三线绿档，财务健康，看好优质地产商弘阳地产（1996.HK）投资机会

当前，全球大宗商品价格持续走高，通胀压力逐步加大。最新外围消息，美联储主席鲍威尔发话称通胀并非短期，市场人士解读此言论可能预示美国货币政策收水或将来临。反观国内，三季度以来，我国的宏观环境和行业情况有所变化。在不断升高的通胀压力下，消费需求持续下滑，国内货币流动性政策复杂多变，房地产市场后续发展仍将承受一定压力。

在此背景下，现金流充裕、财务健康的地产公司更具有竞争力，有望迎来发展与投资机会。里昂证券近期就针对国内地产公司现金流做了一个压力测试报告，其中弘阳地产（1996.HK）为抗压能力最高的三家房企之一，投资评级维持「买入」。

现金流抗压最强三甲之一

里昂证券关于房地产企业现金流抗压测试报告主要做了以下几点假设：

1.假设税项、销售及行政开支以及利息均为固定支出；

2.假设2021年下半年均没有买地，均采用截至2021年下半年的未支付土地款，代替2021年下半年的土地款预测；

3.假设每家非国有房企仅可动用2021年上半年非限制性现金的7成，以支持所有经营活动；

4.假设所有2021年下半年到期的境内及境外债券，无须透过再融资偿还。

可以看出，里昂证券假设条件相对公平理性，主要衡量的是公司不再积极扩张，剩下项目及经营的现金流压力，这种假设也符合当前的市场环境。通过数据分析，雅居乐、合景泰富及弘阳地产为现金最充裕的房企。结果显示，弘阳地产下半年预售所得回款金额需急跌90%，方会耗尽上半年的现金流，而这几乎是不可能发生的事，弘阳地产现金流领先于大部分同行企业。

三线绿档，财务健康

三道红线政策下，“变绿”是各大房企的核心命题，拥有三道红线绿档房企在未来融资及发展中拥有优势。弘阳地产采用住宅物业地产开发联动商业开发及营运的双轮驱动模式，相较其他单一住宅物业开发商拥有较好的现金流表现。

2021年中期，弘阳地产三道红线指标为：剔除预收款后的资产负债率约为69.4%，净负债率53.9%，现金短债比1.7倍——三道红线全部绿档。公司财务健康由来已久，是地产企业中少有的自2020年底以来三道红线全部绿档企业，也是市场仅有的四家首批全部绿档民营地产企业。

截止2021年中期，公司账上现金达175.8亿元（人民币，下同），一年以内到期债务为104.2亿元，在手现金足以覆盖一年内所有到期债务。2021年上半年公司财务费用为约5亿元，在手现金覆盖利息达约35倍，偿债能力优秀。公司近几年长短债占比逐步递减，2019年公司短债占比约42.0%，2021年中期短债占比已下降至约30.8%，改善效果明显。

2021年上半年公司营业收入达129.6亿元，同比增长34.7%；毛利率约21.1%，净利率约7.6%。2021年上半年公司合约销售金额达491.5亿元，同比增幅55.7%，其中一线及新一线城市占比约5成。销售结构持续优化，合约销售均价同比增长15.6%至16,920元/平方米。

营收与合约销售同步高速增长，此外，公司上半年签约回款率约为91%，回款效率和质量维持行业领先水平，由此可以看出弘阳地产的经营效率和水平。

当下可能是优质地产公司最佳投资时机

房地产行业其实是一个比较高效经营与管理智慧的行业。有质量的发展，把握好风控是一个优秀地产公司的平衡术，弘阳地产无疑是其中的佼佼者。全部绿档+现金流充裕+销售结构持续改善+双轮驱动等一系列经营成果，足以证明该公司的经营智慧，这种发展趋势在当前行业环境下尤为重要。

三季度央行货币政策委员会例会9月24日在京召开，会议明确提出：“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。这是三季度例会首次提及房地产，并且释放了货币政策边际改善信号。六个核心要点中提到：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。

本次货币政策会议提及房地产引发市场关注，在“房住不炒”大背景下，其实意思很明确，就是货币政策不“急转弯”，但要维持适度的流动性。该项政策无疑会利好经营管理优秀，财务健康的地产公司。种种迹象表明，国家不希望房地产企业利用高杠杆快速发展，但鼓励经营规范，三道红线全部达标的地产企业健康发展。

当前地产行业整体低估，各项政策大环境下其中只有部分地产企业会更获市场青睐，毫无疑问，杠杆控制较好，财务健康的地产企业将是最终的胜者。弘阳地产是一个值得留意的优质民营地产商。