建发国际集团(HK.1908)：核心指标表现亮眼，持续释放增长势能

2021年8月30日，建发国际集团（HK.1908）召开2021年中期业绩发布会，公司执行董事兼董事会主席庄跃凯先生、执行董事兼行政总裁林伟国先生、财务总监陈诗楠先生、资本市场中心总经理卢金文先生等参与了业绩会。

一、公司业绩回顾

2021年上半年，公司实现总收入83.96亿元，同比增长约240.93%。毛利润达到10.50亿元，同比增长100.43%；权益持有人应占利润约为3.03亿元，同比增长100.65%；基本每股盈利为人民币25.64分。中期宣派以股代息分红政策，股息每股1.1港元，对应2020年归母净利润的年度分红率高达50%。

在保持业绩稳步增长的同时，公司同样注重债务结构的优化，并维持良好的现金流状况。截至今年6月30日，公司现金短债比为3.12倍，加权平均融资成本为4.48%，较2020年下降50BP，稳健扎实的财务指标为公司后续创造了一个健康、灵活的融资环境。现金方面，截至今年6月30日，公司货币现金为337亿元，较2020年12月31日增长约20%，充裕的现金足以维持公司后续经营发展。

二、经营情况回顾

1、稳步提升，现金充裕，长期增长路径清晰

2021年上半年，建发国际集团实现合同销售金额约人民币917.09亿元，同比增长约256.04%;合同销售总建筑面积约429.97万平方米，同比增长约175.89%；现金回款约796.74亿元，同比增长约200%。

2、积极布局，稳健扩张，优质土储为中期业绩护航

近年来，建发国际集团在土地扩张方面积极且谨慎。在保持较高速度的同时，除深耕原核心一二线城市外，同时进军宁波、温州等准二线城市，以及下沉至上饶、宜兴、台州、宿迁等非集中供地的三四线城市，通过充分挖掘下沉市场，抢占三四线城市的市场份额和投资机会，以获取更优质的土地储备。

截至2021年6月30日，公司库存面积达1,809万平方米，较2020年末增长47%；库存货值达3,133亿元，较2020年末增长47%；权益比例达75%。从土储面积和总可售面积来看，公司存量充足，未来业绩有保障。

三、业绩会问答环节

Q1（1）上半年公司利润率受到了一些行业影响，后续的结算利润率和方向，应该是怎样预期？（2）下半年来看，应该很多民营公司拿地资金等各方面都会比较紧张；在土地获取及收并购方面，公司有没有更进一步计划，使得在后续增长上，能够更好超越市场?

公司管理层回复：

（1）中报整体利润率会比较低，主要由于今年中报正好有涉及四个2018年初拿的项目（太仓、南京等），占收入比重比较大（约42%），但毛利率较低，拉低了中报总体的利润率水平。从行业整体情况来看，行业整体的利润率水平也都不会很高，大部分招拍挂项目的净利润率水平大约在6%-9%。

随着公司的规模效益、品牌优势、以及区域深耕发挥作用，公司的销售和管理费用将有较大幅度的下降。但因为近几年建发国际销售额有大幅增长，相应的营销和管理费用有期间的错配。但只要保持较快增长，当年都会消化一些未来结转项目的管理和销售费用。

对项目的判断，公司不仅从毛利率角度考核，还是从净利润率、净利润的现金实现程度（不是不良资产）、以及项目周转角度（例如IRR）来看。预计公司全年净利润率将会回到7-8%的水平。

（2）从土地储备状况来讲，公司从一季度开始，就抓住一些优质的拿地机会，并根据自身销售去化速度、增长趋势，对土储开展有序补充。

上半年，公司加大了东部区域的布局，特别是在浙江、江西、福建及江苏等省份，为区域深耕做好了准备，以提升未来的竞争格局。

上半年集中供地的土地确实价格太高，对拿地有较大的影响。例如，杭州、福州城市，公司因为库存项目均去化完成，考虑到团队、品牌的维系，公司进行了适度少量的补充，同时更多采用合作模式。

下半年公司会结合销售周转及市场状况来把握机会，有序进行土储补充。

Q2：（1）公司如何展望房地产市场后续走势？如何面对在调控新常态下的新挑战？（2）公司在产品方面有没有什么新的想法？

公司管理层回复：

（1）现在整个房地产从政策趋紧，建发国际是根据自己的营销状态，来确定未来的发展策略。近两年，公司营业收入大幅度提升，主要得益于营销做得好，而这背后，保证现金流健康，是公司最关注的首要问题。

对于外界的政策变化，因为公司进入的区域和城市比较多，公司会逐一根据每个地方的政策和市场情况，积极快速地调整自身的经营策略：加大回款，扩大营业规模，从而提升利润绝对值。对公司而言，有三个重要方面，首先是安全运营，其次是实现高利润绝对值，最后是给予股东更多、更好的分红。

（2）公司一直坚持产品研发，并组建了专门的产品研发团队，对建筑、室内、景观等等方面进行全方面的研发。

公司已有技术上的沉淀和积累，未来也会推出更多的产品，以保证产品的竞争力。公司也注意到，营销的快速提升，主要得益于产品力，好的产品能进一步提升公司的营运速度，节省相应的财务费用，未来公司将会加大产品研发力度。

Q3（1）建发上半年销售规模超过900亿，下半年的销售目标是多少？（2）行业在7月后进入下行期，很多公司销售、回款的难度在提升，公司会采取哪些措施保证完成业绩目标？

