医药大佬斥资近2亿买房，“浦西第一豪宅”现身法拍遭哄抢

正如电视剧《三十而已》里演绎的“人间真实”，居住楼层体现了一定的身份地位。

近日，上海一套15层的顶级豪宅拍卖盛况让市场再度看到了这群富商巨贾的购买力。

11月16日，京东法拍拍卖一套上海市红松东路1099弄6号1801室的房源，起拍价7153.8万元，经过103轮竞价，最终以17548.8万元的成交价落槌。成交价超出起拍价1亿元，溢价率高达145%，折合单价约26.4万元/平方米。

逾26万元的单价即便在上海也是“天价”、顶豪的规格。

经查，该标的位于沪上知名豪宅——古北壹号，不少业内人士称之为“浦西第一豪宅”，当前二手房销售均价超16万元/平方米。

伴随着落槌后成交确认书的出炉，这套顶豪的背后买家也逐渐浮出水面，疑是A股上市公司鱼跃医疗实控人吴光明家族。

“顶豪”出让

古北壹号座落于上海市闵行区、长宁区交界的古北板块，该区域是上海第一个成片开发的高端社区，被称为“上海第一富人区”。小区占地面积8.2万平方米，总建筑面积14.3万平方米，由315户大平层公寓以及15幢独栋别墅组成，其中独栋别墅每个占地就约1.5亩-2亩不等，建筑设计现代简约。

豪宅“标配”的园林设计、顶级会所，古北壹号也不遑多让。据了解，项目的园林设计是由新加坡顶级团队贝尔高林主导，规划层垂直绿植带、四季花卉精致铺陈；会所更是号称上海最大，有1.8万平方米，并全程提供英国管家式物业服务。

在此处置业的也多是巨贾富豪、社会名流。有消息称，范冰冰就曾在此处购入一套独栋别墅。

本次出让的6号1801室虽未达到独栋别墅的级别，但也是小区内少有的顶配设置。据悉，古北壹号的主力户型面积为485平方米，本次出让的1801室房源是少有的顶级665平方米的平层公寓，配置高于一般的公寓产品，15楼的层高（名义楼层18层，实际楼层为15层）也可以让业主在阳台上眺望南向16万平方米的绿地景观。

古北壹号房源图（来源：网络）

据竞买公告，1801室建筑面积665.03平方米，起拍价7153.8万元，评估价10219.6万元，相当于打了个7折。折算后，评估单价约15.3万元/平方米，起拍单价约10.8万元/平方米，远低于市场二手价16.2万元/平方米。

知名豪宅的稀缺户型放出，巨大的价差与“捡漏”机会自然吸引了不少富豪的关注。

这场拍卖于11月15日10时至11月16日10时进行，共计24小时。而在此之前的挂牌看样阶段，就已有9名购房者报名，136人预约。由于拍卖设定保证金1400万元，9人保证金就达到了1.26亿元，远超起拍价。

25秒报价一次

开拍当日，顶豪的出让吸引了21374人围观。

11月15日10时25秒，即开拍25秒，便出现了第一组报价7153.8万元，一小时内共有11组报价，价格已达1亿元，这与常见的法拍房临近截止时间开始密集报价截然不同。

16日9时50分高潮来临，从此时到最后落槌的33分钟内，共出现了79组报价，平均每25秒刷新一次此前的记录，直接拉高报价5000万元。

尤其是最终的竞得人129178134号，其在最后近30轮报价时近乎“碾压”对手，基本保持70万元加价幅度（规定最低加价幅度35万），只要有竞买人出价就直接压上。最终成交价1.75亿元，溢价145%。

这场酣畅淋漓的竞拍让围观者直呼“刺激”，甚至有豪宅部中介在朋友圈内晒出竞价记录，并配文，“起价7100W，成交1.75亿，顶豪不缺购买力！”

围观者如此激动也与成交价远超市场行情有关。

在二手房平台中，古北壹号挂牌均价约16.2万元/平方米，有同面积段的房源挂牌价约15.1万元/平方米，总价1亿元，一些独栋别墅挂牌价甚至才1.5亿元。而本次标的成交单价已超26万元/平方米，总价更是在1.75亿元。

2020年，古北壹号也曾有两次拍卖纪录，一套485.46平方米的房源起拍价3700万元，最终以6922万元成交，溢价率87%，折合单价14.3万元/平方米；一套482.55平方米的9楼房源起拍价4088万元，最终以7302万元成交，溢价率78%，折合单价约15万元/平方米。

在上海中原地产分析师卢文曦看来，本次竞拍确实“有些过了”，豪宅资源虽然稀缺，但小区内也有其他房源，最终成交价高出了市场价太多并不正常。或许是最后的竞拍太过“上头”，亦可能是背后另有原因要通过此方式成交。

值得注意的是，在标的物的评估报告中，仅拍摄了古北壹号小区的入口、环境、建筑外观及单元入口，并标注因特殊情况，未能进入评估对象室内勘察。而2020年的两次拍卖均是如常评估，这一特殊情况也让这个高溢价顶豪标的更添几份神秘。

医药大佬购房

落槌后，网络竞价成交确认书相继出炉，这位出手阔绰的竞买人亦浮出水面。

成交确认书显示，经过公开竞价，竞买人为上海卫生材料厂有限公司（下称“上海卫生材料厂”），拍卖成交价1.75亿元。

天眼查信息显示，上海卫生材料厂注册时间为2012年9月，主要经营医疗器械生产等，注册资本1.55亿元，由江苏鱼跃科技发展有限公司全资控股，公司实控人为吴光明，持股比例93.03%；另一股东为吴光明之子吴群，持股比例6.97%。

同时，吴氏父子也是上市公司鱼跃医疗的实控人，两人合计持有该公司42.58%股权。截至11月17日收盘，鱼跃医疗总市值362.1亿元。在2021年胡润全球富豪榜中，吴氏父子以345亿身家位列第582名。

据鱼跃医疗披露，第三季度公司实现营业收入17.18亿元，同比增长20.32%，归母净利润3.89亿元，同比下滑0.52%。1.75亿元的购房款已相当于该公司当季超四成的利润。

记者发现，在吴氏父子背后，还有一位“玩转”房产资本交易的关键人物，即吴光明之妻冷美华。

经查，上海卫生材料厂的法人代表正是冷美华，其此前也曾因购房事件登上新闻。

有媒体报道，2011年，鱼跃医疗发布公告称，其将旗下房屋卖给实际控制人吴光明的妻子冷美华的独资企业。为避免上市公司出售资产达到3000万元人民币则需进行评估的规定，鱼跃医疗选择聘请当地的价格认证中心对该资产予以价格鉴定。最终鉴定价格为2998万元，恰好低于评估红线2万元。

彼时，这一事件也被认为是“用价格认证代替资产评估，变着法侵占上市公司股东利益，在A股上市公司中还是头一例”。

而本次竞拍的出售方即顶豪的权利人上海本佳企业管理有限公司（下称“上海本佳”），其与新丝路国际（和县）有限公司一同因保理合同纠纷，被深圳前海安捷商业保理有限公司告上法院，二者需要偿付人民币约9325万元及利息等，执行过程中，法院查封了上海本佳名下的这套古北壹号的顶豪，并进行拍卖以优先清偿债务。

经过这场高溢价抢拍，1.75亿元的房款到账后，可完全覆盖上海本佳此项债务。

记者：左宇

责任编辑：毕丹丹