弘阳服务(1971.HK)：保持有质增长，驱动价值加速释放

2021年是物管行业的关键一年。上半年，物管板块在高盈利能见度的支撑下，延续着一贯的稳健上行走势。然而到了下半年，地产困局的持续发酵，带动物管板块整体下挫。据平安证券统计，截至2021年12月17日，物管板块于年内的整体跌幅达25.5%，跑输恒生指数10.7个百分点，板块整体动态市盈率由年初的50倍降至年末的18倍，落入了历史低位区间。

面对板块的大幅回调，弘阳服务(1971.HK)以平稳的走势展现出了良好的抗风险能力。其中，在财报密集披露的8月份，弘阳服务的股价出现了近十三个百分点的涨幅。一般而言，在上市公司公布财务报表的时间段内，盈利增长往往是资产市场关注的焦点。据此推测，公司股价在这一时期的上升趋势或来源于市场对其盈利成长性的认可。

（弘阳服务股价走势图 来源：富途牛牛）

进入2022年，随着过紧的房地产调控政策逐步得到纠偏，在经历了近半年大幅调整的物管板块迎来了反弹行情。站在当前时点，物管板块或于短期内迎来盈喜期，叠加行业的回暖行情，借此本文将以弘阳服务为观察样本，探讨物管板块的发展逻辑及其后续的市场表现。

一、新周期下，物业管理行业或将持续上演估值修复行情

在经历了近半年的大幅回调后，物管板块于2022年开年之际迎来了久违的普涨行情。数据显示，内地物业管理指数已经从底部反弹了超10%。立足当下，笔者认为2022年物管行业大概率将迎来估值的修复行情，主要是基于以下的判断：

从近期的市场行情来看，盘面出现明显的高低切换特征。一边是新能源、医疗服务、半导体等前期高景气、高估值赛道板块在开年以来的持续调整，另一边则是地产物业、银行保险、中药等估值处于低位的板块开始修复。

究其原因，或与当前不断增强的稳增长政策预期有关。从中期的视角来看，物管这类低估值价值板块具备良好的防御属性，或将替代市值不断膨胀的高估值板块；而从长期投资的角度来看，物管板块的投资逻辑正被进一步厘清。

基本面角度，物企通过纵向深度发展增值服务，从需求、产品、渠道等多维度推进，不断强化和升级服务力，从而赢得业主口碑和经营业绩；横向不断丰富多元的管理业态，扩宽服务边界和业务领域，进而形成多种业态协同发展的生态体系。

笔者认为，在基层治理持续强化、政策层面延续规范与支持基调的指引下，物管板块向纵深发展，利于优质品牌物企的市场价值和独立价值不断凸显。

（内地物业管理指数走势图 来源：富途牛牛）

二、资源+实力+增长，弘阳服务的价值三要素

面对物管行业估值修复信心增强这一大背景，弘阳服务在优质资源、综合实力及成长性上都有着明显优势，共同组成了高品牌价值的根基，具体来看：

1.长三角区域的领先物企

自2003年成立以来，经过近十九年的探索与发展，弘阳服务依托“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局，成为了长三角地区广受认可的综合社区服务提供商。从综合实力来看，弘阳服务连续四年荣登中国物业服务百强榜单，且排名不断攀升，于2021年位列第19名。

管理规模层面，截止2021年上半年，弘阳服务在管项目数量为228个，在管面积达3436万平方米，同比增长83.5%。值得注意的是，自2020年上市以来，弘阳服务第三方拓展提速明显。数据显示，截至2020年上半年，弘阳服务在管项目中第三方项目数量与关联房企弘阳地产开发项目数量基本持平，而到了2021年上半年，在所有在管项目中，弘阳服务来自第三方的项目数量已达150个，为来自弘阳地产开发项目的两倍。

进一步地考虑，强大的市场外拓能力代表着市场认可和肯定弘阳服务的服务品质及品牌，这一点从弘阳服务获得的多项行业大奖中也能得到验证。

2021年年末，在由中物研协、克而瑞物管、乐居财经、中房优采等多家行业权威机构共同发起的美好生活服务计划成果发布会上，凭借卓越的品质服务，以及在社区增值服务领域取得的突出成果，弘阳服务一举摘下“2021物业服务力华东区域五十强企业”、“2021物业服务力南京十强企业”、“2021物业服务企业500强优选服务商增值服务——拼嗨嗨”、“2021物业管理卓越标杆项目-南通弘阳上城”等多项大奖。

