房地产“至暗时刻”已至 静待边际改善

在坚持“房住不炒”的大环境下，国家不断出台各项调控措施，从“三条红线”、集中供地，到个人放贷缩紧、房地产税，每一项都牵动着房企和购房者的神经。知名房企在此环境下的陆续违约，更是加剧了市场恐慌情绪，评级机构站在风险角度广泛下调地产评级及展望，中资地产美元债价格随之下调为新常态，在这多米诺骨牌连锁反应之中，房企亟待从全局出发，跳出舒适圈，走稳自身生存之道。旭辉控股董事局主席林中近日提到，“土地红利、杠杆红利时代已成为过去，地产行业已经进入管理红利时代，房企需要提高自己的经营管理能力、加强组织能力，靠管理赚红利，未来行业也一定会迎来品牌红利时代”。

洗牌中有公司倒下，也有优质企业如旭辉(884.HK)、龙湖(960.HK)等依然坚挺，成为资本对行业的信心，除去这些家喻户晓的名字，始终匠心耕耘的小型民营企业也在狂风暴雨中砥砺前行，他们专注于优质项目的开发，审慎平衡发展与负债的健康与风险，利用自身体量精致优势积极通过经营管理能力提高，适应市场新常态。

流动性危机下，房企积极自救

今年以来，随着房地产企业融资的“三道红线”政策和银行“两类贷款”集中度考核制度的相继推出，房地产行业已经迈入了严监管时代。此外，全国多地陆续出台的二手房指导价政策，导致部分城市居民购房热情减退，商品房销售速度放缓。在此高压下，规模、布局各不相同的房企都陆续出现债务事件并带来了一系列连锁反应，市场恐慌带来的避险情绪致使房企股债双杀，引起评级重视并开始广泛下调动作，更引外资抽水，使得房企融资难度雪上加霜。

市场下行之时，也是机会来临之时。我们不宜过度悲观。市场的严监管代表着土地红利、杠杆红利时代已成为过去，地产行业将进入管理红利时代，长期来看，地产行业绝不会死，而是会更健康、良性的发展。因此，在看板块的时候，我们不宜全盘否定，而应看到在流动性风险之中房企为止做出的应对，包括调整组织架构、引入战投以及出售部分资产等。而尚且安全的房企也在积极部署，通过多元化的融资渠道保持公司的流动资金和负债率维持在安全的水平线上，做主动的债务管理。等外部情况得到改善后，这些被“误伤”的优质房企，可能会迎来困境反转的契机。

其中，以景瑞控股（1862.HK）为例，在身边接连花式躺倒之中，年内境内外均无刚兑，下半年的债务准时偿付。公司始终为稳健、审慎的发展风格，追求规模与负债的健康与平衡。据公司2021年中报显示，景瑞一年内到期债务比例下降6个百分点至36.6%，银行的授信额度保持充足，2021年中期授信总额达到 371亿（人民币，下同），可用金额为254亿。在多重财务健康指标的叠加之下，景瑞在上半年继续保持了“三道红线”全部绿档。另一方面，在市场销售放缓的悲观预期下，景瑞进行主动管理，调整推盘，控制成本及利润。截至2021年10月，累计销售251亿，已完成全年目标90%。

在“房住不炒”的大环境下 区域化+优势化将获深入发展

目前，房地产行业已开始进入精细化发展阶段，拥有区域深耕优势的企业将进一步得到青睐。盲目扩张和多元化、盲目举债是近年房地产行业埋下的定时炸弹，而精耕细作的企业对布局区域的需求、运营状况有深度了解，并且资信被当地政府及银行所认可，合作方亦更为稳定，因此巩固其核心竞争优势，抗压能力较强，灵活度较高。

以景瑞为例，土储529万方虽说是及格分，但细看布局，在公司进驻的23城中，84%均位于一二线核心城市，最具经济活力的长三角占比过半，土储高质，为其高企在2万左右的均价作基石。而在今年集中供地形势下，高调拿地的企业似乎都为此付出了代价，景瑞为代表的审慎型市场参与者在今年来看确实为明智的选择。此外，景瑞高质量及定制化的产品，坚守的匠心精神更如一股清流，相信未来亦有行业回归初心的想象空间。

结语

自人民银行、银保监会在9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管相关部门也多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。央行也多次提及要“维护房地产市场的健康发展”。短期内，房地产融资政策的放松和房地产企业现金流压力可能仍将共存，但随着房地产企业合理融资需求的逐步恢复，房地产企业现金流压力也将逐步减轻。市场上，10月后全国多地银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升，市场分析师均预测11-12月的房地产销售端贷款与开发端贷款投放力度将进一步加大，后续行业政策有望持续利好房地产板块的复苏。