降价、内卷！深圳楼市回暖有多难？

深圳年度压轴戏，看了个寂寞。

华润城润玺二期，入围不要积分，最后还没能日光；润峯府，1728批选743套房，认筹比1:2.33，不到1:3，也不需要积分。

作为深圳的两大顶流，本以为能靠它们提振市场的信心，谁知道，结果却反向发展，这也说明当下的深圳楼市是真的凉。

12月，从新房到二手房，又开启了新一轮凉凉走势。

1

新房：继续卷

前面入市的新盘还没消化完，后面的供应又上来了。上周，共计5个新盘入市，周五一天直接来了3个（珑湾上城、御龙天地、玖裕茗院）。

面对不断推售的新房，一方面，购房者的选择更多了，但同时也变得更加挑剔、犹豫了；另一方面，开发商之间的竞争加大，由于政策面的压制，短期增量进不来，就是存量市场的争夺，开发商为了抢客，各种利诱：降价、促销、首付分期等优惠层出不穷。

罗湖独树阳光里，拿证当天，即推出折后单价5.8万/平起的优惠，相当于打了个9折，如果7天内全款付清，再享一个点的折扣，诚意度还是可以的。

独树阳光里共455套房，最后吸引了308批客户认筹，这个结果，放在罗湖来讲，不算差了。

最近，经历了开盘“滑铁卢”的罗湖翠园华府，也有所动作——

备案价直减80-100万，折后单价7.4万/平。

在未入市之前，翠园华府就被网友打上高傲、惜售、神秘的标签，但结果却不如人意，入市只取得仅59批客户登记，共289套房，认筹比仅1：0.2。

如今，这个折扣放出来，个人认为，尺度还是比较大的，只是苦了前两月买的业主。

在家在深圳的论坛上，一位业主大倒苦水，“第一批买的翠园华府，11月底放的贷款，12月中旬利率就下调了，这还不是最坏的，最坏的是不到12月下旬开始开发商直接降50万到100万，本来疫情就难，赚钱容易吗”

还记得仅8人认筹，开盘只卖出1套的富通上舍吗？占据福田C位，如今也低下了高贵的头颅。

先是推出备案价9折的优惠，以均价11.4万/平计算，折后10.26万/平，约降1万/平。

你以为9折是底？NO，底下还有底。直到今天，据中介消息，富通上舍放出6套抵工程款房源，单价8万+/平！

相比均价11.3万/平，降了3万/平左右，以一套116平户型计算，总价减少348万。

个人认为，这个价格已经到位了，以旁边2013年次新小区君临天下为例，二手房指导价8.37万/平，真实报价10-11万/平。对比富通上舍8万+/平的单价，价差出来了。

在当下的深圳楼市，降价促销已经不算什么热闻，比较少见的操作是：首付分期、买大送小。

光明新盘中信凯旋君庭自12月初开盘以来去化就不理想，目前推出了首付分期的活动，首期42万起，以最低总价419万来计算，首付仅需1成。

根据了解，首付可分为3期交齐，即签约后15内缴纳总房款的10%，2个月后再交10%，3个月后再交10%。

还有一类操作是，买大送小，即购买指定的大户型送指定的小户型一套。

罗湖的招商中环红玺把促销又玩出一种新高度，不过该项目是属于公寓性质，总价且不低（1899万起）；公寓的首付比例高（约5成），再加上税费不如住宅，能接受公寓的群体本来就很少，再加上罗湖公寓、高总价这样的标签，去化难，周期长是必然事件。

总之，当下的深圳新房市场，促销方式五花八门，开发商内卷的厉害，不过对于买房人来讲，倒是好事。

2

二手房：回暖尚早

上周，关于深圳房贷利率下调，大家都嗨了，一度认为深圳楼市要起来了，开发商嗨完中介嗨，中介嗨完深圳房东嗨。

但其实离回暖还尚早，或者说，政策情绪还远远没有传递到市场端这一步。当下的深圳楼市依然在底部徘徊。

截止12月19日，深圳二手房住宅成交1138套，上个月住宅成交2118套，能不能超越上个月，最后12天时间，要成交1000套，我认为难。

而且12月也不是传统的旺季，再加上大量的新房供应，挤压二手房，一个字：凉。

成交持续走凉，传导到价格层面，必然也不好受。

举个例子，昨天（12月19日）在某房产微信群看到这样一则消息——

百花片区的国城花园，昨天成交一套44平的单间，成交价985万，折合单价22万/平，值得提醒的是，这也是今年过年以来成交的第一套（法拍房另计）。

之前同户型成交1420万，折合单价32万/平，相比最高成交跌价10万/平，总价缩水435万。

早在今年5月份，国城花园一套120多平的房源被法拍，成交价2206万，相比同户型最高成交价降了662万。

学区房暴跌，除了受大学区政策因素影响之外，市场长期处于冷静之下，无新成交，原有的价格随着时间逐渐失去认同感。

好比在狼群中，狼王需要时不时秀一下自己的战斗力，如果长久看不到，那么它原有的威慑力将会被质疑，甚至失去，接下来就要面临新一轮挑战。房价也是这个道理。

3

商铺：“吃人”

买新房或二手房，只是赚多赚少的问题，即使站岗了，也只是短期问题。但商铺，是真“吃人”。

在家在深圳论坛上，一位光明正大城商铺业主无奈又绝望，“没打折买了正大城二期商铺，才没几个月，现在虽然打68折在卖，这叫我们怎么活”

另一位经历商铺之痛的网友也说道，“我18年在HK买的商铺已经浮亏20%，关键我现在亏本也卖不出去...”

商铺，“吃人”的地方就在于不仅不升值，还卖不掉，即使是打折出售。

深圳湾皇庭港湾商铺，2011年购买，197平，业主以原价1245万购买，10年过去，如今一次性售价688万。

红山6979，三期商业10-13万/平，原价15-26万/平；二期商业7-8万/平，原价13万/平。

5折出售，但很遗憾，也不一定能卖得出去，因为本质上已经决定了商铺注定是个“吸血鬼”，为什这么说？

1、 交易税费高，买新商铺需要交4个点的契税，另外还有万五的印花税；买卖二手商铺双方需要缴纳各种税费，约占总房款的20-30%，这就导致了商铺的流动性大大降低；

2、 杠杆率低，贷款时间短，商铺首付5成，最长贷款10年，这也导致了商铺的投资属性远远不如住宅；

另外现在的商铺租金、出租率都不如以前，而开发商经常会以返租，回报率作为噱头，但其实都是羊毛出羊身上，比如80万的商铺，100万卖给你，20万分期几年慢慢给你。

这个游戏已经不是什么新鲜事儿了，但一直还是有这样的人往里面跳，终归到底，还是认知的问题。