阳光城(000671.SZ)三季报引发市场热议，如何看待地产行业发展现状？

10月28日晚间，阳光城(000671.SZ)发布2021年第三季度报告。让本就寒冷的房地产市场再添一丝凉意。公告显示，公司第三季度单季净利润同比减11.57%。

对此，不仅两位董事投出反对票，要求管理层对公司经营恶化的情况做出合理解释。次日阳光城也迎来一字跌停。

市场如此砸盘为哪般?

（来源：富途牛牛）

一、 行业寒冬之际，如何看待房企发展趋势？

下半年，楼市销售持续低迷，一众房企经营承压。

反应在业绩层面，截至10月25日，41家A股上市房企公布了三季度业绩预告。其中，22家房企预告归母净利润亏损，21家房企净利润下滑。投射到宏观上，今年三季度的GDP增速只有4.9%。

业绩缩水叠加违约风险加速暴露，不断冲击着投资者敏感的神经，悲观情绪的持续发酵，大量房企股价磨底，股债双杀时有发生。可以说如今不单单是阳光城，整个地产行业都在经历暗黑时刻。

众所周知，地产行业的下行很大程度上是受到系列政策调控的影响，但本意是驱动行业长期健康发展，并非脱离了长期趋势。

10月20日金融街论坛年会上，高层指出，目前房地产市场风险总体可控，健康发展的整体态势不会改变。并且，央行也多次围绕“维护房地产市场平稳发展”发声。一定程度上，市场在国家对房地产政策的理解上出现了偏差，存在过度反应情况。

同样的情况也出现在国家宣布开展房地产税改革试点工作后。在引发社会各界热议的同时，本周内，A股房地产开发板块和港股内房股板块均有所下跌。但房地产税并不是国内首次提出来，早在2011年就于沪、渝两地展开了房产税改革试点，此次消息属于靴子落地，利空出清。

此外，房地产税政策早已在许多国家实行，从沪渝地区和国外经验来看，房地产税政策的出台固然在短期内会对楼市产生冲击，但是长期来看，基本面所受到影响不大。

兴业证券认为，此次房地产税实质影响会是循序渐进的，优质房企有时间进行消化。因此更加看好基本面稳健扎实、盈利和销售稳定连续增长、财务安全性高、抗风险能力强的房企。

在理清经济形势、梳理完政策思路之后，笔者认为，以"稳"为主的房地产调控政策未变，对于阳光城乃至诸多地产公司不及预期的三季报不应过度悲观，艰难时刻，更需要市场保持理智和长期信心。

二、 销售同环比双增，调整策略寻求长期发展

调整好情绪再来看阳光城的三季度报，可以发现在压力之下，公司也在积极调整策略，适应新的发展环境。

三季报显示，阳光城第三季度实现了营业收入114.01亿元；归属于上市公司股东的净利润9.19亿元。公司前三季度共实现主营收入413.33亿元，同比上升8.59%；归母净利润29.13亿元，同比上升6.23%；每股收益0.66元，同比上升6.45%。基本与一众房企业绩增速放缓的情况大同小异。

但细看财报，不难发现阳光城也在积极调整自身：

1）销售实现同环比双增

阳光城公布的9月份经营情况显示，公司1-9月共实现销售金额1539.07亿元，同比上升4.5%；销售面积达到938.63万平方米。

根据克而瑞地产研究统计，前三季度百强房企的业绩增速均有所放缓，9月单月业绩方面，39家典型上市房企中仅有3家房企实现单月业绩同比增长。其中，阳光城9月单月实现销售金额209.09亿元，同比增长11.3%，环比增长9.9%，是唯一一家实现同环比双增的房企。

2）竭力优化财务结构，降负债提升抗风险能力

三季报数据显示，公司一年内到期的非流动负债为171.5亿元，较去年底下降了34.06%，主要是公司偿还到期有息负债所致。足见公司持续降负债，优化债务结构的努力。今年9月，公司累计回购3100万美元境外债券，在地产公司普遍承担较强偿债压力的情况下，公司在持续控制信用违约风险。

3）区域合并推动深耕，升级架构提振士气

笔者注意到，阳光城近期进行了区域合并和组织架构调整。1、区域合并：将成渝地区划归上海地区管辖；将云贵区域、陕甘区域划归浙江大区管线。合并区域有助于提高管理效率、推动区域深耕，同时也有利于降低管理成本。2、组织架构调整：升级组织架构，对公司数位高管予以晋升。据悉，阳光城创始人希望通过此次晋升提振管理层士气，消解疲态，共同穿越行业寒冬。这也是今年以来不少房企普遍采取的策略。

可以看出，阳光城还是保持着相对坚韧的心态，在行业进入寒冬的情况下，积极进行战略调整。

结尾

随着房地产税靴子落地，部分银行调低利率，央行多次强调维护房地产市场稳定发展，长效调控持续深化，后续还是有望迎来估值修复行情。

截至10月28日收盘，A股房地产开发板块市盈率为8.96倍，而阳光城的市盈率(PE,TTM)仅为2.69倍，仍旧处于低估状态。从近期资金动向看，仍有不少投资者对阳光城抱有信心，阳光城已经连续7日获得深股通增持，共计1313.17万股。

（数据来源：Choice，格隆汇整理）