首申遇挫，中南服务“无缝衔接”二度递表

今年物管行业“上市潮”中，大小物企纷纷各显神通，截至8月底共有12家企业闯关成功，资本市场上物业板块上市企业一举突破50家。

然而，有人欢有人愁，亦有企业递表后直至申请材料失效也未得到回音。其中，中南服务就是这样一位“运气欠佳”的选手。

9月30日，中南服务二度递表港交所，此时距其首次递表刚好过去6个月。

对其首次递表失败，诸葛找房数据研究中心在接受《国际金融报》记者采访时表示，物业板块上市已逐渐成为港股市场的一道“风景线”，递交上市申请的物企较多，但由于门槛较高，企业间竞争亦较激烈；另一方面，或也与中南服务整体毛利率较低、规模略有不足等有关。

规模扩张显成效

尽管首次递表出师未捷，但“无缝衔接”递交更新材料的动作，也彰显了中南服务较强的上市意愿与决心。

这或与其近年来的规模扩张成效带来的“底气”有关。

最新材料显示，公司近年的在管及合约规模逐年上升。2018年-2020年，公司在管面积分别为2160万平方米、2740万平方米、3691万平方米，三年间复合年增长率达30.7%；同期对应的合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米，复合年增长率为16.7%。

截至今年5月底，中南服务共拥有197个在管项目，对应面积约3966万平方米，其中188个在管项目来自中南集团及其合资企业或联营公司，占比超95%。同期，订约管理项目增至318个，总合约面积约6777万平方米，覆盖中国20个省、市、自治区的88个城市。

具体到区位划分，长三角为其主要根据地，共拥有在管面积2241万平方米，在总面积中的占比降至56.5%；其次为环渤海，在管面积为946.7万平方米，占据23.9%；随着对中西部的不断拓展，该地区所占比例增长明显，已从2018年的6.2%提升至今年5月的15%；此外，华南地区依旧是企业最薄弱的区域，在管面积占比仅4.6%。

事实上，中南服务的在管规模与上半年新增上市物企相差并不大，均未突破5000千万平方米。对此，诸葛找房认为，在大型物企纷纷成功上市后，部分中小型物企递交上市申请也逐渐成为普遍现象。“但对于中南服务来说，上市竞争仍较激烈，能否成功上市尚未可知”。

母公司“依赖症”待解

随着规模的扩张，中南服务的收入也跟着一路水涨船高。

在最近三年，中南服务的营业收入复合年增长率达到了25.1%。具体来看，2018年-2020年其分别实现营收5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元。截至2021年5月末，公司实现营收4.36亿元，同比增幅达42.5%。

从收入构成来看，中南服务主要通过物管业务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线获取收入。其中，物管服务收入占比呈增长趋势，从2018年末的51.5%增至今年5月的63.8%；而其余两大高毛利率的业务却出现下滑，同期对应的非业主增值服务减少8.9个百分点至30.8%，社区增值服务减少3.4个百分点至5.4%。

与此同时，中南服务的母公司“依赖症”依旧待解。

不仅规模的扩张依赖中南集团方面，公司业务的大部分收入亦来源于此。申报资料显示，按物业开发商类型划分，来自中南集团及其合资企业或联营公司的收入始终居高不下，多年来均维持在99%左右；按最终付费客户类型来看，中南集团方面也贡献了一半左右份额。

对此，中南服务在申报材料中直言，“我们预期未来将继续在业务经营及财务表现方面显著依赖中南集团、其合资企业及联营公司。”截至2021年一季度末，中南集团总建面为0.46亿平方米，在其处于不同开发阶段的物业开发项目中，预期总合约建筑面积约0.11亿平方米的项目将于2021年底前交付于中南服务管理。

尽管营收规模迅速扩大，但中南服务的盈利能力依然备受质疑。在盈利方面，中南服务2018-2020年的毛利润分别为9050.7万元、1.27亿元、1.98亿元，今年前5个月为1.12亿元；对应的毛利率16.4%、18.6%、23%以及25.7%，虽在稳步上升，但距离行业平均水平仍有一定距离。

三年间，中南服务净利润从1794万元增至6675万元，复合年增长率高达92.9%。这一增速也延续到了2021年，前5个月的净利润实现2841万元，较2020年同期的1889万元增长50.4%。

记者：何艳艳

编辑：左宇

责任编辑：毕丹丹