易居企业控股（2048.HK）：中期业绩亮眼，期待下半年市场份额提升
2019年8月27日下午，房地产服务龙头企业易居企业控股（2048.HK）在香港召开业绩发布会，公司执行董事兼首席执行官丁祖昱博士、执行董事兼副主席黄灿浩先生、首席财务官周亮先生出席了本次会议并公布了公司2019年中期业绩。
2019年上半年，随着房地产市场竞争愈发激烈，房地产开发企业对房地产专业机构的依赖进一步的提升，在这种大环境下，易居企业控股在上半年表展现出“增收又增利”的出色业绩表现。
一、靓丽中期业绩背后，易居未来机遇远远大于挑战
2019年上半年，易居企业控股整体实现营收43.3亿元（人民币，同下），同比增长55.8%；同时实现净利润6.5亿元，同比增长16.1%；公司拥有人应占核心利润为6.7亿元，同比增22.4%。
易居企业控股在2019年上半年给出了近几年最好的上半年业绩表现，无论是从整体收入和净利润，还是从三个板块（一级市场房地代理服务、房地产数据及咨询服务、房地产经纪网络服务）各自表现看来，上半年都呈现出极大的增长幅度。其中，易居企业控股在数据及咨询服务业务上的优势最为稳定，一手房销售代理业务亦有15%以上的增幅，而三项业务中最惊艳的要数公司二手房业务（房地产经纪网络服务），上半年有就着600%以上的增长速度。
易居企业集团交出靓丽中期业绩的背后，与当前房地产市场环境有着密切关系。从今年5月至今，无论是一手房、二手房还是土地市场的成交都有所下降，特别是土地市场的成交最近两个月下滑明显。同时，金融审批环境也是越来越严格，无论是开发贷、信托还是房企发债，都受到了一系列明显限制。
对于房地产开发企业来说，当前是压力比较大的时刻，但反过来讲，在市场形相对恶劣的时候，市场各方需要易居企业控股这样的专业机构提供支持。因此，在当前的市场环境下，易居在未来的机遇要远远大于挑战。
二、三大核心业务齐头并进，市场竞争加剧体现专业机构价值
从易居企业控股三大主要板块来看，公司在一手房代理服务（易居营销）方面实现营业收入突破25.8亿元，同比增长15.7%；合计销售总额3200亿元，同比增长25.1%，创下新高；销售面积增速与销售收入增速基本匹配，同比增长14.2%至2337万平方米。值得一提的是，易居企业控股已签未售的储备项目面积仍有2.83亿平方米，这将在未来为公司代理收的高确定性增长助理。
在房地产数据及咨询服务（克而瑞）方面，易居企业控股上半年共实现收入4.43亿元，同比增长15.4%。期内，公司的信息数据板块持续升级，创新研发出了租赁系统、栅格系统和克而瑞中国地产债券领先指数等新产品。
而在房地产经纪网络服务（易居房友）业务方面，易居企业控股在2019年上半年火力全开，不仅收入同比增长681.3%至13.10亿元，更是成功实现扭亏为盈。其中，销售总额高达502亿元，同比增长395.1%，半年502亿元的销售额也超越公司2018年全年的销售额水平；合计为开发商销售3.99万套新房，同比增长741.9%，覆盖城市已经达到56座，市场空间庞大。同时，上述数据也恰好说明了当前市场环境下，开发企业更依赖于中介渠道带客所带来的更多支持。
从易居企业控股整体的收入增速来看，今年上半年的同比增速55.8%也要远高于公司2016-2018年连续三年的收入复合增长率22.0%。背后原因也是2018年下半年开始，新一轮的政策调控，让市场竞争加剧，房企销售难度提升的同时，易居企业控股这样专业机构的作用不断的体现，这引发了今年上半年公司全方位的增长，预计这种增长在未来还会持续下去。
三、2019年市场规模维持15万亿，易居期待提升市场占有率
在本次业绩发布会上，易居企业控股也表达了对2019年下半年的展望：一方面，房地产行业竞争将进一步加剧；另一方面，一二线城市的成交将会有所回升。2019年，整个房地产市场将继续保持15万亿的市场规模，但在这个分量既定的“蛋糕”中，易居的市场份额还是会有一个比较大的提升。
例如，在一手房市场，易居企业控股的代理份额将继续扩大。上半年，Top30房企的权益集中度达到近40%，Top50房企的权益集中度超过50%。易居希望能够在Top50房企中，不断提升市场占有率。
而从城市战略上，易居也越来越集中在Top50市中开拓一手房业务。Top50个城市在今年上半年的一手房销售额占中国整体一手房销售总额的64%，目前上述集中度还在不断提升的过程中。
对于房友战略的拓展业务，目前易居企业控股链接3个10000+的目标基本宣告完成，部分业务甚至超额完成。在10000+二手房门店方面，公司已经全部完成；10000+合作渠道方面，公司已经超额实现了17000+合作渠道的拓展；10000+社区也已经完成了目标的2/3以上，全年完成该项目表，没有太大问题。
