宝龙商业(09909.HK)：股东增持释放积极信号，中长期价值持续显现

近期，宝龙商业(09909.HK)频繁获得管理层增持。根据香港联交所资料显示，2021年10月5日至10月8日期间，宝龙商业获其执行董事、董事会主席兼控股股东许华芳以每股平均价17.1港元增持公司20万股，总金额约342万港元；同一时期，宝龙商业亦获其执行董事兼总裁陈德力以每股平均价格17.09港元增持公司10万股，总金额约170万港元。

在市场持续动荡的背景下，管理层的密集增持对外界释放了积极信号，体现了对宝龙商业未来长期业绩的充足信心以及公司发展的高度看好，不妨就此进行讨论。

一、控股股东增持底气：占据优质赛道，头部公司彰显先发优势

步入三季度，物管行业的热点正在发生变化，由上市热潮转向了并购热潮。从收购标的类型来看，商业物业已然成为各大物企争相布局的热门赛道之一。

结合市场观点来看，商业运营赛道作为承担各类居民消费的重要载体，在“双循环”和消费升级的大趋势下，有望受益于消费繁荣以及经济增长的红利。与此同时，相较于住宅物业，商业物业往往对应更高的溢价能力和收益水平。因此，各大物企纷纷将商业物业作为重点发展板块，商业物业的收并购持续升温。据不完全统计，今年以来，素有“物管一哥”之称的碧桂园服务已先后收购了6家商管子公司。

由此看到，市场正在给予商业运营赛道越来越多的关注，在这样的背景之下，深耕商管赛道十余年的宝龙商业值得更多的瞩目，其所形成的先发优势势必将不断拉大公司与追赶者的差距。

经过多年长期的品牌建设，宝龙商业积累了丰富的项目资源，可以贡献长期稳定的运营管理收入。体现在数据上，宝龙商业 2021 上半年实现营业收入 11.71 亿元，同比增长 34.8%，显著高于2018年至2020年26.5%的复合年增长率；实现归母核心净利润2.31亿元，同比增长59.4%，维持在较高水平。

同时看到，凭借着强大的经营口碑和品牌影响力，宝龙商业的第三方拓展稳步推进。截至2021年上半年，宝龙商业实现新增第三方拓展面积30万，因此其完成全年50万新增第三方拓展面积是大概率事件。

笔者认为，收并购浪潮下，商管赛道的格局加速显现，宝龙商业的先发优势也将被放大，通过沉淀多年的商管经验持续夯实自身的行业地位，进而形成强者恒强的马太效应。

二、规模扩张，经营提升，稳定释放优良业绩

按照2021年中期规划，宝龙商业的商业项目将在下半年集中开业。据了解，宝龙商业在今年下半年计划集中新开业项目18个，包括10个宝龙广场、3个宝龙天地、5个宝龙星汇，业绩将快速放量，为后续增长奠定基础。

目前，宝龙商业拥有完善的五大品牌矩阵产品，包括宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地、宝龙星汇。笔者判断，成熟且可复制的产品线具备较强的输出适应能力，将助力公司在第三方外拓市场上具备竞争优势，为规模快速扩张提供充足的驱动力。

与此同时，在规模扩张的基础上，宝龙商业持续提升运营效率，从而释放更大商业价值。可以看到，近年来宝龙商业旗下项目整体出租率明显提升。截止2021年6月，公司在运营商场的平均出租率提升至92.3%，创下历史新高。且从横向对比来看，宝龙商业出租率的提升幅度高于同业公司，并呈现出加速改善的趋势。延续着这一趋势，下半年出租率达93％以上的目标大概率是可以完成的。

站在中长期角度，宝龙商业的业绩有望加速进入爆发增长阶段，一方面是由于开业速度快增量大，另一方面是因存量商场中，成熟商场内生增长稳定，同时运营效率的持续提升，或将催化公司业绩的增长。

小结

在经历了物业板块整体的下跌后，宝龙商业的估值已经具备相当的吸引力，并且公司也陆续回购认可价值。同时注意到近期多家机构及券商对宝龙表示看好，其中中金表示，宝龙商业正在经历质变，整体收入有望在未来3-5年实现30%以上复合年化增长，利润复合年化增长保持在40%以上，对宝龙商业在未来3至5年稳定释放优良业绩具备较强信心。据此认为，宝龙商业值得长期关注。