深圳楼市“天花板”诞生！深业中城揭示了香蜜湖的未来
今天，深圳“网红”巨无霸——深业中城，公布认筹入围名单。
备案均价13.1万/平，套价最低1576万，积分最低61.9分，入为客户649批，不达1:3的房源比。
其中联名客户13批，4批客户显示为境外客户。
按照“打新”积分规则，只需要满足“家庭10年无房无转让记录+夫妻十年社保”或“家庭5年内无房有转让记录+深户+15年社保+有未成年子女”即可，相比一期的入围概率要容易得多。
这是深圳今年开盘以来，入围积分最高的新盘，所以市场预测，深业中城非常有可能会是深圳今年第10个“日光”的新盘。
但不管结果如何，深业中城注定会是深圳香蜜湖豪宅片区的开盘“天花板”。
1 深业中城成新盘“天花板”
最近深圳楼市，二手房成交量不断向谷底下探，整个国庆期间，7天只成交了4套，而新房住宅则成交了1081套，同比去年大涨了163%。
在这样的背景下，深圳楼市迎来新盘最为“网红”的项目——深业中城。
10月13日，在递交资料截止日期，网上开始有留言，截至10月13日，已有3500人递交资料，最低入围积分为61.9分。
不过，随后10月14日，深圳媒体“深圳楼市热线”向开发商证实递交资料的人数，被告知为假消息。
而今天凌晨，深业中城火速发布积分入围名单，649批客户入围积分61.9分，既远超领玺二期的53.1分，也超过了刚需网红沙井海岸城的59.1分。
并且深业中城官方渠道的，浏览量12分钟内就冲到了1800+人次。
这意味着，深业中城既成了“流量担当”，同时也刷新了深圳楼市“打新”入围积分。
不出意外的话，深业中城也将会是深圳新房市场今年入围积分的“天花板”。
因为61.9的入围积分，实际上并不难达标。
比如“家庭10年无房无转让记录+夫妻10年社保”或“家庭5年内无房有转让记录+深户+15年社保+有未成年子女”即可。
如果是“家庭5年内无房有转让记录+深户+15年社保+有未成年子女”，那么入围的客户，则存在二套置换群体。
深圳中城除了入围积分创新高，实际上备案均价也很有可能是未来几年香蜜湖片区，甚至整个福田片区新盘的价格“天花板”。
根据2017年1月19日深圳《商品住房和商务预现售价格管理操作细则》，分期开发的项目申请预售，备案申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价，如果周边无同类在售项目参考的，就参照周边二手房价格。
而根据“2.08”政策，福田香蜜湖片区，被指导的小区总共78个，被指导的最高“指导价”恰恰也是13.1万/平。
（来源：深圳住建局）
其中，安托山花园一、二期（即万科臻山府），港中旅花园一、二期（即中旅国际公馆），振业翠海花园一、二期（即望郡），水榭花都二、三期，天宝物华家园、天健公馆、天御香山花园、熙园、香域中央花园共13个小区的二手房“指导价”均为13.1万/平。
通过地图测量，深业中城距离这些13.1万/平“指导价”的小区直线距离都不超过2公里。
换句话说，深业中城开盘，其实是以“指导价”开盘的，并且开盘即“天花板”。
这也意味着，香蜜湖片区以后的新盘均价将很难超过13.1万/平。深业中城二期就是未来香蜜湖，甚至整个福田片区新盘的天花板。
2 为何深业中城独领新盘风骚？
最近深圳楼市二手房成交一直不断探底。
国庆七天黄金假期只成交了4套，而新房住宅方面，成交量达到1081套，同比去年大涨了163%，明显，深圳新房市场的爆发力，还是不容小觑。
但是在其他新房分走一大波购买力的情况下，为何深业中城还能成为新盘“天花板”？
毕竟接下来，深圳楼市还会有沙井海岸城、光明的深铁瑞城、南山的汇城名苑、宝安的榕江壹号院等“网红”项目。
其中，南山的汇城名苑还是在深业中城后一天公布销售方案，认筹以及选房时间也只晚了一天。
在被汇城茗院分流的情况下，还能吸引一大批购房者青睐，其中的原因是多因素叠加。
一方面是福田新盘稀缺。
最近几年，福田香蜜湖片区新盘稀缺，上一次入市的新盘还是2019年的事，同样是深业中城，共192套房源。
另一方面，项目占据地段优势。
深业中城集聚生态+名校+交通优势，北面直面是香蜜公园，景观良好，学区是兼具名校优势的深圳高级中学、东海实验小学学区，距离福田的车公庙地铁站大约800米，上学、上班通勤都极其方便。
还有就是，相比2019年10月的深业中城一期，深业中城这次开盘均价依旧是三年前的价格。
而附近的二手房实际市场挂牌价格超过13、12万左右的比比皆是。
所以，面对这样的优势，很难让一直对住宅有高度渴求的购房群不心动。
3 深圳楼市趋势：“日光”还会陆续有来？
深圳进入“金九银十”，放眼这两个月推出的新盘，两极分化非常严重。
去化差的，不足三成，比如中海明德里663套住宅，156批客户认筹；去化好的，基本是以小时的速度售罄，比如宝安的玺玥华府。
其中，9月22个新盘，出现了8个日光的项目。
到了10月，如果加上海岸城三期，深圳仅仅两个季度，就出现了9个日光盘。
现在，一些地段、配套和规划等综合实力强劲的好盘，都开始随风潜入市。
比如南山刚需新盘玖裕茗院，即将推出建面约30/58/99㎡的住宅，按最小面积30㎡计算，最低首付不到100万，就能上车南山核心区域，很难不让对深圳求房若渴的刚需心动。
而就在刚刚，位于福田区福田口岸的加福华尔登府邸获批预售证，7.5万/平起，共462套住宅拿证。
福田口岸所在的片区是福保片区，距离香港最近，但近年10年来都没有新的住宅项目推出。
所以如果加福华尔登府邸推出，这将会是福保片区近10年紧邻福田口岸通关口唯一的新盘。
通常新盘“日光”都会有非常明显的特点，要么在热点区域，要么总价低，又或者是有明显“倒挂”。
如果“热点区+总价低+“倒挂”严重”因素叠加，那么新盘基本都能预订“日光”了。
如果按照这样的趋势，你们认为深业中城、汇城名苑、玖裕茗院以及加福华尔登府邸会不会日光？
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