易居企业控股还建立了二手房公盘体系，加入到体系的中介公司都能够共享房源。而在联动业务当中，易居企业控股将联合中介、开发商及渠道合作伙伴全面打通资源渠道，实现分销行业的信息化、高效化。
为了进一步的扩大市场份额，易居企业控股还推出了一房多点的销售服务平台PMLS（Primary Multiple Listing Service）。通过这个透明、高效率的平台，将上游开发商和下游渠道商链接，同时解决上下游的共同难题，提供高效率的渠道方案。
此外，易居企业集团提出克而瑞战略，通过提供大数据服务为地产产业链各个客户提供咨询服务，为客户提供以大数据为支撑的市场报告及可行性研究服务，而对于其中的非住宅业务，公司也正在加大资管、物管等各方面产品研发。同时，公司还将原本对内的人力资源板块综合平台实现对外对外输出。通过人力资源测评业务、高端教育及基础培训业务以满足地产开发企业的开发团队的需求。据悉，目前易居的高端职业经理人服务已经进展到第8期，超过1200多名学员在在易居接受培训，学员中的大部分都是目前Top500房企的高管。
易居企业控股表示，上述所有战略的目标都是为了在当前中国房地产市场保持15万亿的市场规模下，不断增加公司的市场份额，从中获取更多收入来源。
Q&A
Q1：目前易居新房业务的市场份额是多少？下半年公司是否有提升这部分业务市场份额的目标？
A1：按照新房一年15万亿的市场总规模来算，我们全年的市场份额接近5%。如果单纯只看代理数量的话，我们全年的市场份额可以超过10%；我们对于新房业务的目标，是希望可以达到总量的10%，也就是1.5万亿，当然这还需要几年时间的努力。渠道目前份额大概目前一年5万亿左右，我们也希望这项业务能够能达到10%。
Q2：公司目前城市布局以几线城市为主？未来重点布局的城市会有哪些？未来粤港澳的布局又有哪些区域？
A2：我们现在的布局主要在一二线城市，在一二线城市都有我们的三项服务（一级市场房地产代理服务、房地产数据及咨询服务、房地产经纪网络服务），而目前在大湾区所属的城市里我们都有公司在。我们主要有两个“拳头”，南边是以大湾区为中心，以上海为中心的华东地区也是我们布局房地产服务主力区域。
Q3：公司3到5年发展的战略规划是什么？
A3：大的战略还是围绕一手房来开展我们的服务，不断提升我们的市场份额，也不断提升我们的专业度。因为考虑到一手房市场比较稳定，去年达到15万亿之后，未来5到10 年都会稳定在15万亿左右的市场份额，这个市场还是非常大的一个市场，仅代理业务我们就有6万亿以上的市场规模，渠道业务还有5万亿以上的市场规模，所以好好地做好这块市场本身就是我们易居这么多年来坚持的一个方向。随着去年上市之后，资本和股东的助力，我们完全有信心把这块业务做好。
但是做法会与过去有所差异，过去是传统的一手房代理业务为主，现在除了一手房代理之外，我们也把渠道分销业务作为我们重点发展的战略，我们未来希望这两块业务能够把一手房综合的销售服务推进到一个更高的目标，刚才也讲到，希望这块业务能够各占到10%的市场份额。
Q4：克而瑞六大板块的侧具体重点大概是哪些？关于PMLS平台，其实也有同行业公司也在做同样的事情，克而瑞在这方面的优势有哪些？
A4：除了以住宅为主的数据资讯服务之外，百强企业基本都通过我们咨询服务平台实现前期拿地或者后期定位，这部分业务整体市场份额比较高。我们从去年就开始拓展非住宅各类的数据专业服务，这里面就包括房地产资管信息服务平台(CAIC)。现在这个平台的很多产品也已经上线了，运营公司和资产托管人都在使用。另外，我们也开发了租赁业务的数据服务，能够让开发企业和参与租赁的运营公司可以借此了解目前租赁市场的变动以及集中式租赁和分布式租赁集的出租率等相关信息。还有比如说建筑建材，我们也有专门的数据，有的提供给设计部门，有的提供采购部门来使用。今年，我们还准备在客户方面也做一些大数据的运用，对购房者进行客户画像，更精准地为使用者找到这些客户。
我们对于PMLS戏称为“跑马拉松”，这部分业务和跑马拉松很像，需要一个长期的发展过程。我们在这个领域一直是有竞争对手的，我们就是要通过长跑来与这些竞争对手不断地角逐。在渠道分销的竞争对手既有贝壳、链家，也有一些包括中原、我爱我家等传统公司，还有一些互联网企业，例如房多多。
我个人认为，我们在这些竞争对手当中的竞争优势还是比较突出的，无论是与开发商的合作关系，还是为渠道商、中介商整合渠道资源和提供资金支持，我相信，我们的竞争优势是数一数二的。
当然，因为从事这部分业务的时间相对比较短，去年下半年才开始推进，全面推进也只是今年上半年。一方面，我们会有一个快速增长的过程，另外一方面，我们也有一个赶超的过程。我希望我们可以进行高配速的匀速跑，可以追上并超过竞争对手。