深圳豪宅“双雄争霸”,南山深铁懿府 vs 临海揽山怎么选?
二手交易冰冻,新房迎来持续的入市热潮。
10月,二手房成交量创下2012年3月以来最低值,仅1605套二手住宅,新房从“捂盘惜售”到扎堆开卖,不断有“网红”楼盘现身。
这种势头,还有越演越盛的趋势。
而深圳进入11月仅仅5天,已经有5个住宅项目获取预售许可。
包括深铁懿府二期、临海揽山御园、富通上舍、东海富汇、半山润府一期(D区)。
其中,南山两大豪宅铁懿府二期、临海揽山御园,前者均价10.3万/平,后者均价11.3万/平,双雄争霸,该选谁?
1
揽山临海,最缺交通
作为南山少有的新盘,年年吹风入市,却年年放鸽子。
从前年就传出开放了样板间,拖到去年才真正开了公寓样板间。
但住宅却一直拖到了今年11月份。网传上流传,熬走了好几拨销售,才等来最近的预售。
首批1栋251套住宅,均价11.3万/㎡,主力面积116-226㎡,总价1075万-2918万/套。
同地段内二手住宅,实际挂牌均价大概在10万/平—12万/平,如兰溪谷、水湾1979挂牌均价在12万/平左右。
临海揽山御园的位置非常独特,名字中带有“揽山”二字,确实也匹配,项目就位于南山山脚下,是天然的半山豪宅。
从水湾地铁站D出口出来,进入水湾直街经过水湾1979右转工业五路经过蛇口网谷万海大厦,直行约5分钟能远远望见临海揽山的楼体。
(水湾地铁站D出口)
但是在片区普遍豪宅化的情况下,临海揽山御园在地段和配套方面,优势就不那么明显了。
正是由于项目位于山脚下,所以有些显得“被隐藏起来”的感觉。
项目正门出入,对着的是沿山路以及工业五路,但由于片区内规划较早,道路显得过于狭窄,与旁边的蛇口网谷离岸数据中心以及附近的深圳贝赛思国际学校、万联大厦以及万海大厦显得格格不入。
日常早晚高峰出入交通拥堵,容易遇上堵车。
@格隆汇楼市实地考察当天,大约下午四点半开始,工业5路以及规划一路便开始堵车。
而商业配套方面,自带的商业面积只有8000平方米,沿着工业5路、规划一路以及沿山路,周围的商业特别少,即便有底商也是零零散散,不够集中。
需要依赖附近万海大厦部分小商铺以及约590米处的水湾1979一里街坊商业。再大一点的商圈,需要去到一公里以外的花园城和海上世界。
所以@格隆汇楼市实地踩盘的最大一个感觉就是,项目楼栋间距小,小区绿化不多,商业少,容积率高,交通局促,结合周的旧工业区和住宅区,很难让人把项目和豪宅联系在一起。
但尽管如此,并不妨碍项目的稀缺性以及其他一些突出的优势。
首先,项目位于蛇口南山山脚下,准现楼,交房速度快,有一定的限价红利和性价比。
其次,教育资源丰富,有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等,涉及到育才教育集团和国际学校超过8所学校。
再有就是,周边已经有不少旧改,比如招商蛇口工业区沿山路片区旧改、招商蛇口工业区沿山路宝耀片区旧改等。
所以等旧改更新结束后,住宅区、工业园区就能和附近的蛇口网谷互相联系,将整个片区的面貌会升级为“高端商务+高端住宅”。
2
靠山豪宅,却最缺商业
作为安托山、华侨城豪宅遍地的项目,和临海揽山同属南山近期少有的新盘,深铁懿府二期要便宜1万/平。
648套住宅几乎全是东南朝向,均价约10.3万/平,112-118平,总价区间1044-1353万/套,毛坯交付。
东侧是安托山,北侧是深云村,西侧是南坪快速。
附近的二手房市场实际挂牌,深云村约12.7万/平,懿德轩约17.5万/平。
@格隆汇楼市实探当天,觉得项目最可惜的就是北面被深云村完全遮挡,东南向被安托山围绕,靠近北环大道一侧的出入通道狭窄局促。
如果需要乘坐地铁,则需绕过深云村,走约570米才能到达地铁。
而深云村小区则有侧门直接连廊深云地铁站B出口。
其次是商业配套欠缺。
项目自带约2万㎡的集中式商业,虽然可以基本满足生活所需,但附近的深云村自带的底商也不足以支撑日常生活消费的需求。
大型商场要去到周边的方大城、印力中心(山姆会员店)等,距离约4公里。
教育方面,项目自带九年一贯制学校自带1所36班九年一贯制学校和2所幼儿园。
马路对面有中科院深圳先进技术研究院实验学校(公办九年一贯制)。
不过项目所处的地段,本身就自带豪宅气质,在安托山的东侧,约2公里外,是另一个豪宅区,包含万科瑧山府以及入市呼声很高“海德园”。
3
总结
同属南山新盘,目前还只是意向登记。临海揽山11月6日截止登记,深铁懿府二期11月7号截止登记。
所以趁着截止日期,根据实地考察的结果,最后总结一下。
1、地理位置方面,临海揽山地处蛇口,属于大前海片区,向南有邮轮码头,东行有深圳湾口岸,北上到达后海总部基地,价值更高。
2、景观方面,临海揽山背山面海,地势较高,视野开阔,懿府二期既有三期遮挡也有深云村遮挡。3、交通方面,深铁懿府二期被南坪、北环、高速环绕,四通八达,相对便利。临海揽山靠山,就区内道路规划相对狭窄,出行一定程度受阻。
4、商业配套方面,二者其实都没有自带大规模的商业体,但相对来说揽山更接近海上世界。
5、价格方面,深铁懿府二期起价更低,更容易上车。
都是豪宅,临海揽山毛坯卖贵1万/平,深铁懿府也是毛坯交付,你们更喜欢哪一个?
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