金轮天地面临美元债违约风险 上半年毛利率仅1.1%

财联社（上海,记者 王海春）讯，因未能及时支付美元债利息，金轮天地（01232.HK）这家规模不大的江苏房企，引起了业界注意。

12月13日，金轮天地本应支付一笔2023年到期的16.0%优先票据利息，金额约1160万美元，但该公司日前公告，经向法律及财务顾问审慎咨询后，决定不会作出利息付款。不过，该笔美元债有30天的利息支付宽限期，暂未构成实质性违约。

香港一家投行高层对记者表示，如果过了30天宽限期，金地天地未能完成利息支付，也未能在此期间达成展期或其他协议，就会发生实质性违约。一旦违约，很可能会触动交叉违约条款，导致其他债务加速到期。

流动性危机显现

金轮天地宣布暂不付息的美元优先票据于今年6月11日发行，发行规模1.45亿美元，将于2023年7月11日到期。2021年12月11日为该票据首次付息日，但当日恰逢星期六，付息可于12月13日进行。

这笔美元债的票息高达16%，是该公司几笔存续债券中票息最高的一笔。

金轮天地投资者关系部人士在接受记者采访时表示，目前相关债券对外协商工作由两家财务顾问公司及一家法律顾问公司在推进。据悉，两家财务顾问公司分别为国泰君安证券（香港）有限公司和安迈融资顾问有限公司。

“金轮天地并非不还债了，而是在与投资人进行协商，希望可以达成协议。”国泰君安证券（香港）有限公司投资者关系部一位人士12月13日告诉记者，金轮天地已经注意到这笔债券付息的节点，出于实际情况，才会提前与投资人展开协商。

金轮天地于12月10日公告称，公司已与持票人取得了富有成效之进展，并与持票人就适用于一致安排的主要商业条款达成共识。“本公司正与该等持有人敲定及协定该一致安排之详情，并拟于实际可行情况下尽快公布该一致安排（一经敲定）的详情。”

据了解，金轮天地与投资人协商的内容，可能包含利息展期及其他修订。目前尚未与投资人达成一致，在继续磋商之后，才能有一个阶段性结果。

“关于债券利息支付等情况，仍在与投资人洽谈过程中。与投资人谈的，包括多种方案，可能不只是利息，也会涉及本金。”前述国泰君安人士表示。

上海一家房产机构分析师认为，金轮天地此次应支付的利息金额并不高，却没能及时支付，可见其资金紧张程度。

值得关注的是，下个月，金轮天地将面临更为严峻的考验。目前金轮天地共有3笔境外债，除2023年到期的16.0%优先票据，还有一笔于2023年到期的14.25%优先票据，发行规模2.55亿美元，当前规模1.84亿美元，2022年1月10日为行权日。

“如果投资人选择行权，金轮天地将面临更大的压力。”前述上海房产机构分析师说。

此外，金轮天地另有一笔美元债将于2022年3月14日到期，这笔债券发行规模为2亿美元，当前规模1.26亿美元，票息12.95%。

上半年开发物业产生亏损

上述三笔境外债目前的余额约为4.55亿美元（约合29亿元人民币），对于大型房企来说，这样规模的债务并不算高，但对金轮天地，却是不小的金额。

据金轮天地披露的数据，2020年，该公司销售额及权益销售额分别为40.81亿元及32.34亿元。

“这家公司规模不大，所投资的项目以商业为主，住宅项目不多。这种类型的布局，资金周转速度原本就比较慢，受疫情影响周转更慢了。”南京一家房产机构分析师表示。

对金轮天地资金情况，惠誉此前在基于其再融资风险及业务状况恶化而下调其评级至‘CCC+’时，作出如下分析：该公司土地储备仅可支持为期一年的开发需求，其住宅用地储备无法持续支持开发需求。

“金轮天地的合同销售额前景存在不确定性且渐趋疲软。原因在于，该公司逾60%的可售资源属于销售表现对商业信心及投资者情绪依赖度较高的非住宅地产。”惠誉在报告中如是说。

从该公司上半年的业绩来看，也不是很理想。金轮天地2021年半年报显示，今年上半年，其毛利只有1330万元，同比减少89.6%。因已开发物业产生亏损，今年上半年其毛利率仅为1.1%。

对于负债率及现金状况，金轮天地披露，截至今年6月30日，公司净资产负债比率为81.8%；集团的现金及银行结余为19.79亿元，其中包括受限制银行存款约10.03亿元。

“这一个月对金轮天地很关键。如果能就展期达成协议，将为其赢得宝贵的时间。从其目前的表述来看，相关协议获得通过的可能性还是存在的。”前述上海房产机构分析师表示。