年底观察 | 从一条内在逻辑线再探建业新生活(09983.HK)的投资价值

即将迈向新的一年，回顾2021年，物业板块受港股大市行情叠加地产行业影响，在资本市场表现可谓跌宕起伏。上半年，物业股整体走势良好，但自7月以来，板块一度接近腰斩，富途行情显示内地物业管理股自6月30日至今累计跌幅达到48%。观察到近期物管板块有所升温，结合市场环境以及多数机构观点看好后续物业板块表现，当下该如何从中寻找机会？

（来源：富途行情）

1、掘金洼地，物管板块估值逻辑切换下的新机遇

物业企业与地产公司因其紧密的链接往往被视作“唇亡齿寒”的关系，市场投资人自嘲道“毛之不存，皮将焉附”？在这样的市场逻辑线下，物业股跟随地产板块呈现颓势也就不难理解。

不过，从笔者观点来看，随着整个房地产行业迈向稳健发展的新阶段，不论是地产开发还是物业管理，最根本的方向仍然将是聚焦产品、服务和运营能力之上，这也是行业步入新阶段的核心竞争着力点所在。

诚然，从地产开发端来看，集中度提升势必带来头部房企承接更多的物业管理业务拓展机会，但真正决定物业管理企业能否握牢市场机遇的仍然还在于其综合竞争实力。可以说地产开发端更多的是“敲门砖”效应，未来这也会越来越多在头部房企旗下的物管企业中演绎。但从终局思维来看，综合实力强劲，服务品质更优的物管企业将仍然是掌握市场主要份额的基本盘。特别是在消费升级的大趋势下，人们对品质生活的追求，以及近年的疫情大环境，物管服务的重要性也得到充分认知，物管企业专业、品质服务的价值比以往任何时刻都更容易得到市场的认可。

那么，以此为出发点，物管板块的估值体系实际上将以地产板块为底，现阶段已处在估值洼地之中。而从趋势来看，物业行业的逻辑也正向消费属性转变，特别是物管企业的业务向增值服务进一步拓展，打开成长天花板时，其估值也将面临逆转，向上空间巨大。同时考虑到增值服务的底层支撑仍然是流量逻辑，这意味着这也将建立在充裕的管理面积之上，因此从这个角度而言，具有可持续的管理面积获取能力，同时在增值服务端展现强劲实力的物管企业将更容易得到市场的高定价。环视整个物业板块，建业新生活(09983.HK)充分满足这两大要件。

2、内生外延同步，综合服务实力构筑护城河优势

承接上一部分的论述，建业新生活在外拓层面表现突出，呈现出较强的独立性，符合当下资本市场对物企的考量。数据显示，2021年1-11月，公司累计新增在管面积2934万平方米，其中来自第三方累计新增2212万平方米，占比高达75.4%；整体来看，截至2021年11月30日，公司总在管面积达12936万平方米，其中来自第三方的在管面积占比达52.0%。

在行业竞争日趋白热化的阶段，“短期看母公司，中期看市场投拓能力”已经成为当前市场判断物企未来增长空间的普遍共识。受益于“建业”品牌在大中原地区的高美誉度和高知名度，建业新生活不仅外拓效率高，还具有一定的品牌溢价。究其原因，离不开建业新生活高水平的综合服务能力，尤其是在增值服务方面的出色表现和突出优势。

具体而言，建业新生活在基础物管业务之上，积极探索多元消费场景，深挖潜在服务需求，与业主建立起了较强的信任度和亲密度，因而在生活服务板块上取得的成效可圈可点。这一点尤其体现在"建业+"平台上，从“购”、“行”、“吃”、“住”等多维度，打造社区商业全场景下的幸福生活。反映到数据上，2021年前11个月，"建业+"平台累计总交易额约为13.2亿元，同比增长88.3%；平均月活跃用户数达161.1万人。

也就在不久前，建业新生活社区商业店铺——肯吃亏生鲜食集、建业车生活、建业君邻食正式启动试营业，再次体现了建业新生活对住户全生命周期价值的发掘与锁定。

实际上，物企卡位空间服务“最后一公里”，在开展居民消费服务上具有天然优势，亦复合消费升级与扩容以及追求美好生活的时代趋势。因此在物管行业突破成长天花板的当下，社区增值服务成为不少物业服务企业的着眼点与突破点。而建业新生活所实现的多种经营服务扩容，以及多元社区消费场景的构建，已然形成其在行业中独具特色的竞争力。

3、结语

在新冠疫情发生之初，物业管理板块一度成为资本市场的香饽饽，得到众多资金追捧，并在去年成为市场上表现最为抢眼的板块。尽管自今年下半年以来，物管板块呈现颓势，但以长期视角来看，这一板块一直是二级市场牛股辈出的领域。行业视角之下，政策层面的规范及鼓励形成巨大利好，特别是政策围绕放宽物业企业经营边际，对于提升物管企业经营水平和服务能力带来助力，而物管行业流量入口价值逐步得到认可，增值服务带来的增长验证行业成长天花板的进一步抬升，长期发展空间可观。

当前行业中企业加速收并购寻求规模效应，不过从监管方向来看，房地产行业平稳健康发展以及各大领域反垄断的强化，规模并非是行业打法的“最优解”，而回归到第一性原理，具有良好品牌价值和优质服务能力的物管企业方能持续得到市场的认可，特别是未来进入存量博弈下，这类在技术与服务上下功夫的企业才更具有长跑优势，实现行稳致远。就建业新生活而言，公司具有优质的品牌价值，市场拓展能力和增值服务增长曲线验证其强大的综合服务优势，与此同时，其背靠优势资源，在管理面积规模及增速上具有较强支撑，有理由获得市场给予的高估值。而目前公司动态市盈率仅为10倍，显著低于行业约26倍的平均估值水平，后续随着业绩弹性释放，估值回归相信也将只是时间问题。