“社保巨子”冲不动了？上海新盘入围比大调，低分也能摇“红盘”了！

“社保巨子”屡创高入围分数线的现象终于引来了管理层的关注。

8月27日下午，上海市网上房地产发公示称，本市第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分项目的认购入围比有所调整；当项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发计分排序规则。据记者观察，不少热门楼盘的入围比较此前默认的1.3有所上调，最高达2.5。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，此次调整体现了精细化管理，楼盘之间存在需求差异，不同项目有不同入围分数线，改变了此前一刀切的方式。

不过，入围比的调整，并不影响此前的限售政策。即所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。

入围比分“4档”

8月21日，上海披露了第四批近期将上市的42个新盘，共约135.8万平方米，合计12441套房源，分布在浦东、黄浦、长宁、徐汇、静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港15个区域。该批次房源和此前项目一致，认购入围比均为默认的1.3。

披露不到一周，进一步的调整举措便接踵而至。

《国际金融报》记者发现，第四批次的新盘中有17个项目调高了认购入围比，多为市场关注度较高或总价偏高的楼盘，入围比可分为2.5、2、1.8三类。加上此前默认的1.3，第四批房源可分为“四档”。

调至最高入围比2.5的项目有4个，分别是黄浦区翠湖天地五集、长宁区愚源名邸、静安区宝珀公寓和浦东的滨江一品苑。

入围比调至2的有4个，分别是徐汇的云锦东方三期、普陀的沁和园、闵行的融信旭辉世纪古美和浦东的浦开仁恒金桥世纪。

入围比调至1.8的有融创金融未来城、绿地东上海、保利云上拾光等9个项目，分布在浦东、宝山、嘉定和青浦。

奉贤、松江、金山、临港、崇明五个区域的25个项目认购入围比不变，仍为1.3。

入围比提高也意味着将有更多购房者入围，一些低积分的购房者也可以拥有摇号机会。

以供应200套房源为例，若意向购房者有600个，按照此前的1.3入围比将触发积分制排序，最终积分高的260位购房者可入围摇号。若按照新规将入围比调整为1.8，则按积分排序后可入围360位购房者，与旧规相比，积分位于中段的这100人就增加了摇号机会；若按照入围比2和2.5，则可分别多200人和300人参与摇号。

卢文曦认为，1.3的比例的确不高，尤其是一些热门区域的项目很多想改善的都无法实现购买需求。分数高的楼盘可能要75分以上，一些60多分的客户直接被排除在外，现在扩大入围人数使得分数不高的人都有入围的机会，在机会公平上进一步得到体现。

极端分数线不再？

在此之前，上海每次曝出高入围分数线都会让市场热度再高上几分。

套均2500万的复兴珑御就曾创下112.8分的超高分数线记录，其供应的47套房源按1:1.3的比例，一共入围了61组购房者，其中59组为60分+221月社保的满分选手，仅有2组为220个月社保。

第四批房源挂出后，市场上也有不少人在观望，将翠湖天地五集这个老牌豪宅和复兴珑御对标，揣测其是否能突破后者的记录。

回归到刚需项目上，以青浦徐泾的万科天空之城为例，其7月推出的256套房源，入围了336组客户，入围分数线76.52分。这一分数意味着，购房者若是基础分满分则需要缴纳137个月以上的社保，即11年4个月的社保；若是基础分50分则需要缴纳221个月以上的社保，即18年4个月的社保。

这些社保要求在不少缴纳年限较短的刚需客和改善购房者看来遥不可及。

彼时，不少自媒体、中介在朋友圈内大肆宣扬这些“数据”，这群高社保、高积分的人群也被戏称为“社保巨子。”

“前几批房源中几乎有一半的楼盘触发了积分制，一些奇高的入围分数使得大家在购房上有焦虑情绪。”卢文曦分析，差异化管理后，预计这些极端入围分数线的楼盘会减少。

其进一步指出，这个举措也将吸引更多购房者去买新房，进一步减轻二手房压力。此前购买二手房的人中不少因为分数不够，只能选择二手房，加上目前的二手房调控加强，部分客户支付能力受到限制，后续市场需求力或更多转向新房。

记者：左宇

编辑：洪旭

责任编辑：毕丹丹

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