收金507亿！南京11宗触顶地块“开盲盒”，最大赢家是它……

9月26日，开拍前夕“爆冷”的南京将其土拍货架上剩余的42宗地拍出了507亿元的价格，较起拍价溢价28.6亿元，平均溢价率在6%左右。

与5月份首轮集中供地揽金992亿元、72.6%的地块触及最高限价、整体溢价率18.15%相比，南京本轮土拍的热度明显降低。

造成这一现象的原因之一是竞拍门槛的提高。

虽然南京二轮供地的最高溢价率由首轮土拍的30%下调至15%，但起拍的平均楼面价并未降低，反而较首轮提高了3%。另外，南京本次土拍全部采用“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，同一开发商最多能同时报名13幅地块（不含高淳、溧水），且部分地块拿地6个月内住宅部分不许开盘，11幅地块不能联合开发。

这些条件对房企的综合实力要求颇高，无形之中提高了竞拍的门槛。尽管整场土拍的热度不及首轮集中供地，但与青岛、福州、沈阳等地相比，11宗地触顶待摇的“成绩”依然让南京“赢面很大”。

9月27日，上述通过摇号定归属的地块最终结果出炉，分别由奥体建设、江苏水利、龙湖、中铁置业、首开、华发等10家企业摘得。其中，竞争最为激烈的雨花台区软件谷G75地块被龙湖收入囊中。

信息显示，G75地块3km范围内聚集了省重点小学夫子庙小学分校、首批重点中学南京航空航天大学附属高级中学光华门校区、三甲医院南京市中医院等生活配套，地理位置优越。

《国际金融报》记者注意到，这亦是雨花台区软件谷近年来首次推出“双限”地块。经15轮报价后，G75地块便触顶达到上限价进入摇号环节。

升级后的“争夺战”依然激烈，20家房企下场参与摇号，G75地块也成为参与摇号企业最多的地块。最终，该地块以7亿元、溢价14.75%的价格花落龙湖，其楼面价为每平方米31587元。

龙湖的幸运不止于此，其还通过摇号竞得江北新区七里河大街G18地块。该地块经15轮报价后达到上限价11.4亿元，进入摇号阶段，最终成交价11.5亿元、溢价15%。

根据出让要求，G18地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。且须建设地上公用开关站一座，进出规模不少于两条16回以上通道，开关站建设完工后无偿交由江北新区供电分公司统一管理、运营和维护。

另外，雨花台区的另外两宗地，铁心桥G76、西善桥G77地块也均触顶成交，最终得主分别为中铁置业及首开。至此，雨花台区的三幅地块均出让成功。

从近年的土拍市场来看，雨花台区的热度颇高，中海、华润等规模房企接连在此拿地。5月份的首轮集中供地中，雨花台区共推出9幅地块，其中7幅触顶进入摇号环节。

河西板块江心洲G71（岛南）、G72（岛北）两幅地块亦上演了迅速触顶的戏码。有消息称，保利、华发、颐居、建发等房企均参与了上述两个项目的竞拍，最终分别被奥体建设、江苏水利收入囊中。

除上述11宗地块触顶外，南京本轮土拍还有5幅溢价成交、1幅流拍、25幅底价成交。底价竞得地块的房企名单中不乏扬子国资、溧水国资、东南国资、六合国资等政府平台公司，这与重庆土拍中政府平台公司“兜底”18幅地块的情况颇为相似。

整体来看，南京本轮土拍虽然整体热度不及首轮，但是江心洲，南部新城等核心热门板块竞争较大，城市远郊板块则多为政府平台托底底价竞得，区域分化明显。有行业人士认为，土拍市场转冷、底价成交将成为普遍现象。对于部分非热点城市及板块，地方国企平台公司‘兜底’的现象或许还会出现。

在南京房地产业协会秘书长张辉看来，此次土拍部分重点出让地块的成交量不是特别大，有利于降低明年楼盘的上市和去化压力，溢价率的下降也将给予企业更大的成本空间，有利于项目品质的提升。

结合此前数城二轮土拍的情况可以看出，除竞拍规则调整外，在当前市场下行、资金紧张的双重压力下，企业愈发看重现金流，拿地也更加谨慎。

“尤其是触及‘红线’的房企大都‘暂停’了新增土储，接下来全国土拍市场将会继续转冷，底价成交将成为普遍现象。”中指研究院南京分院总经理高小妹如此说道。

记者 吴典

编辑 左宇

责任编辑 孙霄

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