地产行业“资源空前集中+销售盈利能力持续提升”，目前不被看好，头部企业却迎来春天

9月11日银保监会有关领导表态地产融资，“监管部门没有控制房地产企业贷款增量，主要压降违规‘输血’资产”，将融资压减范围圈小至“违规输血”，而非此前“开发贷余额不超过3个月”。可以得出在房企融资规模大幅缩减之后，未来的监管范围将聚焦违规，而非总量控制。

2019年初以来房地产行业涨幅低于大盘，估值处于历史低位。川财地产陈雳认为行业融资收紧下，金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升，中期销售集中度提升确定性进一步增强。建议关注财务稳健、融资优势明显，对海外债依赖较小，具备独特拿地渠道，可低成本获取资源的头部房企：保利地产、金地集团、万科。以及有拿地资源的商业与物业型地产头部公司：光大嘉宝、大悦城。

一、2019年上半年，板块整体营业收入稳步增长，一线房企净利润持续上行

房地产行业营业收入分化较为明显，一些尾部房企营业收入表现依然较为疲软，头部化趋势进一步加强。房地产板块整体净利润增速上行，板块内部净利润增速分化明显，三线房企净利润增速明显低于一线和二线房企。

一线房企中，金地集团、阳光城、万科、保利地产的净利润增速表现较为亮眼，分别达到了70.27%、48.8%、42.62%和39.58%。

二、8月销售面积增速提升，西部、中部地区销售加速明显

8月销售均价同比增长5.1%。8月销售金额同比增长10.0%。8月全国各地区单月销售增速全面提升，其中西部、中部地区销售加速明显。

全年正增长越来越接近。未来4个月，受到去年低基数的影响，房地产销售面积增长转正是大概率事件。

三、销售毛利率和销售净利率平稳增长，ROE小幅上升

2019年上半年房地产板块ROE为6.39%，较2018年同期上升0.22个百分点。

2019年上半年一线房企ROE明显领先于二线和三线房企。一线房企中，绿地控股、万科、保利地产、华夏幸福、阳光城、荣盛发展、金地集团和华侨城的ROE均去年同期有一定上升。