「房企半年考」雅居乐称不会大范围降价销售 上半年海南区域贡献巨减

财联社（北京，记者 李洁）讯， 曾在年初将雅居乐集团（03383.HK）下调评级的多家研究机构，在其2019年半年业绩报告发布后，将其评级进行了上调。

2019年上半年，雅居乐实现销售额582亿元，同比上升25%；实现营业额271亿元，同比上升12%；毛利为82.2亿元，同比下降31.6%；净利润为59 亿元，同比上升37.7%。

“上半年的预售金额达到了全年目标的52%，希望能够按照预期完成全年1130 亿元的销售额。”雅居乐集团主席兼总裁陈卓林在中期业绩会上表示，“今年10%增长速度是我预测市场的形势以及公司稳健的发展，认为较为准确的，未来3年地产希望有20%左右的增幅。”

毛利下降明显

汇丰在最新研报中指出，雅居乐上半年业绩中有一些项目的表现较差，如利润逊预期和主要由一次性出售收益带动。

今年上半年雅居乐净利润为59亿元，其中包括出售惠州项目公司34%权益后的税后收益22亿元，以及另外一家合营企业转至附属公司的除税后收益4.35亿元。

在剔除出售项目公司的收益后，来自其他物业销售的利润相比去年同期有所下降。对此，雅居乐集团副总裁潘智勇在业绩会上表示，净利润下降的主要原因是毛利下降。

“出售项目以及引入股权合作是符合股东以及公司利益的要求，是正常的商业行为，无论是持有还是找合作方做还是处理掉，都是按照商业原则进行处理的，会按照企业和集团以及股东最大利益化来看。”潘智勇如是说。

2019年半年报显示，报告期内，雅居乐毛利率2018年上半年的49.6%降至30.3%，同比下滑19.3个百分点。

潘智勇指出，“海南区域收入的减少，是导致高毛利下降的原因，去年同期海南项目毛利贡献66亿元，今年只有6亿元，整体拉低了毛利。”

雅居乐海南区域毛利收入占上半年收入的4.3%，而去年同期则为约40%，锐减近10倍。

受严厉的楼市调控政策影响，海南区域对雅居乐的销售贡献也出现下降。今年上半年雅居乐的预售贡献来自59个城市的100个项目，其中华南地区的贡献达34%，粤港澳大湾区贡献28%，华东地区的贡献为24%。而海南云南区域贡献为15.2%，较2018年同期有所下滑。

2018年4月，海南宣布房地产全域限购，而海南是雅居乐重仓的区域。汇丰研究报告显示，雅居乐集团有12%的土储位于海南，当地自去年4月起收紧调控政策，令该集团在极其严格的政策环境下营运。预期海南市场最快于明年第二季复苏，将带动集团明年销售及利润。

潘智勇在业绩会上称，从去年4月开始到现在，已经消化了海南区域对于雅居乐不利的影响，未来毛利率控制在 30%是没有问题的。

对于利润预期，陈卓林表示，“预测2019年利润额有15%的增幅，未来3年的计划是希望每年利润额可以递增10%左右。”

今年将用一半回款买地

在融资环境趋紧的背景下，部分房企为回笼现金而选择降价促销。对此，雅居乐副总裁兼地产总裁王海洋表示，雅居乐不会全国大范围统一去降价，但会结合市场的情况，局部做一些调整。

据了解，雅居乐下半年将会有20个新项目开盘。在土地储备方面，今年上半年雅居乐新增28个项目，总建筑面积692万平方米，相关应付土地金额232亿元。

“232亿元的金额买地是合理的，按照公司的发展，今年回款的一半将用来买地，但要视乎下半年的现金额。”陈卓林在业绩会上说。

在雅居乐新增土储中，产业小镇新增土储为380万平方米，占比高达42.2%。“产业小镇虽然拿地成本低，但其前期投入往往较高，整体开发周期长，对现金流会形成考验，且后期运营难度比较大。”一位房地产机构分析师告诉财联社记者。

值得关注的是，在大量布局产业小镇的同时，雅居乐的净负债率小幅上升。

报告期内，雅居乐总借款为935.67亿元；借款成本为33.35元，同比上升59%，借贷利率为7.06%，同比上升0.8%； 净负债比率为81.3%，较2018年末上升2.2个百分点。

不过，半年报显示，上半年雅居乐的现金及银行存款总额为415.88 亿元，一年内到期债务为361亿元，财务较为稳健。

在雅居乐债务结构中，上半年境内债务占比 56.7%，境外占比 43.3%。

“融资的收紧对雅居乐的影响是有的，但是没有想象的那么大。”潘智勇表示，“下半年融资雅居乐会采取两方面的做法，境内以双边贷款为主，包括开发贷、并购贷，香港则以再融资为主，主要通过银团贷款，适当的时候会发一点债。”