回归物业管理的本质，服务力一直是弘阳服务关注的焦点。笔者认为，弘阳服务对服务力的纵深发展正推动公司不断扩大可拓展范围，提升外拓议价能力，有望长期助力管理规模的有质增长。

2.多业态布局加速释放成长潜能

作为一家综合实力强大的综合性物业管理服务提供商，弘阳服务已经建成了一个业态多元、层次丰富的管理体系，并持续在住宅与非住宅的物业管理领域巩固独特和强有力的核心竞争力。

从经营数据来看，截止2021年6月30日，弘阳服务住宅业态管理面积为2788万平方米，同比增长率达87.1%；商业业态管理面积为462万平方米，同比增长率达32.1%；公建及其他业态管理面积为185万平方米，同比高增493.6%。

（来源：公司公告）

从实际动作来看，在过去的一年中，通过高质量并购与整合、深化城市服务能力、独立第三方合作以及全委项目合作，弘阳服务正不断丰富双轮驱动的战略模式。弘阳服务去年通过与高力物业及江苏高力美家物业达成股权合作，快速切入汽车博览城物管领域；另外，弘阳服务还开辟了产业园物管服务、学校物管服务、停车场物管服务以及超大型社区物管服务等多个领域。

就行业发展趋势而言，物管行业已经从单一的住宅服务扩展到不动产的所有领域的服务，从狭义的小区服务走向广义的城市服务。而实现多业态协同发展的弘阳服务显然走在了行业前列，其率先布局多个领域，不断夯实自身发展的护城河。

此外，相较于关注单一业态的物管公司，弘阳服务布局多元业态，一方面，多元化的服务实力使其具备更高的溢价能力，并将不断提升公司的市场份额，打开增量空间。另一方面，多元化的收入来源亦赋予了弘阳服务较强的抗风险性。

3. 深化外拓能力实现有质增长

长期以来，弘阳服务秉持着有质增长的目标原则，在快速发展的同时也在不断调整优化业务结构和布局结构，展现出张弛有法的经营理念。可以预期的是，伴随整体效率的提升，公司未来盈利水平具备可期的上升空间。

公司在外拓上持续发力，注重有品质的规模体量扩张。此前2021年11月，南京弘阳物业管理（弘阳服务间接全资附属公司）完成收购滁州宇润的49%股权，代价3430万元人民币。据悉，滁州宇润集团主要从事于中国江苏省、安徽省及湖南省提供物业管理服务，其在管面积约504万平方米。

从公司一系列动作来看，弘阳服务着重布局项目在管城市和平均物业费单价具有优势的城市，加快优质项目拓展，同时对盈利能力不佳的项目进行优化调整。这也将有助于提高整体经营效率，助力公司行稳致远。

结尾

总结而言，弘阳服务依托“住宅+商业”双轮驱动的战略优势，以及“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的布局策略，正逐步显示出较高的业绩成长性和确定性，有望率先迎来估值抬升。

政策层面来看，2021年以来，中央和地产的鼓励政策接连不断，住建部和各个地方政府都出台了诸多支持物业公司做好质价相符，以及鼓励物业公司探索各类增值服务的文件。

资本市场层面来看，短期的调整并不会改变一个板块的长期价值，因为无论是价值还是成长板块，市值膨胀的极限都是阶段性。对此，笔者梳理了近期各大行机构对2022年物管行业走向预判的观点。

其中，中信证券表示，2021 年年底恰是中小物管公司实控人和股东觉醒的时间点，这种觉醒短期而言虽然和资本市场估值的调整有关，但核心原因则是物业管理行业中后台操作系统的发展，增值服务的进步，消费者品牌意识觉醒和规模经济确立；中物研协则在近期发布的研报中给出了预判，称或许在物企2021年年报业绩披露之际，上市物企将迎来估值修复。