地产轻资产选股策略：说得好，不如做的好

信贷政策收紧，房地产企业接连爆雷，蓝光嘉宝、彩生活、第一服务等物业管理公司被陆续出售。今年的物业管理板块失去了往日的风采，截止2021年11月16日，恒生物业管理及服务指数较年初已经下跌32%。

然而，面对N年N倍的利润增速指引，投资者确实很难忽视物业管理板块的存在，特别是在本轮回调以后，很多物业公司的估值已经非常具有吸引力。如此严峻的外部市场环境之下，面对如此多“诱人”的标的，作为投资者该如何判断、筛选？

笔者认为：不要听管理层说，要看上市公司怎么做！

动作一：上调关联交易上限

作为房地产的下游服务供应商，物业管理公司的发展一定会受到关联开发商的影响。因此，在筛选投资标的时，一定要选择关联方实力强劲，不会出现“爆雷”风险的企业，例如具有国企房地产开发背景的华润万象生活(01209.HK)、保利物业(06049.HK)、中海物业(02669.HK)等等。

对于民营房地产下属的物管企业而言，则要看老板们是在“要钱”还是在“给钱”。近日，建业新生活(09983.HK)、星盛商业(06668.HK)、卓越商企(06989.HK)等多家物企陆续发布公告，上调与关联地产公司的交易金额上限。

数据来源：各上市公司公告

从关联交易上限的增加比例来看，卓越商企的增幅最大，2021年修订后的关联交易上限较修订前增长了760%；而星盛商业的增幅为29%，修订比例相对温和。虽然上调关联交易的上限，并不意味着一定会触达上限，但至少说明上述公司的关联地产商经营相对健康，并且有“余力”为上市公司的增长保驾护航。

动作二：颁布股权激励计划

2021年11月15日，保利物业(06049.HK)公布股权激励计划，将于二级市场上购买股票，授予董事会确定的激励对象，激励对象包括保利物业的董事，高级管理人员以及对保利物业整体业绩和可持续发展有影响的管理骨干和技术骨干。

与此同时，2021年11月4日，星盛商业(06668.HK)发布公告称，已经设立受限制股份单位计划，有效期10年。受限制股份单位计划将通过二级市场购买股票，且购买的最高额度上限为公司已发行股本的5%。未来，星盛商业会择机将购入的股票授予符合资格的优秀员工作为激励，单一授予对象获激励的股份数目最高不超过已发行股本的1%。

上述股权激励计划涉及到上市公司利用自有资金，从二级市场上购买股票，并将购入的股票发放给员工，该举措至少释放2个积极信号：1)上市公司自身资金充裕；2)上市公司认为自家股票被市场低估，所以公司自己买来发给员工。

因此，股权激励计划的公布无疑是一项利好，可以提振员工和资本市场的士气，保利物业(06049.HK)的股价于消息公布次日上涨19%。

动作三：管理层增持

什么举措最能反映管理层对上市公司发展的信心？当然是真金白银的买入！

2021年10月份以来，房地产市场日趋动荡，很多物业管理公司也都纷纷放弃了“抵抗”，但仍有一小部分在逆市增持。2021年10月5日-8日，宝龙商业(09909.HK)董事会主席许华芳先生、执行董事陈德力先生，累计于二级市场增持513万股；2021年10月11日、11月5日，星盛商业(06668.HK)的实际控制人黄楚龙先生累计增持35万股，持股比例上升至73.56%(接近持股上限75%)。

大股东及管理层频繁出手增持，释放出多重利好信息，这意味着上市公司财务健康，业务稳健。面对公司股价被市场低估，大股东及管理层愿意利用自有的资金增持，说明了对公司的未来前景及长远发展充满信心。

结语

上述三个维度分别代表了：1)关联地产商的态度、2)上市公司自身的态度、3)实际控制人的态度。星盛商业(06668.HK)是唯一一家在三个维度实现了统一的公司。

星盛商业(06668.HK)以购物中心商业运营为核心业务，相比于传统的住宅物业管理，行业壁垒更高，利润空间也更大。虽然目前业务体量仍较小，但面对本次地产冲击，公司显示出的信心和决心却十分坚定。

根据星盛商业发布的一连串公告，笔者认为星盛商业关联地产方的风险可控。同时，兴业证券的盈利预测显示，目前公司估值仅为2021年净利润的17倍，具有较强的投资价值，且实际控制人和公司均已带头买入，进一步增强资本市场信心。