成交量跌破2000，深圳二手房还有回旋的机会吗？

伴随着南山弘基南城小筑87套住宅的“日光”，深圳楼市正式迎来“金九”。

但新房市场的热度能否传导至二手房市场呢？

就目前的市场情况来看，恐怕有点难度。

刚过去的8月，深圳一二手住宅的成交情况相差甚远。其中，新房住宅成交量达5885套，环比增加94.4%、同比增长44.38%，刷新了近六年的记录，成为自2015年来8月成交量最高的一次。

加上9月一开始，就迎来弘基南城小筑的清盘，大家对于接下来一个月的新房市场仍抱有希望。

反观二手房市场，延续着此前的低迷态势，成交量连续5个月下滑探底。截止8月31日，二手住宅成交量仅1979套，环比减少22.6%、同比下降82.5%。

去年8月，深圳二手房的成交量是11322套，而今年8月的成交量只有1979套，这个差距真的有点不忍直视。

自今年2月8日，实行“二手房指导价”开始，半年时间过去，成效显著。那我们是否可以发出疑问：

深圳二手房市场稳住了？

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一月更比一月稳

纵观今年的深圳楼市，从“2•8新政”严格控制二手房价格开始，紧接着的严查贷款、严查流水，再到后面的法拍房、小产权房、学区房等都进入到了深圳严格管控的范围内。

以前常被人们拿去比较的二手房似乎越来越不吃香，因为大家曾经向往的“差价”越来越少，甚至几乎没有了。

乐有家研究中心表示，8月二手住宅成交1979套，环比下滑22.6%；成交面积为18.9万，环比下滑21.4%。自2008年以来，深圳二手住宅月成交量低于2000套的月份屈指可数，仅有6次。

其中，距离现在最近的两次分别是2020年2月和2019年2月，成交量分别是1667套、1997套，原因是疫情管控以及春节期间人们返乡探亲。

一直以来，楼市都有“金九银十”之说，而8月作为拉开这一黄金周期的序章，成交量即使不高也不会太难看。

据界面楼谈统计，2012年至今，8月同期的二手房成交情况中，除了2014年8月的成交量为4978套、今年8月的1979套（也有数据显示8月二手房成交量为2043套，格隆汇楼市仅以1979套为准），其余几年的8月数据均在6000套以上。

值得注意的是，2015年8月、2020年8月的二手房成交量高达12509套、11322套，其原因也是政策上的调整：

2015年央行5次降息，成为了推动深圳楼市量价上行的加速器，刚需、改善频频出手，二手房成交量新高不断刷新。

2020年7月15日，史上最严深八条出台，调整购买商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、住宅满五年征收增值税、重新定义普宅豪宅标准等，收紧房票的同时，也推动了二手房市场的走俏。

（图源：界面楼谈）

可见，政策对于市场的影响是极其显著的，当买方与卖方还在为价格博弈的时候，“上层建筑”轻微的调整就会让市场重新洗牌，此时的观望不失为一种可行的办法，过于激进反而适得其反。

目前国家的大方向仍是坚持“房住不炒”，不论是今年来对二手房市场的管控、还是新房价格的控制，亦或是对土地市场的调整，都可以看出领导们的决心。

刚过去不久的8月31日，住建部在国新办新闻发布会上强调坚持“房住不炒”定位，首次明确“建立人、房、地、钱四位一体”的联动新机制，因城施策、因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。

“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居，同时要加大房地产市场秩序整治力度。

这些都意味着政府对楼市投机行为坚决“零容忍”，严控楼市将持续很长时间，“一月更比一月稳”将成为未来楼市最向往的景象。

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二手房趋冷，新房向阳

就目前来看，深圳二手房市场“凉凉”似乎已经毋庸置疑，并且越发倾向于买方市场，大家也都保持着观望情绪。

深圳中原研究中心数据显示，8月的二手房市场，有64%样本房源价格下调。不仅是挂牌价，成交价也在跌。据Q房网数据研究中心统计，8月样本房源成交价与今年2月相比，下跌超过10%。

众所周知，影响二手房市场的另一个重要因素是“学区房”。

自从7月30日，深圳拟推行“大学区制”开始，人们对于买房看学区的概念逐渐弱化，加之近两年报批的住宅项目或多或少都有配建学校，或是临近新规划建设的学校。

教育资源和学位配套跟上来了，以前那些让人们趋之若鹜的“老破小”们渐渐失去吸引力。

处在深圳教育金字塔尖的百花片区，向来深受家长追捧，这里集聚了众多名校，片区内的国城花园虽是几十年的老小区，但却在今年初曝出32万/的天价成交单价。

但在8月初，百花片区内长城大厦的一处学区房在第一次拍卖中流拍，半个多月后虽然成功拍卖，却是以低于评估价的价格成交。

（图源：阿里拍卖）

如果学区房都不能为二手房带来优势，那几乎可以认定“二手房在楼市角逐中已经败下阵了”。

既然二手房“凉了”，新房自然成了人们买房的首选标的，关于如何打新、有哪些选择？

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作者观点，不代表格隆汇立场

投资需谨慎，买房也一样

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