上坤地产(06900.HK)：经营状况稳步提高，多元发展推动价值提升
随着近年中央先后发布房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、22城“集中供地”等政策，房地产企业在调整融资结构、投资策略等方面也面临了不小的挑战。在经过了疫情反复的上半年后，港股也已经步入了业绩期，各大企业陆续发布中报业绩。
近日，上坤地产发布中报业绩显示，公司目前总资产达到了约422.65亿，较2020年末增长约38.5%，实现稳健增长。净利润约2.62亿元，同比增长约19.3%；净利率17.2%，较2020年同期增加6个百分点，毛利率22.3%，为行业正常水平。
从各大房企发布的中期业绩看到，包括上坤地产在内的许多房企凭借着房地产行业较好的韧性和各自的战略优势在上半年稳住了局势，经营情况都有稳定的提升。目前，各大房企都已经对这些政策有了很好的适应，并且通过公司的内部管理、战略规划等保证公司处于合规范围之内。同时，政府近期也对房地产的一些政策进行了调整和补充，如集中供地调整溢价率上限，为房企带来了利好，房地产板块的前景愈发明朗。那么伴随着良好的业绩表现和发展规划，上坤地产在行业逐渐明朗的情况下又会有怎样的发展机遇呢？在此不妨从以下几点来进行分析。
一、财务杠杆持续优化，探索绿色金融初显成效
回顾上半年，虽然政府加大了对地产的政策调控力度，但是上坤地产在各项政策趋严的情况下却依旧表现出较好的韧性。从中报数据中可以看到，公司应占合约销售额约105.36亿元，同比增长29.77%。
随着房地产行业迈过高速发展期，过去依托高杠杆的模式不可持续，并带来了潜在的风险。为此，中央出台了房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”等政策，对房企的债务端进行了监管。“三道红线”政策严格规定了几项债务指标的达标基准，这就意味着持续高负债的房企将受到更严格的监管，对公司经营发展带来一定的压力。而从近几年来看，上坤地产的三大指标全部处于改善状态，并且在去年成功上市的帮助下，融资渠道有所拓宽，债务端的压力也因此释放。
此次的中报数据显示，上坤地产的净负债率下降至66.7%，现金短债比上升至1.3倍。可以看到公司在持续优化杠杆水平，这也表明了公司的债务风险也在持续降低，体现出公司的财务趋于稳健。而由于在上半年推进战略投入，获取了较多土地资源，剔除预收账款的资产负债率目前处于略微高于监管标准的状态。但是考虑到公司是出于推进长远发展战略的目的，并且经营的稳定提升使得财务状况处于不断优化的状态，相信公司在不久的将来也将跻身“绿档”房企。此外，公司的财务安全性之高还能在银行贷款占比和在手现金量中体现，目前公司的现金及银行结余约人民币73.1亿元，提升了近4成；银行贷款占比也从去年的30%提升至42.9%，能够看出公司持续拓宽资金渠道，提升公司资金的高流动性。
目前，由于各项政策的颁布使得房企的融资收紧，融资规模也大幅下降。而笔者了解到，上坤地产于7月份发行了规模为2.1亿的绿色美元债，期限364天，这也是上坤首次尝试发行绿色债券。在目前融资困难的情况下，成功发债愈发不易，在去年新上市的房企中也只有两家公司发行了绿色美元债，体现了公司目前的经营状况和债务风险等方面受到了国际认可，财务也处于安全稳健的状态。
二、“3+X”布局持续推进，区域合并为打造长三角超级区域助力
在投资布局上，公司坚持“3+X”的布局体系，主要是以在长三角地区、中部核心区和珠三角地区进行持续深耕为理念。其中，长三角地区是经济高速发展区域，同时也是国家重点建设的区域之一。在区域深耕战略下，公司于长三角地区的土储占比已经达到了60%。从长期来看，选择在此区域发展无疑是为将来的业绩能够有飞速的增长打下根基。同时，中部核心区和大湾区也同样具有很高的成长性，由此可见公司布局具备前瞻性，结构较为合理。
此次公布的中报数据显示，公司在上半年新增土地储备307.8万平方米，新增土地24幅，对应货值约313.8亿元。而新增土储中有48.5%位于长三角核心城市，可以看到上坤依旧是秉承着区域深耕的战略，在上半年持续扩大公司在长三角地区内的布局优势。
值得一提的是，在各项政策的发布下，多家房企也做出了对发展规划进行调整等一些列措施，其中就包括了对组织架构、投资布局架构上的调节。有观察到，在上半年有数十家公司对组织架构进行了调整变革。而近日，上坤地产也发布通知称，要将布局规划中的上海区域与江苏区域合并为沪苏区域，同时将原上海区域和江苏区域所有项目和人员整体并入沪苏区域。区域的合并不仅有利于降低管理成本，提高管理效率，同时也有助于区域深耕的推进，更加顺应了公司区域深耕长三角区域的战略，后续伴随着区域的发展，业绩释放将更为明显。
