华润置地(1109.HK)：乘势而上的优等生，主航道能力持续提升

2021年是中国“十四五”规划的开局之年，也是中国地产政策变局继续深化之年，在宏观形势日趋复杂的大背景下，中国房地产行业持续经受多重考验。

上半年，华润置地(1109.HK)全面落实“降本、提质、增效”目标，坚持“聚焦中心城市，关注机会城市”的布局体系，切实推进多元化业务发展战略，再次实现了业绩稳健增长，多项指标持续优化，整体局面再上新台阶的良好势头。

华润置地在宏观复杂环境下依然能实现全面高质量发展，其背后有很多成功因素值得我们学习研究。同时，其也为中国房地产行业在新形势下应当如何适应变局寻找稳健发展提供了一个很好的参考典范。

一，业绩稳健增长，超额完成半年目标

得益于中国高效的疫情防控措施，上半年全国整体经济持续向好，投资、消费活动持续活跃，华润置地的整体业务也因此稳健复苏，并超额完成了半年目标。

总的来看，2021年上半年，华润置地累计合约销售1648亿元，同比大涨48.7%，实现综合营收737.4亿元，按年大增63.8%；其中开发物业营业收入609.3亿元，按年增长69.4%，租金收入83亿元，同比增长63.4%。

公司扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利99.1亿元，同比增长18.3%，计入投资物业评估增值后的股东应占溢利131.3亿元，同比增长15.4%。实现每股股东应占盈利1.84元，同比增长15.4%。

同时，公司持续恪守为股东创造价值回报的承诺，宣派本期股息每股0.173元（折合港币0.208元），同比增长23.8%。

在“三道红线”、“集中供地”等房地产行业严监管新时代下，财务健康指标成为了房企最重要的考量因素。华润置地是少数完全处于绿档核心龙头房企，尤其是其剔除预收账款的资产负债率常年维持在55%-60%左右，净有息负债率常年维持在30%以下，财务的安全边际很高。

上半年，华润置地的期末现金及银行结余948.5亿元，同比大增55.7%，净有息负债率37.4%，同比下降8.5个百分点。现金短债比超过2.5，整体偿债能力持续增强，不但明显优于三道红线的监管要求，也在2020年度的基础上再次显著优化。

在融资端，得益于背靠央企及自身规模优势，华润置地通过集体内部借款、银行融资、非债务融资、供应链融资、资产证券化融资、发债等多元化融资渠道有效化解资金压力，始终保持着明显优于国内绝大多数同行的低融资成本。比如，在今年1月初，公司在深交所发行一笔2024年到期的10亿元住房租赁专项公司债，年化票面利率仅为3.3%，在今年5月发行的3笔合计60亿元中期票据中，最低的年化也低至3.29%。

截至2021年上半年，华润置地的融资储备564亿元，为公司的发展提供了雄厚的资本动能。其中银行融资328亿元，公开市场融资168亿元，其他融资68亿元，总融资成本仅3.88%，较2020年同期下降0.2个百分点。

低融资成本不但体现的是华润置地的强大综合实力底蕴，也能为公司得以拥有更大的优势参与业务拓展，这将直接体现在公司经营利润率和回报率上的相对高水平。

比如利润率方面，华润置地的综合毛利率31.3%，其中开发物业毛利率27.1%，投资物业（含酒店）毛利率69.8%，相对远远好行业的平均值。

不难想象，在华润置地的优秀财务能力底气和积极顺势进取的战略下，华润置地未来的业绩走强的确定性将越来高，反应在资本市场的关注上，其被低估的估值同样也可能因此得到水涨船高的抬升。

二、“3+1”一体化业务战略优势不断凸显

中国房地产行业迎来面临历史性重大转折的大趋势下，行业规模及利润增速整体放缓、传统激进拿地开发快周转模式难再持续，为顺应时代变化，房企纷纷探索多元化发展突围的新思路。

华润置地很早之前就在业务多元化方面探索出适合自身发展的“3+1”一体化业务组合模式，目前已经形成了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、联合打造城市投资开发运营生态圈的成熟发展路径。

上半年，华润置地的这一套组合拳再次体现出了稳健发展的良好态势。

在开发销售型业务方面，上半年，华润置地实现全年目标达成过半，开发物业签约额稳居行业前十，利润率维持行业最高梯队。期内累计实现签约销售1648亿元，同比增长48.7%，实现签约面积963万平方米，增长52.4%，值得注意的是，公司已销售尚未结算的签约额2369.5亿元，其中已锁定在今年下半年结算的开发物业营业额达到了1162.9亿元，为下半年的业绩继续保持大幅增长打下的极高的确定性。

