起来这是个大问题。

新项目虽有限价限制，但市场周期处于低位运行阶段，未来仍旧会受光明发展周期、指导价，土拍限价的影响，短期两三年内，片区内的涨幅很难再复制历史涨幅。

如果加上3年限售以及项目交房时间，实际上非自住的持有成本会比想象的更高，时间更久。并且光明刚需自住的属性更多，未来若配置大户型，则流通性也会相应打折扣。

所以，对刚需来说，能够克服短期通勤问题，自住是没有问题的。

但如果出于投资考虑，那么需要做好长期主义的心理准备。