截至2021年6月末，公司全口径土储面积达到了777.1万平方米，总货值约727.8亿元，土储资源依旧充沛，未来可持续发展有所支撑。此外还关注到，总土储中一、二线城市的占比达到了70%，随着未来经济高速发展，城市化的推进，一、二线城市的发展程度也会逐渐提升，那么在大规模布局于此的情况下，上坤的收益率也将会逐渐提高。
从拿地方式上来看，上坤积极开展多元化投资策略。公司在2020年通过招拍挂获取的土储占比40%，此外还有结合收并购、产业合作和政府平台合作等获取土储的方式。此前，公司还曾发布称，旗下上海东匠置业有限公司将以2.6亿元收购杭州祥璟资产管理有限公司的65%股权，并且此次收购完成后，杭州祥璟资产将成为上坤地产的全资附属公司。据了解，杭州祥璟资产主要从事于物业开发业务，此次收购进一步展现了上坤多渠道获取优质资源的优势。
今年中央出台的22城“集中供地”政策使得各大房企获取土储的难度加大不少，同时也对资金储备有了更大的要求。而此时多元化的拿地方式就显得较为灵活，在能够稳定扩张土储的同时也能够避免因为集中供地而带来的竞争压力和成本压力。
上半年的集中供地已经落下帷幕，涌现出的地价高溢价率等问题也引起了中央的重视。自然资源部也准备将二次土拍的规则往北京供地的方式靠拢，主张“限地价、控房价、提品质”。那么随着这次规则的调整，第一次土拍出现的房价高波动的情况将不再发生，对于房企的资金压力有了很大的缓和，并且也平衡了房企之间获取土地的机会。
三、品牌力升级，践行ESG理念，凸显高质量发展“底色”
(1)全新品牌战略诠释产品价值，助力提升产品力
上坤能取得如此良好的经营发展，产品的精研功不可没。公司秉承为顾客提供高品质服务的理念，并且针对不同客户的需求打造了四大产品系。其中，融合了现代美学、精工、科技、智慧等元素的云系产品在上半年持续热销，为销售业绩做出了很大的贡献。云系产品在2020年获得了十大轻奢精品产品系、中国匠心美宅产品系品牌价值十强的殊荣，为公司提高了行业内的竞争力和认可度，体现出了公司对于产品打造的钻研之深和对客户需求的洞察深刻。
此外，上坤地产在7月份正式发布了“万物共生，美每与共”的品牌战略。公司对于“人与人”、“人与自然”的和谐相处尤为重视，发展此项品牌战略将更加有助于时代、城市和人共同美好生长。并且上坤指出，只有实现人与自然和谐相处的生态大环境，才能真正实现万物共生的宜居理想。在新战略的赋能下，公司产品也有望更受客户青睐，产品力将会进一步的提升。
（上坤云系代表作——诸暨·云锦东方）
(2)推动绿色发展，共筑绿色家园
在国家大力推进“碳中和”、“碳达峰”的目标下，环境治理、保护的问题也逐渐被关注，可持续发展的理念也开始逐渐深入。而在房地产行业中，以环境发展、社会责任和公司管制为导向的理念（ESG发展理念）引起了各大房企的重视。从上坤地产发布的首份ESG报告中也可以看到，从发行绿色美元债，到绿色环保建筑，都能体现出公司积极营造健康生态的社区，推动绿色发展的决心。截至2020年底，上坤地产共有68个项目获得绿色建筑认证或评价，绿色建筑总建筑面积达808.9万平方米。此外，公司还提出了“碳汇林”社会公益计划，并且依靠自身实力栽种了近500亩、8万株绿植。在公司提高绿色可持续发展竞争力的同时，也为改善地球生态贡献了一份力量。
结语
未来在房地产长效机制调控深化的情况下，房企的发展将会朝着“稳”字看齐。而从上坤地产上半年的表现来看，依旧是处于稳健发展的状态。那么凭借目前区域深耕的推进和多元化发展的持续发力，公司将持续高质量发展，提高竞争优势。
此外，公司自成功上市之后深受资本市场认可，取得了多项荣誉。3月，公司荣获2021中国房地产百强TOP78、2021中国房地产开发企业综合发展TOP8。5月份，上坤地产正式被纳入了MSCI中国小型股指数成份股。MSCI中国小型股指数是摩根士丹利资本国际公司推出的中国市场指数之一，涵盖了中国具有发展潜力和经营状况良好的公司，因此该股指也成为了全球投资者和机构参考并进行投资组合平衡的重要指标。被纳入指数不仅对上坤地产目前的经营状况和发展潜力都具有优势有了很好的认可，同时也能够使公司国际层面的知名度和影响力再迈进一步，为后续被纳入更多指数提供驱动力。