在经营性不动产业务方面，作为能为华润置地提供长期稳定性现金流，同时能对其他业务板块相互赋能的最重要业务板块，华润在布局经营性不动产业务方面一直倾注非常大的资源与力量，构造出了深厚的产业护城河，相应地也持续收获了丰厚回报。

上半年，受益于后疫情时期全国经济的确定性强势向好，线下实体商业活动复苏明显，一二线的核心城市商圈写字楼及酒店业务景气明显回升，从而带动租金收入重回增长正轨，公司包括购物中心，写字楼和高端酒店等三大核心业务经营规模效益再创新高。

其中，公司购物中心实现租金收入66亿元，同比增长65.4%，出租率达到了96%，写字楼实现租金收入9.4亿元，同比增长29.8%，写字楼出租率同比明显回升；酒店实现营业收入7.4亿元，同比增长110.2%，平均入住率49.7%，同比也稳步提升17.7个百分点。

与众多同行对比，华润置地的经营性物业护城河到底能有多深厚？

打个比方，截止上半年，华润置地拥有在营购物中心48个，总面积580万平米，会员人数1750万人，同比增加19%，带动总零售额506亿元，按年提升87.1%。其中，有38家零售额名列城市前三包括20家名列第一，规模在行业内持续稳居第一。

不止购物中心数量领先，其高端商业运营能力也遥遥领先，合作的高奢侈品牌80家，合作的品牌超5000家，重奢购物中心、开业店铺数量全国第一。

同时，基于不同的购物中心，华润还构建了重奢万象城、轻奢万象城、标准型万象汇、经济型万象汇4条差异化产品线，很好地契合了不同消费层级的需求，带动整体租金收入持续增长，回报率长期处于行业领先。

在轻资产管理业务方面，以旗下的物业管理和商业轻资产运营服务商华润万象生活（1209.HK）为代表，截至上半年，华润万象生活实现营业额40.1亿元，同比增长28.1%，其中提供的住宅和商业物业管理服务面积1.36亿平米；整体同比增加14.3%，呈现持续稳健增长态势。

在土储方面，截止上半年，华润置地总土储增加至7098万平米，包括开发性土储5988万平米，经营性不动产土储1110万平米。同时，公司进一步优化土储结构，期内新增权益土储714万平米，新获取项目33个。其中，一二线城市土储的权益比重达86%，尤其是这些项目重点聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市，进一步为其未来长期盈利提升夯实了坚定基础。

一个明显的趋势是，以物业管理为代表的轻资产管理模式成为越来越多房企垂直转型的重点方向，这也是中国逐步进入高城镇化时代后，地产行业的景气赛道从物业建设与销售开始物业管理，相对来说，这一新赛道高度契合国家对人民高质量安居条件的政策期望，也拥有更长期稳定的发展空间。

华润万象生活依靠华润集团大背景，业务拓展方面天然比大多同行拥有更好的发展底蕴，因此未来明显具备在物业管理方面的稳健发展确定性。

总体而言，在中国核心城市片区长期景气发展的时代趋势下，随着华润置地“3+1”一体化业务组合模式的长期推进，产业布局和竞争策略组合拳高质量发展，多元化业务生态不断完善，其未来的成长空间值得积极想象。

三，紧抓行业发展预期差，乘风而上

在房住不炒的国家政策总基调下，中国的房地产行业进入白银时代、市场对行业发展逻辑预期也有所转弱。

但不可否认的是，房地产作为承载人类社会商业生活活动最基础的载体，尤其根植于中国长期强劲的经济发展势能及庞大的刚需及投资需求，中国的地产行业依然会有长期稳健的内生增长潜力。

目前，市场对中国地产行业发展的认识上明显具有两个方面的预期差。

其一，地产行业整体增速下滑是大趋势，但行业内其实会此消彼长及区域上的分化发展。这意味着一些此前高债务杠杆激进发展的房企可能会大幅降速甚至在新形势下逐渐退出行业竞争，而财务稳健业务有序发展的实力企业反而会得以乘势而上获取未来更高的市场份额；同时，从海内外历史发展趋势实证看，核心一二线城市的从来都是经济发展动能最强的区域，在其中布局业务的实力房企天然具备长期稳健增长的潜力。

