鼓励业主环保健康朗诗绿色生活（1965.HK）创新物管

iMoney智富杂志 谢克迪CFA

在不少内房企业面对债务问题，甚至拖累物管的估值时，行内的“另类”朗诗绿色生活（01965）一方面财务求稳，一方面大力开拓新型物管服务。

朗诗绿色生活为朗诗集团旗下物管公司，公司主席田明解释，公司不以物管命名，不单是名字不同，更代表公司在原有物业服务基础上，大力进行业务创新，在保安、保洁、保养等基础服务外，还提供更多客户需求的增值服务。

（朗诗绿色地产兄弟公司朗诗绿色生活在香港上市约3个月。图为上海朗诗绿色中心。）

绿色环保朗诗基因线

不论是朗诗绿色地产（00106）或朗诗绿色生活，都以“绿色”为名。田明强调，绿色是朗诗的基因，除了四大主业外，朗诗集团还有城市活化及室内绿色改造的业务，一切都反映公司对绿色环保的重视，不单是住宅开发，更有技术、生活服务、改造服务等，是绿色服务型的公司。

朗诗绿色生活亦不例外，从服务上推动绿色环保概念。田明解释：“在谈低碳、绿色时，我们可以把房子、设备及系统都做到低碳节能，但业主如何使用，生活习惯如何，最终的结果分别很大。”朗诗绿色生活从多方面推广绿色生活，包括提供建筑室内节能改造，让设备能源效益更高，亦包括让环境更健康及舒适的服务，如室内去甲醛等。

房地产为减碳重点

去年提出“双碳”目标，即2030年碳达峰，2060年达到碳中和，田明形容两者都是非常艰巨的任务。朗诗最初开始做绿色低碳建筑或节能设备时，对用家来说只是一个可选项，但随着双碳目标，特别是碳达峰目标迫在眉睫，绿色建筑及服务的供给变得至关重要。

田明分析指：“现时中国建筑及房地产碳排放，占全社会碳排放量的四成，一部分是来自已落成建筑，照明、供水、电梯等使用过程中产生大量能源消耗及碳排放；另一部分来自新建项目，房地产及建筑业是钢材、水泥、玻璃等的最大用户，占比甚至超过一半，而这些材料在生产过程中产生很多碳排放。”

他进一步解释，现时中国碳排放占全球约32%，如果把房地产划分出来成为一个独立经济体，它的碳排放约占全球13%，仅次中美两国。“如果不加强措施，中国很难实现双碳目标，因此未来新建建筑或现有建筑维护，用低碳绿色的技术与服务已经不再是可选题，而是一道必答题。”

疫情致用户要求升

去年新冠肺炎疫情下，受影响的小区甚至需要封区。田明回顾指，疫情对社区或物业公司影响，既有短期亦有长期的。短期影响包括进出需要检查体温、不时进行核酸检测，对生活及物管公司成本都有影响，但未来疫情逐步缓和，该些影响料短暂。

“不过，疫情令居民更重视生活环境，比如室内空气质量、空气交换、屋内物料是否杀菌及生活空间是否足够等，大家对社区及建筑的追求上升到另一个层面，而该现象不单出现在中国，美国等地亦出现类似变化。”他又指，疫情后更多人选择更自由的工作模式，不一定要在办公室或会议室工作，很多工作可以透过视频或电话进行，因而要求社区具备相应的配套。

（朗诗绿色生活希望打造一个绿色环保及具人情味的“有温度的社区”。图为上海朗诗新西郊。）

开展养老增值服务

公司提供不同增值服务如家政、养老、代理社区房屋出租及销售等，同时推动和加强社区的文化生活的丰富和提升。田明形容，现时内地社区很多时候是“鸡犬之声相闻，老死不相往来”，人与人的关系比较冷漠，即使是门对门的邻居，都没有交流。他期待营造一个良好的邻里环境，有人群、有温度的社区：“孩子在社区找到玩伴、成人在社区找到志同道合的朋友。朗诗绿色生活希望建立一些模式或模板，推动社区业主交流互动。”

今年物管行业亦有不少相关政策，年初《政府工作报告》提出要“发展社区养老、托幼、用餐、保洁等多样化服务”，田明分析指，政府的要求与公司发展方向是一致的，要用市场的方式满足社区业主，不能只做传统服务，而是更全面、面向客户的服务。

“内地正在面对养老的问题，在自然老化及计划生育的叠加效应下，人口老化正在加速，对不少家庭来说，小区养老是必要而具针对性的服务。朗诗自2013年开展养老服务，对老年人或亚健康客户，累积相当多的经验，公司把养老及物业服务结合起来，开展社区的养老服务。”

1月住建部等部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，推动物业服务收费由政府指导到市场化定价。田明笑言市场化定价不代表物业公司可以随意加价，因为客户不会愿意付出不合理价钱，业主委员会亦未必通过，只有物业公司提供专业及创新的服务，符合客户需要，才有加价的空间。

调控放松空间有限

今年以来，内地房地产企业债务问题引起关注，身兼朗诗地产主席的田明认为，中国房地产调控从2016年开始至今并没有变化。近期部分房地产企业债券特别是美元债出现违约，令整个行业资金压力很大，预计中央及地方政府或针对按揭贷款或企业融资方面有一定松动，但估计并没有条件对房地产市场采取宽松的货币政策，“房住不炒”及“金融稳定”的两大长期政策方向亦不变。

在近期资金压力下，部分内房把旗下的物业公司卖掉套现，但并没有改变田明对物业服务的看好：“其实物管是一个长期、独立的行业，非常有发展前景，业务上有更多新领域可供开拓。内房公司因短期压力把物业公司卖出，是舍远求近的行为，非常可惜。”

（朗诗绿色生活主席田明。）

借第三方项目扩张

田明指公司一直物色并购对象，但尚未到可公开披露的阶段。公司目前更多是与其他开发商或物管公司合作，优势互补以打造更大的平台，把各自对业主原有的服务做到更好。现时朗诗地产向朗诗绿色生活不断提供其开发的楼盘小区，同时绿色生活亦积极参与第三方物业项目的公开投标，从而达到稳定扩张的目标。他透露截至今年6月底，来自独立第三方的收入占比83.3%。

“朗诗集团并不会简单盲目地追求规模，物业公司并不把藉并购扩大规模看得很机械化，如同一些其他内房企业要进取投地一样。公司的首要目标是把基础服务及创新服务做好，然后在合适时机物色扩张的机会。”

田明又笑言，朗诗是房地产行业中的“另类”，没有高价投地拿地王，在财务上一直采取稳健策略，而同时在营运上却始终大胆创新，两者并行不悖。他又认为公司现时正处于一个良好的发展阶段。今年田明多次增持公司股票，他强调公司是长期主义者，对短期股价波动并不十分关注：“在公司股票被低估时买入，本身就是一项很有价值的投资。”