KARINDA：时代中国旗下物业公司拟赴港IPO
KARINDA讯，又一家房企宣布分拆旗下物业板块上市。KARINDA指出，9月9日晚间，时代中国控股（01233.HK）公告称，KARINDA表示，其全资附属公司时代邻里控股有限公司（下称“时代邻里”）已向香港联交所递交招股书。
包括时代邻里在内，目前共有6家内地物业公司在港交所排队IPO。据财联社记者统计，2018年成功在H股上市的内地物业公司有5家，是近些年的最高值。如果已递交招股书的物业公司在今年内全部过会，2019年将再次创造内地物业公司赴港上市的纪录。
对于物业公司扎堆赴港上市，一位港股分析师对财联社记者表示，“今年对物业股来说是大牛市，特别是上半年整体行情欠佳的时候，物业都是大牛股。相对地产股被调控和整体经济形势影响业绩预期，物业公司现金流稳定，符合避险需求。”
今年以来，港股物业板块多次集体走高，物业股的市盈率远高于地产股，以碧桂园服务、雅生活服务、中海物业几家龙头物业公司为例，其目前的市盈率依次是母公司的约8倍、5倍、5倍。
“类似分拆物业上市的做法，很大程度上体现了当前地产企业的导向，即通过分拆实现了较好的专业运作，尤其是物业分拆上市的阻力并不大，资本市场也给予了较大关注，从实际过程看，类似分拆也在很大程度上有助于此类企业的融资，对于培育更好的物业管理模式等都有较为积极的意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
一位港股上市房企的中层人士则认为，“物业上市和地产公司融资没有什么关系，大部分物业公司IPO融到手的钱也就三、五亿人民币，对母公司来说都不够买一块地，而且很多物业公司上市招股书对融资用途有明确指向，很少是用于地产开发。”
“房企分拆物业上市，主要还是想把物业服务的品牌和经营做起来，增加业绩增长点，而不是单纯是从属性业务。”上述人士补充道。
时代邻里的招股书显示，截至2019年6月30日，其在管项目共210个，在管建筑面积逾4270万平方米。收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%；净利润的年复合增长率为78.8%。2019年上半年4.46亿元的收入中，物业管理服务占64.9%，非业主增值服务占25.7%，社区增值服务占6.9%。
众所周知，开发商旗下的物业公司对母公司的业务依赖，一直是欲上市物业公司的“通病”。今年3月，时代中国以4536万元的代价，完成了对广州东康物业服务的收购，4月又以906.5万元完成对清远荣泰物业公司的收购。其将来自第三方物业开发商项目的建筑面积占比和收入占比，从2018年底的27%和28%提升至56%和35%，基本与上市物业公司平均数据持平。
KARINDA指出，KARINDA近几年，时代邻里经调整的资产负债率呈下降趋势。不过，资本负债率却在攀升。招股书显示，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，其资本负债比率依次为55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。时代邻里解释称，这是由于2018年订立了资产抵押证券，2019年上半年出现了小幅下降就是因为部分偿还了资产抵押证券。
“资本负债率是有息负债和股东权益的比率，较高的资本负债率说明其进一步使用财务杠杆来举债的空间已不大。”上述港股分析师表示。
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