其二，房地产行业属性不仅仅是拿地卖房，在未来很有可能同时在物业、投资、租赁、基建等多元化发展方面实现多维增长，这些都是长期刚需且不会受到政策强监管干预的稳健赛道，目前国内外做得好的企业并不在少数。

在这两方面，华润置地无论是在顺势实现稳健增长，还是多元化转型，都堪称行业成功典范。

上半年，在“三道红线”、“两集中”等政策综合影响下，很多房企面临空前的债务去杠杆压力，扩张步伐及战略布局被迫减速，拿地速度大幅放缓，同时在拿地溢价上也相对保守，而债务压力小及资金实力强的优秀房企乘势加快拿地进一步抢占市场的分化趋势。

相对而言，华润置地在雄厚的财务实力支持下，其在对一二线核心城市优秀地段的拿地节奏上一直较为积极主动，充分把握住了核心城市商圈伴随经济强势复苏的发展趋势。

今年1-7月，华润置地的拿地金额同比增长45.28%，平均每平米拿地成本仅上涨498元，是少数拿地幅度较大的大型房企之一。

8月11日，华润斥资56亿元斩获东莞南城CBD优质综合体地块，溢价率仅有1.8%。该地块14.4万平方，属于商住综合体地块，楼面价不到7000元/平方米。地块周边聚集多个高端小区，临近有东莞2号线西平地铁站，未来还将接驳6号线和8号线，地理位置优越。

据地块竞拍条件，地块项目总投资不得于184.3亿元，内需建设一座超18万平方的大型高端购物中心和499米地标塔楼，届时这将一举超过目前东莞最高的423米的国贸中心，成为东莞的新地标。

在核心城市的最优质地段，以超低的溢价率拿到优质地块发展，无疑可以奠定华润置地未来业绩迈向高盈利稳发展的基础。

值得一提的是，近期由于有关部门在集中出让的土拍政策上再新增了土地溢价率不超过15%的明确限定，让现在的企业拿地成本得以控制在合理幅度，也意味着房企的利润率有望健康改善，而积极拿地继续扩张的房企，在未来获益的程度也越大。

四，切实履行社会责任担当，屡获机构普遍看好

优秀的企业文化及社会责任担当，是所有华润系集团公司的共同基因。

在2020年，华润置地主动支援抗击新冠疫情，累计免除全国商业铺租近10亿元，惠及租户1.3万家，做出了巨大社会责任贡献。

2021年上半年，华润置地ESG指数保持行业领先。

在积极响应国家精准扶贫和乡村振兴号召方面，公司累计完成11座希望小镇建设、服务多个国家重大赛事场馆建设、公益捐赠2970万元等，体现大国企的社会公益责任担当。

在推动绿色建筑发展方面，公司公司累计获得绿色建筑认证面积超5000万平方米，同比上升10%，总电力消耗、综合能耗消耗密度下降10%，持续获得ISO9001质量体系认证。

由于多方面的优秀表现，华润置地以80.4的高分荣获2021中国内地房地产行业社会责任指数第一名，同时以81分获得GERSB全球不动产可持续发展指数的四星评级，晋升成为全球品牌价值500强的第175位，2021全球最具价值地产品牌榜第6位，再比去年上升一个档次。

同时，公司还获得恒生可持续发展企业基准指数A+评级、MSCI明晟可持续发展指数BB级，并被纳入了恒生ESG50指数及恒生可持续发展企业指数等重要指数成分股。

此外，基于华润置地优异的业绩表现、多元的融资渠道、优质的土储资源和充裕的现金流，其市场地位不断提升，上半年华润置地还持续获得了标普、穆迪、惠誉、联合评级等众多投行及评级机构行业优先的信用评级。

对于足够优秀的企业，市场从不吝啬给与充分的肯定。

结语

回顾华润置地的上半年整体表现，在行业政策趋严的宏观背景下，其依然取得了出了足够稳健的成绩，其顺应发展变化积极进取的业务能力和精神值得给与肯定。

同时，通过华润置地的发展表现，我们也可以看出中国的地产行业实际并没有市场想象中的那么令人悲观。相反，基于长期稳健的内生增长趋势，其中一些基础扎实的企业反而能在这一个新时代趋势下，获得更好的脱颖而出的机会。

我们不妨给与这个行业的优秀企业多一点信心与耐心，去和它们一起成长。