财务结构优化，新力控股进一步推升高质量发展

内循环为主经济模式下，房地产与实体经济均衡发展成核心命题。十四五规划和2035年远景目标纲要重点强调实施房地产市场平稳健康发展长效机制，其核心是促进房地产市场逐步从「以量取胜」向「以质取胜」转变。在高质量发展趋势下，精细化运营是新时代取胜之匙。

所谓精细化运营和高质量发展，一方面是公司产品品质要过硬，另一方面指公司经营稳健，财务结构优化，债务结构健康及现金流充足等。地产公司未来的核心竞争力，在于打造匠心精品品牌能力以及维持稳健的财务结构。以江西地区为起点，逐步向长三角、珠三角、中西部核心趋势扩张的新力控股集团（02103.HK）一直秉承精品发展战略，其最新一期业绩来看，财务结构改善明显，将精细化运营和高质量发展贯彻始终。

新力控股业绩会上海现场：从左到右，新力控股副总裁李想先生，董事长、行政总裁兼执行董事张园林先生，常务副总裁刘翔先生，执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁女士

新力控股业绩会香港现场：从左到右，首席财务官许进业先生，香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧女士

财务持续优化，业绩和销售稳增长

8月30日，新力控股公布2021年中期业绩报告，确认收入约112.2亿元（人民币，下同），同比增长约28.9%；母公司拥有人应占核心利润约7.3亿元，同比增长7.4%。业绩增长之外，公司销售稳步提速，权益销售额约270亿元，同比增长28.4%，权益销售面积为179万平方米，权益售均价为15,084元/平方米，同比增长5.7%。截至六月底，公司完成全年销售目标51%，结合公司公布一至七月销售运营情况及下半年旺季来临，公司完成全年销售目标概率较大。

相比于业绩，地产公司财务结构则是另一个主要观察点，新力控股2021年上半年总资产同比增加15.9%至1120亿元，账面现金同比增长10.3%至193.5亿元。在总资产和现金增长的同时，净有息负债同比下降15.7%至102亿元，净负债比率同比下降13.1个百分点，降至50.5%，维持在80%以内水平。另外，公司销售回款和现金流持续保持较好水平，连续三期录得正经营现金流。

“三道红线”是众多地产公司的生命线，“变绿”成为房地产行业的主旋律。当前公司剔除预收款后的资产负债率为73.5%，总现金计量，现金比短债为1.4倍，再加上上文提到净负债比率为50.5%。截至六月底，三项指标公司有两项达标，处于黄档。公司中期业绩发布会上称将持续优化财务结构，力争一年内三项指标全部达标，目前看上去公司已接近实现目标。

地产公司利用多元化融资渠道降低融资成本，是财务优化的主要手段之一。2021年上半年新力控股平均融资成本8.7%，和上期相比下降40个基点。同时，公司坚持采取审慎的财务政策，上半年进入广发银行白名单，期间新增包括工商银行、光大银行等多家银行授信，金融机构授信总额为人民币952亿元，未使用授信额度和未提款额度所占比例为74%。公司境内外融资渠道通畅，积极优化和拓宽融资渠道，拓展金融机构合作资源。公司采用公司债、美元债、境内外银行及ABS、ABN等多种融资方式，持续加强流动性管理，已完成下半年到期债务的再融资，并且针对未来一年到期债务，公司也有各类境内外再融资计划。

凭借优异的业务运营、稳健的财务状况和良好的信用前景，四大国际评级机构于2021年6月重申给予新力控股良好信用评级。惠誉评价新力土储充足，全国均衡布局且盈利能力健康，给予B+，稳定评级；穆迪则强调公司执行能力佳，流动性好，给予B2，稳定评级；标普说明公司高质量增长，融资渠道改善等，也给予B，稳定评级；联合资信评估则给予新力AA+，稳定评级。

四大区域均衡发展，充足的高性价比土储

新力控股起源于江西地区，但公司一直坚持全国核心经济区均衡发展策略。经过多年沉淀，公司已在四大区域打下扎实基础。首先是江西地区，该地区为新力大本营，截至2021年6月30日，公司在江西的权益土地储备面积为484万平方米（其中南昌占比77%），占总土储的33.6%。近年来江西省常住人口逐年增加，人口的净流入趋势为房地产市场的发展打下良好的基础。政策上政府推出"大南昌都市发展规划"，以南昌市中心及赣江区为核，城市建设高速发展，不断加强各城市间联系，核心城市地产潜力较大。

粤港澳大湾区是媲美世界三大湾区的一流国际经济区。2021年大湾区9个城市上半年商品住宅成交面积3,586万平方米，平均每月成交量达598万平方米，创近3年同期最高位。公司近年积极布局湾区项目，虽然还处于介入较早期，但已经取得不错成绩。截至2021年6月30日，公司在大湾区的权益土地储备面积为425万平方米，占总土储的29.5%；项目多位于核心及高增长地段如广州、深圳、惠州，地理位置优越，土储充足且成本控制较好。

长三角城市群2020年GDP达20.5万亿，约占全国的20.18%，正跻身世界六大城市群，长江三角洲区域一体化发展也上升为国家战略地位。公司自2017年发力长三角地区，截至2021年6月30日，公司在长三角的权益土地储备面积为309万平方米，占比21.5%；项目多位于上海、苏州、杭州、无锡、南京、温州等核心城市，地理位置优越。

近年中西部地区大力发展新兴产业经济，效果卓著，武汉、成都等核心城市发展潜力巨大。疫情后中西部城市恢复较好，均价同比均有较大提升。公司积极抢占中西部土地资源，截至2021年6月30日，公司在中西部及其他高潜力区域权益土地储备面积为222万平方米，占比15.4%；项目多位于长沙、武汉、成都等核心城市。

截止2021年6月30日，公司在四大区域共布局155个项目，权益土储面积约为1,440万平方米。按权益面积计，新一线、一线及二线城市占比约84%，总权益土储足够未来2.5年发展。2021年下半年预计可售货值权益总额为440亿元，推货充足，未来发展有较大保障。并且公司实行多元化灵活拿地方式，拿地成本控制较好，平均成本4,245人民币/平方米，全部实现低溢价获取。其中南昌市新建区望城镇482亩勾地项目，成交价仅2,158元/平方米，溢价率3.3%；无锡经开区万顺道东侧33亩招拍挂项目拿地成交地价为19,500元/平方米，溢价为11%。

不忘初心，坚守精品品质+服务

新力控股董事长张园林是一个低调而不忘初心的人，在2021年新年致辞中，其以《初心致远》为题，多次强调新力将永远不忘初心，保持工匠情怀，打磨明星项目。将新力“产品+服务”的核心目标贯彻，赢得市场尊重。

2020年至2021年间，公司凭借精工品质，陆续获得了金盘奖、美尚奖、世界人居奖等52项设计大奖，产品价值深入人心。在产品力上，公司通过新安全、新全龄、新精致三大主张赋能越级品质，升级居住体验。公司实行高效应用标准产品体系，品质管理方面从前端管理、产品策略到品质落地严格把控，保障项目高品质落地。在服务上，公司针对购房到居住的全服务周期，升级打造领先行业的客户服务保障体。并积极打通线上＋线下两种模式，打造4大服务平台，形成完整的服务闭环。

地产行业并非夕阳产业，相反，在高质量发展趋势下，稳健经营，财务健康的地产公司具有长期发展价值。平衡、稳健是新力控股最大特点，既不采取激进溢价拿地策略，也不保守偏安一隅发展。这种精细化运营，平衡发展的中庸之道是值得期待的。