旧改逾十年！吹风价9万+/平？网友：我不明白！

十年旧改，终将入市，价格9万+/平？罗湖木头龙旧改（已改名：益田御龙天地）还未入市就已经顶着旧改名片的大头衔，同时也是饱受争议。

其中争议最大的当属价格，据坊间传闻，御龙天地价格预计在9.7万/平，这个价格，直接被网友批评，“ 全是大户型备案还9万/平会有人买吗”“我倒要看看你怎么卖”。

图源：微博截图

另外，项目的户型也被人诟病，根据流出的户型图，部分户型的洗手间是暗房，实用率低，以及项目本身的容积率太高了。

最近御龙天地入市动作加快，据传本月将入市，那么御龙天地值得买吗？

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不安分的木头龙

木头龙旧改从2010年就已经被列入为深圳首批城市更新单元计划，至今已有11年时间，这其中历经各种艰难险阻，甚至一度传出项目已经开展不下去了。

按理来说，这样的项目应该被当做正面典范，毕竟每一个旧改项目的面世都来之不易。

可木头龙旧改项目每次都是以一些不好的传闻登台，早在10月份，木头龙就曾因为销售回迁房一事闹得满城皆知。

随后，官方发表声明：销售回迁房不实，所有业主签署的拆迁协议已在政府相关部门完成备案，原业主无法办理更名替换。

这样一个神奇的项目，真面目到底如何？为此@格隆汇楼市实地考察了一圈，从配套、价格、以及户型来看，木头龙算是可圈可点。

先说配套，木头龙旧改，位于罗湖翠竹街道，华丽路与爱国路交汇处，距离地铁3号线翠竹站200米左右，出行便利；

商业方面，项目自带12万平大型商业，满足休闲购物需求；

教育上，临近翠园中学、翠竹外国语实验学校，项目所处的学区在翠竹外国语实验学校范围内（具体以教育局为准）。

建设中的翠竹外国语实验学校

关于价格，如果真是向网友所传的要去到9.7万/平，那么实际可能不大友好。

距离项目最近的次新小区，合正荣悦（2013年建成），指导价9.32万/平，据中介介绍，该小区去年最高成交价14万/平左右，小户型溢价较高，报价11-13万/平，大户型报价在10万/平左右。

合正荣悦实拍

对比下来，木头龙项目实际和周边的二手房价格相差并不大，说白了，如果真卖9.7万/平，没了倒挂红利的支撑，想要有不错的去化，确实有难度。

再从流出的户型来看，项目以改善型群体为主，约103-200平，假如以9.7万/平计算，总价以千万起步。

既然是针对改善型买家，客户自然也是极其挑剔，103-106平户型，洗手间是暗房，不少人认为，这种过时的设计就应该被淘汰；其次，部分户型的实用性不高，170多平只能做到3房，相比之下，榕江壹号院160多平的户型却能做到4房。

以及，整个小区的容积率达到了8.06，以后居住的舒适性势必会受影响。

总的来说，项目优劣势分明，交通、商业、教育都不错，要说缺点，价格可能是硬伤。

能不能买？对配套有高要求，罗湖本地改善居住的朋友，可以关注，追求成长性，一般。

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错乱的新房价格

木头龙项目，9万+/平？罗湖的新房价格为何如此之高，与前海核心区几近无差别？

罗湖今年以来已经入市的楼盘——

东海富汇豪庭，8.5万/平。

京基水贝城市广场，8.68万/平；

翠园华府，8.57万/平；

缙山府二期，均价8.98万/平；

缙山府一期，均价8.9万/平；

华润置地笋岗中心，均价8.9万/平。

可以发现，价格都逼近9万/平，而前海核心区限价9.2万/平，从这个层面思考，也就不难理解罗湖近来入市新盘不好卖的原因了。

实际上，当下深圳的新房价格，没有规律可循——

前海9.2万/平，宝中8.5万/平，宝安新安9.3万/平，福田中心11万/平，罗湖9万/平，龙华清湖7万/平......完全打乱地段决定价格的定论。

但从旧改的角度思考，或许能理解其中的内在逻辑。

1、旧改不需要遵从拍地限价的规则，这是两个逻辑；

2、旧改回迁的成本会计算进商品房住宅。

因此，我们可以看到旧改而来的新盘价格往往都比较高，比如——

罗湖的东海富汇豪庭，为富宝化纤厂城市更新项目，开盘均价8.5万/平；

福田的富通上舍，为富通新光联合制药厂城市更新项目，开盘均价11.4万/平；

龙华的盛璟润府，为清湖社区新业片区城市更新单元，开盘均价6.95万/平；

宝安的万科大都会，为宝城25区及新安25区城市更新项目，开盘均价9.3万/平；

宝安的玖玖颂阁，为宝城34-2片区城市更新项目，开盘均价9.2万/平。

以上旧改项目，都有一个显著特征，备案价普遍较高，且高于周边二手房指导价，接近二手房实际成交价格，当然，这直接导致的结果是，倒挂缩小，卖得不理想。

基于以上可以推断，由木头龙小区更新而来的御龙天地，接下来的入市价格应该不会低。

如果真能备上9万+/平，开发商可能需要拿出促销三件套：拿证即优惠、折上折、转介。