公司管理层回复：

（1）目前看来，公司销售超额完成任务没有太大问题，具体超过多少，需要具体根据项目铺排情况而定。

（2）目前整个金融政策环境对按揭回款有一定影响，但公司有几个方面的优势：一是建发国际的资产质量好，二是客户质量高，可以保持一定的相对优势。此外，我们也会加强与战略银行的沟通，来减少按揭额度缩紧对公司的影响。

Q4：（1）公司如何看待最近集中供给之下地方政府纷纷推迟、终止土地挂牌的现象？以及对第二次集中供地的展望？（2）公司对于并购的考虑是怎样的？

公司管理层回复：

第二批集中供地各地确实放慢了一些速度，未来自然资源部可能会对供地政策会进行微调，公司也会积极去适应政策并视机会积极参加。至于政策会如何变动，公司获取的信息与公开市场是一致的。

公司对于并购的态度维持不变：对于一些并购机会，公司不一定能够消化，但只要收益和风险能够符合要求，公司也不会进行排斥，会谨慎对待，认真评估每个机会。

Q5公司上半年拿地润率水平？

公司管理层回复：

上半年拿地动态净利润率约在7%左右，个别地块是会比较低一些，但这些地块的风险也比较小，主要出于区域的战略布局拿的。同时，公司每个月都在对项目进行跟踪和检测，总体来看上半年的新增项目都处于比较正常的状态。

Q6（1）公司中期结算毛利率比较低，全年可以恢复到什么样的水平？（2）建发物业的发展规划？

公司管理层回复：

（1）南京和太仓的几个项目，收入约30多个亿，占上半年结算收入比重达42%，但毛利率相对比较低，拉低整体毛利率水平；预计年底的结算毛利率不会有太大的偏离。

（2）物业是在优秀的服务品质基础上，追求业务规模的增长；建发国际也将以公允的方式，对物业进行支持，促进竞争力增长。关于建发物业更细化的问题，希望广大投资者给公司管理层、包括董事会一段时间，对未来整体经营发展的思路进行梳理。后续公司会跟各位投资者做一个比较清晰、成型的报告。

Q7（1）公司融资成本4.48%，比2020年末下降50BP，这个下降幅度是如何做到的？如何看待下半年的融资市场？（2）公司收购工程服务领域的合诚股份，推动资源共享，会有怎样的业务协同以及未来的规划如何？

公司管理层回复：

（1）目前客观来说，整个金融体系对建发而言相对比较友好。虽然宏观政策面，有个别的业务品种不能做，但建发国际凭借国有背景优势以及优良的营运质量，使得金融机构愿意将资源倾斜给公司，所以就形成了市场化的融资成本。公司核心还是关注经营质量，包括对风险把控。在目前宏观政策收紧的情况下，能赢得金融机构的支持，确实比较难得。

（2）合诚股份是较优质的A股上市公司，整体业务同建发国际有较多的产业链关联。公司希望收购合诚后，在产业链上能形成更多的协同：

第一点：公司希望收购合诚后，一方面提升建发的营运速度，另一方面对合诚而言，也提高公司的营收和利润。

第二点：收购后，建发及合诚双方，也将在房地产开发产业链上面进行合作。建发房产没有自身的产业链队伍，例如施工和设计团队，但公司有很多技术专利和产品研发积累，经过了这次收并购，对后续建发技术专利在营运过程中的实施，有很好的帮助。

第三点：目前收购还没完全结束，未来如何加强产业链合作，公司也会和对方董事会进一步研究和协商。

Q8（1）管理销售费用占收入比重较低的原因？（2）公司未来2-3年的发展规划？

公司管理层回复：

（1）管理费用方面：一方面得益于项目的区域布局的管理半径增加，形成区域化优势；另一方面得益于公司的管理体系，以及管理信息化水平的优化和进步，能有效降低管理成本。

营销费用方面：在区域深耕后，多项目能共享营销成本，销售端的压力会比较小。同时，公司也自建了营销团队，代理比例降低，从而营销成本就降低了。

此外，公司在区域的品牌认可度和满意度较好，因此营销成本也比较低，未来公司会继续把产品和服务做好，通过口碑营销，降低销售成本以提升运营竞争力。

（2）未来的发展规划：对于长江以南区域，公司将继续深耕品牌优势并保持经营质量；对于经营较薄弱的区域，再进行进一步强化。

Q9（1）建发国际今年新拿地项目的操盘和并表比例？（2）建发国际的拿地决策流程是怎样的？（3）建发房产一级开发项目的市场定价是如何确定呢？

（1）建发国际今年新拿地项目的操盘及并表比例均较高，操盘有利于公司的团队培养、品牌深耕以及客户美誉度提升；

（2）根据公司公告，在业务定位上，建发国际与母公司建发房产进行了清晰的划分：①新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资，原则上都由建发国际集团承接；②母公司未来的业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务，原则上不再参与房开项目的竞拍；

（3）根据目前厦门的政策，建发房产参与的一级开发项目，仍需通过公开市场招拍挂出让，无法通过一二级联动直接转让。

Q10（1）今年预计结转的收入和利润率的情况？（2）近期据传监管拿地资金占销售比例不超过40%这一条政策，对公司是否有限制或者影响？

公司管理层回复：

（1）公司整体交房结转主要发生在下半年，公司将在10月份左右做比较全面的收入结转铺排，以确定具体交付情况。从全年看，净利润率水平预计在7%-8%区间。

（2）土地市场每月都有新变化。从国家政策的层面看，实施该条政策的目的在于希望房地产公司能够稳健可持续经营，而非无序的扩张；从公司角度，上半年建发国际销售高、增长快，对持续拿地有较高的保障；同时，公司的拿地节奏会综合考虑土地市场机会和自身经营状况，审慎、理性地拿地，目前未受宏观政策太大的影响。